2023年昆明房价真跌了吗？
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导语：今天是2023年最后一个工作日，你是否已经身在工位、心在旅途了？
每逢年终岁尾，各类总结是必不可少的保留项目，昆明楼市也将在近期集中聊一聊这一年本地市场的新变化，以及其中值得关注的细节。
那今天，不如就从大家都最为关心的房价开始吧。
要聊房价，先得解决一个关键问题：今年昆明房价到底是跌了还是涨了？
有人可能会说这不是废话吗，就今年本地楼市这表现，房价难道还能涨？
结论上看或许如此，但过程还真不见得。
我们先来看看最为权威的，国家统计局方面的数据：
数据源自国家统计局，昆明楼市制图。下同
截至11月，年内昆明新建商品住宅价格指数环比五涨六跌，一开年新房价格就来了个四连涨，而11月的翘尾则结束了此前的六连跌。
如果我们以2022年12月时的房价水平为基准，将年内各月的环比涨跌幅累加计算，会发现一个有趣的现象：
凭借年初这一拨四连涨，一直到今年9月时，本地新房价格相较去年年底还是持平状态；真正的下跌出现在10月，但11月的上涨又把房价给拉回了不少。
也正因为此，截至11月，本地新房价格相较去年年底时的累计跌幅，差不多仅有0.3%左右。
再来看看更为直接的数据：根据昆明房协的统计，11月主城商品住宅成交均价约为14027元/㎡。
图源昆明房协
从走势上看，其与国家统计局数据基本保持一致；而如果对比去年12月时，今年11月的主城新房均价不跌反涨。
相信到这里，你应该能理解讨论涨跌问题的意义了，因为到底是跌了还是涨了真的很难评。
我们之前就聊过，这种数据上的细微出入，可能源自统计口径与范围的差异；但实际上即使抛开各种干扰，将最原始的新房价格给摆出来，其可能也已失去了参考意义。
一方面，随着昆明主城的商品住宅单月成交规模收缩到30万㎡以内，单个项目对整体价格表现的影响越来越大。可能这个月来个高价项目热销就会涨，而下个月来个低价项目集中备案则会降。
另一方面，即使是在主城一些相对核心的位置，也不乏单价低过市场均值的项目存在，但其成交状况可能一言难尽——那这种乏人问津的低价，又是否该计入考量呢？
新房价格是跌是涨这件事，越来越成为一种个人感觉，可能每个人都有不同的看法。
那既然新房价格的涨跌参考性有限，昆明这一年的二手房价格表现又如何呢？
还是与之前一样，我们先来看看国家统计局的数据：
截至今年11月，昆明二手住宅价格指数四涨七跌，3-5月出现过一拨三连涨，而其他时间则多是下跌状态。
如果同样以去年12月时的二手房价格为基准，将各月涨跌给累加起来，依靠为数不多的上涨，昆明二手房价格在今年的5月与7月时，均是高于去年年底的。
换句话说，对于二手房房东而言，如果你的房子是在今年5月成交的，那恭喜你卖在了年内的高点；而卖在了7月也差得不多，毕竟所谓的“高点”，从数据上看也只是聊胜于无而已。
而靠着更多的下行月份以及更大的跌幅，截至今年11月，昆明的二手房价格相较去年年底时降幅要比新房更为显著，大概在3%左右。
至于具体的二手房价格，由于缺乏一个相对权威的平台机构，我们提供给大家两份数据以供参考：
一是来自克而瑞研究机构，根据其截至三季度末综合多个平台的统计，本地的二手房均价在9月时已降至9500元/㎡以下；
图源克而瑞研究机构
二则来自本地安居客，其公示的动态数据显示，12月时本地的二手房均价约为1.15w/㎡。
图源昆明安居客
能看到，具体的跌幅也许存在争论，但相较新房价格涨跌的公说公有理、婆说婆有理，无可否认的是年内昆明二手房价格确实是降了。
这当中还存在两个比较有意思的细节：
一是自2011年国家统计局有数据记录以来，昆明二手房价格的最长环比连跌周期为10个月，出现在2014年7月-2015年4月；
第二长的连跌周期则为六连跌，分别出现在2011年10月-2012年3月，以及距今不远的2021年6月-11月。
而今年下半年，8-11月本地二手房价格已四连跌，12月反弹的概率也不大，换言之本地二手房价格已基本锁定了挑战历史第二长连跌纪录的资格。
另一个细节，是我们之前曾聊过，今年昆明的二手房住宅成交套数将很有可能反超新房。
考虑到主城新建商品住宅月度成交已连续六个月不足30万㎡，成交面积的反超也许也是时间早晚的事。
那既然新房价格表现已逐渐失真，以后是不是该以二手房价格作为主要参考了呢？
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前几天编辑部在聊天时，曾提到一件事，那就是临近年终国有行及股份制银行，相继下调了存款利率。
经历年内三轮调整后，五年期整存整取的年利率目前已降至2%。
图源邮储银行官网
不过大家得出的结论是，不管降到多少，该存的还是要存，毕竟眼下也没多少比银行更为完全靠谱的地方了。
平移到楼市上，内核其实是相通的，该买的还是要买。
就好比很多买在年初的人，其难道不知道购入时的新房价格，可能处在一年中的相对高点吗？但为了解决一些现实问题，这车无论如何还是要上。
大家常说过去房子捆绑了太多的东西，以至于其最本质的居住属性反而被埋没了。
这话没错，但也应该看到其背后的深层次意义和影响：
既然捆绑的东西多，那就意味着解绑过程可能是漫长且伴随着阵痛的；换言之，行业走向更加健康完善还需要时间，而身处行业中的每个人，可能都要来分担这种痛楚。
毕竟，你不能只享受上升时的红利，而不承担下降时的代价。
另一方面，即使房地产已经今非昔比，其依然是一个GMV超过10万亿的庞然大物；这意味着也许不只是眼下，而是未来我们也无法完全无视它。
那既然如此，每个人可能都要尝试去适应与这一行业长期共存，毕竟其占了衣食住行基本需求的一大门类。
打死也不买固然是一种态度，但根据自身实际需求做出合理选择也是一种处理方式。
我们知道大家似乎在公开平台上更倾向于情绪的宣泄，但希望私下能有清晰的认知；尤其是对很多无房群体而言，千万别因外界的声音，就丢失了自己的判断。
眼下我们还在聊房价、说楼市，因为其依然具有现实意义；也许未来某一天，大家都不再关心房价了，但烦恼恐怕也不会因此而减少，你说是不是这个道理？
总之，2023年快要过去了，希望大家收拾好心情，迈向新一年。
前方肯定会有新的挑战，但往往也伴随着新的收获。共勉。
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