昆明低价小户型越来越多 购房者逐渐淡定！

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导语：

预算有限，你到底遇过这样的问题：是要买个小面积，还是买偏远一点？还是档次再低一点？

购房者：“不是说楼市降价了吗？我要的不是降低要求啊”

（1）

哪些项目推出了小户型？

以7月销售排行为例，月销售了100套以上的白沙理想居，实际成交金额7500万左右，低于销售了22套的山海湾、金茂府等项目。

同时，也不得不承认，月销售100套房源的实际利润，未必有其他项目销售20多套高。

低价项目主打一个薄利多销。

同样的，站在项目视角，哪怕是一个刚改项目，可能辛辛苦苦卖3套房，才抵得上高端楼盘卖1套，更别说是低价盘了。

在市场上行阶段，楼盘面积越做越大，精装房配置越来越多，都是为了合理合情得推高单套房价格。

前几年，昆明新房市场上两房户型几乎是绝迹的，最小89平米户型几乎是行业惯例。

而市场下行阶段，楼盘面积越做越小，精装房变成毛坯房，也是为了降低更低门槛，以便撬动更多的客户。当然，就昆明的实际情况来说，你可以理解为，板楼设计又倒回去了，塔楼重出江湖。

而今年以来，开发企业已嗅到了这部分下沉市场的气息，一些对标的产品也在路上了。

今年以来，新推的项目中，除大华翠湖映、锦粼天曜、保利天珺、春城华府这几个主城核心位置的项目，最低面积门槛在110平米以上，是以纯改善的姿态出现。

其他项目多以适合大众购房需求的百平左右面积居多，其中90平米左右的上车面积为大多数。

5月后昆明出现的几个新楼盘甚至都设计了两房户型，如能建未来城的78平米两房、中铁时代央著78平米两房，更别提安居集团全线的80~90平米设计了。

（图上户型面积仅为两房面积段）

位置优势突出：中铁时代央著。

位于人民西路三号线西苑站附近，位置上位于二环边，交通四通八达，非常便利。

教育优势突出：能建未来城。

武成小学预计2024年9月开学，旁边的中学预计2025年开工。享受优质小学+强初中。

价格优势突出：滇悦菁华苑。

76平米两房户型总价仅需65-70万之间，比同类新房至少便宜了了二十万以上，甚至也低于周边二手房价格。

就以上三个项目的两房户型来说，总价相对友好，且各有优点，也不失为刚需选择新房上车的首选。

当然，细心的小伙伴也能发现昆明近期出现了一些大两房的设计，100平米出头还做两房。

这就不得不提昆明市场上的两房的种类了。一种是先天不足，面积就只能做两房，另一种是后天缺陷，面积够做三房，但设计时条件有限，面宽不够做三房。

八十平米左右做成两房，这种实在太常见了，但两房在昆明市场上确实不好卖，八十多平米的两房往往会硬改成三房。

开发商甚至还会设计成从厨房进入后还有一间房，虽然说看上去总感觉滑稽，但你不得不承认，在预算、面积有限的家庭中，多一个独立的使用空间是多么重要。

（某项目，92平米三房，厨房内还做了一室）

而在100平米做两房这个面积段，往往伴随着客厅+隔壁次卧6.5米不到的面宽开间（总的南向面宽不超过10米）。

（某项目，103平米两房，南向面宽只有9.2米，实际上是做不了三房的）

这就意味着，若真的做成了三房，那么客厅开间只有三米四以内，这在100平米的面积段，这么窄的客厅是非常不受人待见的，故而开发商只能从其他角度找补——比如，新时代的家庭不需要这么多房间、新时代的居住理念升级、户型可以灵活改动设计等等诸如此类。

姑且认为，他为了这样的理念，向绝对的销售速度和利润妥协？从而故意设计得不好卖？

（2）

做小了面积，客户就会买单吗？

另一个比较残酷的现实是，即便做了两居室，依旧缓解不了当下低门槛购房者的购房压力。

市场变幻，当下的下沉市场越来越受到重视。

但并不是做个小面积那么简单。

开发商的逻辑：客户买不起房——那我做小点面积，130万100平米的你买不起，那100万80平米的你总买得起了吧。

开发商的逻辑：客户买不起房——那我把位置弄远点，二环的房子200万一套你买不起，那三环外、城边上100万的你总买得起了吧。

而低门槛购房者的逻辑：我要的是，面积不能缩，地段不能变！

以安居集团旗下的几个低价项目来看，就很能够发现问题。

入市价格都差不多，但开盘销售情况却越来越不尽如人意：

5月，南市区滇悦菁华苑首开销售在260套以上（连同开盘首个周末）；

而7月12日，东市区白沙理想居首开销售宣传136套，连带周末也在200套左右；

8月26日，北市区青年说云悦首次开盘，首开销售60多套，连带周末应该还能增加点（暂无具体数据）。

(此处仅为开盘当天销售数据，图源克而瑞)

同一家开发商，价格都是8500-9500左右，带简装，都是现房/准现房，但首开的销量却逐步走低。

虽说这样的情况也存在着一些相互间的竞争，越早开盘的项目有其先发优势，但总体说来，后期滇悦菁华苑和白沙理想居体量都不小，后期想要维持首开这样一次卖上百套的情况，确有难度。

站在卖方的角度，物美价廉从来都不成立。

尤其是当下政策已经全面放松、市场已经走出冰点的情况下。

试想一下，排除掉不能顺利交付、开发商跑路这样的极端情况，若是金茂府、大华翠湖映、山海湾8号、华夏四季等这类地段不错或配置高档的小区，面积还都在百平米以上，要是只卖一百万一套，你会不买吗？

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降价，不降标，才有人入场。

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