我真的快疯掉了，昆明物业费哪里贵了？

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在开始今天的内容前，我们先来猜个谜：

根据盘龙区最近公示的三个小区物业服务收费（预）备案指导价，对照基础物业服务费的备案情况，大家觉得实际的物业费（包干价）多少比较合适？

图源盘龙区政府官网

如上的谜底，各小区最终会揭晓。

按照《昆明市发展和改革委员会、昆明市住房和城乡建设局关于贯彻《云南省物业收费管理实施办法》的通知》(昆发改价格[2011]1129号)的相关规定：

新建住宅物业交付使用之前，开发建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业开展前期物业服务，前期物业服务收费实行政府指导价。

其中要求，项目总建面在80万㎡以上（含80万㎡）的，物业服务收费在市价格主管部门备案；项目总建面在80万㎡以内的，物业服务收费在所在区价格主管部门备案。

所以，才会有开篇提到的相关物业服务收费（预）备案的公示信息。

需要注意的是，备案价只是基础物业服务费，而不是实际的物业服务收费。

通常情况下，实际的物业服务费=基础物业服务费+电梯维护保养及运行费（楼梯房不涉及）+二次供水加压费。

因此，实际的物业服务收费，要远比备案的基础物业服务费高得多。

比如，南市区某小区建面约128.33㎡的户型，实际的物业服务收费构成是这样的：

这里面包含1.38元/㎡·月的基础物业服务费，另分别外加0.5元/㎡·月的电梯使用费和二次加压费。

月度合计实缴物业费305.44元。

同样，物业费按年度来计算的收费情况也是如此。

比如，北市区某小区建面约97.22㎡的户型，2280元/年的物业费中包含1.32元/㎡·月的基础物业服务费，以及0.48元/㎡·月的电梯维保运行费和0.15元/㎡·月的二次加压费。

对比不同小区实际物业服务收费可以看出，因基础物业服务费、电梯维保及运行费、二次供水加压费的不同，实际收取的物业费不尽相同。

换句话说，三项收费名目的价格差异，造成了不同小区之间实际物业费的千差万别。

问题来了！

既然昆明有物业服务收费备案指导价，那么，为何现实中还会出现物业收费的天壤之别呢？

答案是：备案指导价的不完整性。

前面已经提到，备案指导价针对的是基础物业服务费，并不包含电梯维保运行费和二次供水加压费。

因此，一定程度上给实收物业费的浮动带来了更广阔的空间。

昆明当前执行的“昆发改价格[2011]1129号”通知明确：

物业服务收费实行政府指导价的住宅(不含别墅)，物业服务包括综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生园林绿化、公共秩序维护五类,每类物业服务收费分为五个等级物业服务收费标准根据不同服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级进行确定。

而按照“昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准”，五个基础物业服务项目类别中，均为一级服务标准指导价为1.38元/㎡·月。

昆明楼市整理/制图

也就是说，按照昆明市的指导价，无论物业服务有多好，基础物业服务费最高上限为1.38元/㎡·月；同时，无论物业服务有多差，对应的基础物业服务费下限不低于0.45元/㎡·月。

具体什么样算好，有什么差异。

这里我们贴一下综合管理一级和二级的服务要求，给大家做个对照。限于篇幅其他分类就不一一展开讲了，感兴趣的可以去查询官方的文件。

图源昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准

所以，就基础物业服务这方面，是有章可循，有标准指标可以对照的。

关键的问题是，实际收取的物业费中，电梯维保运行费和二次供水加压费并没有官方的指导价格和标准。

由此，便出现物业收费不透明、单方面定价、物业随心所欲等乱象，甚至成为一些物业管理企业变相提高物业费收取的一种手段和途径。

现实中，很多业主只能默默承受。

事实上，对于电梯维保运行费和二次供水加压费，在“昆发改价格[2011]1129号”通知中是有相应表述的：

配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。

虽然两项费用是物业代收代管，滚存使用，但现实中，具体用到了哪？支出多少？结余多少？有没有钱尽其用？

很多时候，可能都是一笔糊涂账！

甚至是在购房合同中关于物业费的约定条款，可能都会让人不明不白。

比如，北市区某项目的购房合同约定，物业费的收费方式为包干制，物业服务费用为2.8元/㎡·月。

北市区某项目购房合同关于物业费的约定内容

关于具体的物业费构成，则完全没有说。基础物业服务费是多少？电梯维保运行费和二次供水加压费又各是多少？

可能很多业主都很懵！

即便有文件要求物业服务企业要对物业费进行公示，但现实中能不折不扣的执行的小区又有多少？

这也是个未知数。

昆明物业管理服务信息公示比较规范的小区/图源云南好房

或许也正是因为物业费用的不透明，在服务评判上完全变成了业主的主观感受。

值不值业主说的算，做没做物业说的算，公说公有理，婆说婆有理，无形中使得业主与物业服务方的矛盾加剧。

最终演变成：觉得物业服务不到位→造成物业费收不上来→物管没有稳定收入导致服务下降→物业费更收不上来……的恶性循环，出现两败俱伤的结果。

现实中这样的案例不少，但却是谁也不愿意看到的双输结局。

其实，说到这里物业服务收费的症结已经很清晰了——亟待规范电梯维保运行费和二次供水加压费的收取。

当一切都有规可依之后，无论是管理还是服务也就变得更加简单了。

但现实的状况是，无规可循正在使得乱象丛生。

我们还是以物业收费来举例：从今年以来昆明主城交付的楼盘可以看到，物业收费（包干价）已经找不到2元/㎡·月以下的小区。

昆明楼市整理/制图

这多少与楼粉反馈称昆明物业收费越来越高的感受有吻合之处。

对比最优质的基础物业服务1.38元/㎡·月的标准，不难看出，在电梯维保运行费和二次供水加压费方面，收费的溢价表现有多厉害。

而且，结合市场来看，不同的建筑形态在收费上似乎还有着某种难以理解的错配。

最明显的要数洋房/小高层这类偏低密的项目，通常物业费要比同品质的高层项目高出许多。

但现实中，由于楼层少的缘故，这类低密项目在电梯维保运行费和二次供水加压费的支出方面，多少会比高层项目少一些。

可事实是，费用支出少，物业费反而收得高。

或许，这就是所谓的居住品质溢价吧！

就在前不久，上市物业企业集中发布了2023年中期业绩报。根据中国房地产报统计，52家上市物业公司2023年上半年共实现营业收入1222.104亿元，较2022年上半年同期增长9.4%。

其中，52家上市物业公司中，只有28家物业公司实现净利润增长，“增收不增利”情况凸显。

事实上，早在2020年，房地产行业就呈现出房企积极布局物业服务赛道的趋势，以谋求业绩新的增长点，实现收入的细水长流（详情可查看文章：房企争着开辟新的创收门路，昆明这块蛋糕还能保住？）。

都说，卖房只是一阵子，物业服务才是一辈子。

但从如今的现实来看，在众多房企涌入的赛道中，竞争的本质显然已经变了——只有做好服务才能一辈子。

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