今年跌了11个月！昆明租金中位数1900元/月
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前段时间，国统局公布了11月全国70城房价指数。意外的是，新房止跌反弹；不意外的是，二手房还在继续跌。
而根据纬房研究院的数据，11月昆明租金同比下跌3.74%，仅次于郑州，跌幅在二线城市中排第二。
综合两个数据，可以看出今年二手房业主是真的尴尬：卖也卖不掉，租又租不起价格……
昆明租金跌跌跌
12月初，一线城市房租跳水上了热搜。房租涨跌很正常，这次之所以破防，是因为一线城市除深圳外，均出现租金同环比下跌的情况。
更严重的是未来租金涨跌的趋势，一方面是经济下行，用工需求减少，另一方面是年轻人对就业环境的选择，意味着未来几年，一线城市的租房市场需求缩减。
尤其是新的人口格局变化，也会影响住房租赁市场。2022年，四大一线城市的常住人口全部减少，折射出如今的毕业生有了不一样的选择——不想在大城市“卷不动”，大量年轻人分流到生活压力更小的二、三线城市。
不过，昆明人口增量虽然排在全国前列，但是并未支撑起租赁市场。根据纬房研究院的数据，今年昆明租金已经连跌11个月，且有多个月份，租金跌幅在二线城市中排在前三。
除了6、7、8月传统租房旺季，租金总价中位数在2000元/月，其他月份均低于2000元。租金单价中位数则徘徊在23.4元/㎡/月，在省会城市中，也算是比较低的租金水平。
租房市场过渡性、临时性的特征，决定了租客群体以就业学生和进城务工人员为主。所以，较低的租金，一定程度上也和毕业生的薪酬水平相关。
根据猎聘大数据的统计，昆明2023应届生平均招聘薪资约7675元（招聘薪资非实际到手薪资），实际上大部分本科应届毕业生的到手薪酬集中在4.5k-6k这个区间。
这就使得不少毕业生在刚参加工作的头几年，只能选择租金降低的房源或者以合租的形式来降低负担。
在昆明主城各区，都能找到月租金在500元左右的合租房源，部分地段较好或靠近地铁的合租房源，一室租金能到800元。
整租一室以公寓/商住楼房源为主，租金在1200-1800元左右；以家庭为单位的大面积整租房源，租金差异较大，集中在1800-4500元这个区间。
从1900元/月的中位数来看，单身/独居群体仍然是昆明租房群体的大流。
那么，昆明近一年租金持续下跌的原因又是什么呢？
租金下跌的原因
昆明租金下跌，背后原因还是市场供求关系出现了较大变化。在需求萎缩、供应增加两方夹击之下，别说昆明，每个房价下跌的城市，都避免不了同步出现租金下滑的情况。
①需求端：租金支付能力弱化
受到经济大环境的影响，部分租赁客群对高价位租金的支付能力有所弱化。这就会出现几种情况：①已经租房的，能够接受房东涨价的空间很小；②还未租房的，会牺牲地段和居住环境，选择租金更低的房源。
这就决定了租金上涨乏力，出现租金下调的情况。
作为每年租赁市场的需求主力，毕业生的就业形势同样影响租金走势。
在今年5月，省委教育工委、省教育厅组织召开的全省2023届高校毕业生就业工作第一次调度会上，相关领导指出“全省2023届高校毕业生预计达35万人，受多重因素影响，就业形势更加严峻复杂”。
据悉，云南省2023届高校毕业生比2022届增加3万人，再创历史新高。云南当地一些顶尖学校，都有非常大的就业压力。
另一方面，根据猎聘大数据统计，云南高校的应届毕业生毕业后，选择在云南的求职率占比高达43.98%。
结合两方面的数据，今年仅云南一地就大约有15.4万的应届毕业生流入本地职场。（另外还有其他省份毕业生来云南就业）
而根据国家统计局的数据，今年6月，16-24岁人口城镇调查失业率上升至21.3%，创自2018年有该项统计数据以来的最高水平 。（今年8月开始，该项统计暂停发布……）
大量毕业生确实是租赁市场的新需求，但是在严峻的就业形势下，一部分人选择推迟就业，一部分人选择了薪酬不太理想的工作，同样会弱化租金支付能力。
在分析一线城市租金跳水的原因时，很多人提出“低租金的保租房大量涌入市场，对个人租赁房源租金产生冲击”。
昆明市场也是这样吗？
实际上，昆明也在加速保障性租赁住房的持续投入运营，其不超过市场租赁住房租金的85%确定租金的特点，是比较实惠的选择。
昆明自2021年以来，纳入国家保障性租赁住房建设计划共50175套，已有3504套房源投入分配。2023年计划实施的20565套保障性租赁住房，已全部实现开工（筹集），共涉及20余个项目，预计明年将陆续面向市场投入运营。（信息来源：昆明日报）
可以说，未来保障房肯定会分流租赁市场的需求，但是从目前投入的房源来看，需求端的分流还不是很明显。
②供应端：二手房“售转租”增加供应
今年租金持续下跌，除了租房需求的减弱，还在于供应端租赁房源的增加。
这就不得不看一下昆明二手房市场了，二手房东明显正在加速出货。今年以来，有5个月，新增挂牌量大于4000套。
挂牌量激增，而需求端观望情绪浓厚，这就带来两个结果：①二手房成交周期拉长；②降价以促进成交。
如果你是房主，面对这样的二手房市场，会怎么做？
由“售”转“租”，能够降低二手房的空置期；如果不愿降价，边租边售的形式，也能有一定的租金收益。
可以说，二手房成交周期长和“降价出售”的情况，必然会传导到租赁市场。房源不缺，缺租客，租金自然会有下跌趋势。
还会跌吗？
以昆明一室整租房源（装修带基本家具）为例，地段和房源的差异，使得租金在800-2500元这个区间波动。
官渡区有较多低于一千的一室整租房源可选；五华区高新区/西北新城公寓产品较多，一室整租月租普遍在1400元；西山区一室房源所集中的小区，地铁便利性不高，不利于全城通勤；盘龙区房源价格差异较大，市中心老小区（东风东路48号院/万寿巷）租金在1100元左右，昆明广场的一室租金则在2k+；呈贡区的一室租金普遍在1000上下。
从一室的整租房源来看，下跌的空间也不是很大了。
根据诸葛数据研究中心发布的报告，今年上半年，昆明租金回报率降幅在全国排在比较前面，租金回报率约2%。
对于房东而言，持有一套投资性房产，主要回报来自于房价增值以及房租。
随着房价下跌，房屋贬值的可能性变大。如果房屋无法保值增值，租金回报率继续下跌，投资房产动力就会减弱。
那么，未来昆明房租还会继续下跌吗？
考虑到租房最大的群体是毕业生和进城务工人员，他们能够负担的租金水平和收入水平直接挂钩。这样来看，租金走势和经济增长、就业形势密切相关。
因此，租金变化很大程度上取决于经济复苏的速度。
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昆明天气一冷，就会羡慕版纳的火热……
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