什么人还在昆明投资买房？他有什么考虑？
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第252期的问答如期推出，本次精选了2023.9.3-2023.9.10的问题，希望能给大家提供参考。
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新房与二手房
1、想看看北市区金康园（同德）或者明通的学区房？是不是只能买二手了？
答：金康园本部这里只有二手房了，就是同德、翡翠湾几个盘，价格2w+，若是考虑明通，二手房选择挺多，北辰小区周边，但房龄稍有点老。
要看新房，北部汽车客运站旁边的签约了明通小学丰源校区，可以看看。
这个项目自带商业，也在地铁站附近，而且商业体量比同德还大，又是两梯四户、一梯两户的板楼，居住舒适度会比北市区那些二手筒子楼好一些。
2、新143户型怎么样，总的算下来180几万可以买吗？主要是想买个南北通透的房子，不想要筒子楼。
答：这个户型是端户，动静分离蛮好的，南北通透通风采光不错，南向开间大，有十二米多，最重要的是南北双阳台实用性更高，且客厅和旁边的卧室不是承重墙，还可以改成大横厅。
那这样下来180几万的总价能买个四房精装户型性价比很高了，估计这个价格需要尽早到售楼处确认，即使有也估计会很快被买走。毕竟在北市区想要买四房至少200万以上了。
尤其这个小区交付还不错，并且配套有金康园小学（已经开学）。
3、龙184㎡户型怎么样？置业顾问说可以看滇池。
答：现在在售的是小区楼王的2栋，这一栋居于小区正中心，低楼层有三大主景观中庭环绕，高楼层都可以遥望西山俯瞰滇池。（因为他周边最高的楼层也就7-8层）
同步还有6栋加推在售，这栋楼位于小区头排位置，高楼层有着最开阔的千米视野。
同时这个184㎡户型（2单元2号房）又是西南端户，所以视野应该是最好的。
也可看下图：
客厅做了南向端厅设计，约7.6米宽的阳台位置朝东南，客厅另一侧窗户朝西南，两侧观景，视野明亮开阔，也有单独的南向生活阳台，更实用。
双套房设计，南北两侧的卧室区互不干扰，挺适合三代同堂or多孩家庭的。
4、南二环到南三环之间，考虑自己装修，求购一套最好是带学校，生活环境不错，周边配套成熟的小三室。
答：南二环外，双塔板块、官南板块、关上板块均有在售项目。双塔板块豪宅大平层居多，没有小户型，官南板块没有配套学校，关上板块新出的项目中，配套学校（关上实验学校），且设计有85平米三房。
旁边一两百米就是融城金阶商圈，沿着民航路往一环、未来的万象城都很近，又被宝海公园和官渡森林公园夹在中间，各个配套都兼顾到位。
生活方便，且毛坯交付的话价格也不会太高，可以持续关注。
5、想请你帮我看看山海湾8号值不值得买？与河畔俊园178户型对比呢？目前住河畔俊园
答：近期看到挺多工抵房，价格还挺便宜。
售楼部房源相对更贵，但景观视野好太多了，168户型观滇视野不错的算下来要600w+。
若是与河畔本身对比，我还是倾向于若有预算往更高档的山海湾8号去买。
小区公区配置明显不可相提并论，会所设施和公区环境比较领先。而河畔楼间距宽，小区密度更小，你现在已经在享受小区的黄金期，但毕竟快10年前设计的小区了，加上房龄，它逐步走向衰老。
6、手头60w如果投房产的话，买什么产品？纯投资
答：今天好几个问题关于投资的。
1、多套位置不好、房龄一般的，可置换成一套位置好的，带有核心资源的。
2、上述也可理解为，你要是能有机会去北上广深重苏杭成武南等一线、新一线城市买，都不一定要留在昆明。
3、若你是地州的，那也可以理解为，能去昆明买，别留在地州。
若是地州，你在昆明买的逻辑是，以后孩子要来昆明读书，老了要来昆明看病，但又不想去太远的地方，那么昆明是最合适的选择，而不是买了一套就指望他能赚多少如何如何。
60w总价，买小户型一居室（70年产权），北京路沿线时光俊园、世纪俊园这种，租1500-1800一个月。
也可选学校，高新一小学区内戛纳小镇一居室（70年产权），总价三四十万，又能租千百块（一千左右），还能挂户口上学。
也可看老小区（又能上学、又能出租回点本），莲花小区这种，两室。
按照每月租1500，理想状态不断租的情况下，60万实际能够产生3%的年收益，也不比银行定期差，万一后期需要用钱也可以用房子作抵押，能落户上学，还马马虎虎。
但是无论哪种，实际上也都是前卖家要舍弃的那套房，因为你预算就是60w，不算太高，一个愿打一个愿挨。
若首付60万，可以在昆明买新房，若总价60w，就算能在昆明买到新房，那也肯定地段非常偏僻（呈贡大学城、嵩明/空港、经开区），没多大意思，纯投资不考虑了。
7、刚需两房，五华区西北泛亚的联想科技城，绿地香树花城D栋，北市区俊发百合苑，这三个选哪个？因为是婚前买房，只要以后置换的时候好卖就行
答：倾向于俊发城。
联想的学校是私立，绿地只能划片统筹，俊发城花系组团好歹可以读两所盘龙小学（原俊发城小学、实验小学都归入了盘龙小学教育集团下）。
未来置换的话，有还不错的学校会更加分。
8、有九年配套学区房推荐吗，工作地点在1903附近，不过可以考虑南边和西边，300w，不一定需要新房，二手也可以。
答：这附近最好的，芳草地+昆三中，二手红星紫郡，新房龙湖学宸府（这个得等具体划片）。
稍远一点，云大系（会展学校），山海湾8号，或山海湾一期。另外还有龙湖青雲赋，云大星耀学校，但这个学位数量可能有限制。
西边，若是开车的话，云大系（西山学校），书香云海也离你不远。
以你300w预算，改善盘的话，山海湾最适合你。
9、143平米C-1户型价格多少可以入手？单纯投资有没有价值？
答：估计商品房单价会在2.1~2.4w之间。（但小区楼栋有回迁房）
纯投资的话，考虑目前昆明高价二手房的情况，本案优点，好学区、好地段，板楼稀缺性；缺点，价格太高挑客户；前期建投已经低价团购了一波，你如跟着团购1.6~1.7能买到最好，否则也就是平进平出。
10、山水白沙和云通嘉园怎么样
具体看这篇文章昆明的二手洋房 开始亏本甩卖了。
属于东市区比较低价的洋房小区，目标是洋房，但又预算不高的小伙伴可以考虑。
11、万科500里咋样？保利城我看了，基础设施有点弱嘎？
答：东边的保利城，因位置原因，方旺板块与主城区没有连片开发，导致基础设施全部需要从零开始，但现在算是开发得比较不错的区域了，路网规整，有学校，保利城也自己规划有商业中心。
保利的学校优势比较突出，是云大系的学校，在昆明有一定口碑。
对比万科500里，500里靠着滇池三个半岛，旁边是会展中心，整体的城市形象面更高大上一些。
也配套有上海师大附属官渡学校。虽是私立学校，但业主享受公立学费，与保利一样也是九年一贯制学校。
但实际与市中心的距离的话，500里还更远一点。这也是最大的硬伤。
若不介意通勤距离的远近，万科500里现在的价格又比较划算（可翻看昨日特价房文章），价格上既能满足大众购房者，而且其园林景观，整体楼盘公区配置，也能满足追求品质、园林风格的小伙伴。
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其他
以下问答来自北京盈科（昆明）律师事务所高级合伙人王晓飞
1、商品房认购合同，何种情形下会被认定为买卖合同？
商品房认购合同，也称商品房订购、预订合同，即当事人预约将来签订买卖合同的合同。预约性质的合同，其内容可能会与本约合同有些接近，但只要合同中明确当事人有意在将来订立一个新的合同，则预约合同不应被认定为本约合同。商品房买卖合同，指当事人之间达成的关于商品房买卖的正式合同。
除了二手房买卖，也包括开发商与购房人之间订立的一手房合同，就尚未建成的期房买卖，名为预售合同，如为已建成的现房买卖，则名为出售合同或销售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据上述规定，满足以下两个条件的商品房买卖预约合同应当被认定为本约合同：（1）具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；（2）出卖人已按照约定接受购房款。据此，若当事人在签订商品房买卖预约合同后，做出主要履行行为的，可以认为在当事人之间成立了新的商品房买卖本约合同。
2、商品房的购房人是否属于消费者？能否适用三倍的惩罚性赔偿？
《消费者权益保护法》第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”消保法第55条制定初衷主要针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围并不包括商品房。商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善的解决，避免显失公平。在商品房买卖合同领域，考虑到标的额较大，如果适用三倍赔偿对开发商要求过苛，主流观点均认为不应适用《消费者权益保护法》中的三倍惩罚性赔偿，此类主张应不会得到法院支持。
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