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南市区改善盘1万一平的“处置房”?天真了!

地产小陈 昆明楼市 2024-03-19

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第270期的问答如期推出,本次精选了2024.1.7-2024.1.12的问题,个人观点,希望能给大家提供参考。

1

新房

1、总预算120w左右,现在是不是能够买到巫家坝的房子了?如果要买的话推荐谁?

答:还真是。

前两年巫家坝的门槛价差不多200w左右,现在价格回落,稍微便宜点的项目1.3-1.4w都有。

巫家坝虽然暂时配套上有些落后,但去年落地的师大附小嫡系校区还是有明显亮点的。放在全昆明来看,巫家坝这个位置处于南二环与南三环之间,两万左右可以买双塔板块精装房,一万五左右可以买关上、福德板块毛坯房,价格都比较稳定,那巫家坝1.3w的价格还真不高。

如果要相对靠谱的房企,可以看下招商蛇口开发的雍珑府,虽然价格不高,但这已经是准现房,容积率仅3.8,比市面上大多数刚需、改善盘密度都低。

你的预算范围内可以买92平米的小户型,客厅和次卧中间为非承重墙,后期还可以灵活改造一下;端头小户型,能做到三房两卫,各个空间尺寸还比较舒适,还是比较少见。

2、想把现在一套100平米的学府路大两房置换,再添钱买个改善楼盘,最少四房带两个卫生间,有老人同住,小区内外环境要好一点,去哪里都比较方便,有没有好的项目推荐?

答:如果预算够,看看大华翠湖映吧,离你所住区域相对较近。

处在昆明核心区,周边公园众多,距离莲花池公园和翠湖公园都很近,环境很好,距离地铁站四号线很近,周边公共交通发达,配套成熟,生活方便。

同时,楼层不算高,只有16~22层,2梯2户、南北通透,就产品特性来说也非常不错,相较于市区其他大平层产品来说更为低密和舒适。不过,这里需要400w以上的预算,也意味着高端圈层氛围更加纯粹一些。

3、西市区上班,考虑通勤方便,最好离地铁近一点,价格实惠一点,小陈老师有推荐的项目吗?

答:第一,如果还需要好学校,可以看西北板块的项目,金地·峯境、万科城之类。

第二,如果暂时不要求学校,只追求地铁和通勤,可以看下金地都会风华,这个项目距离人民路只有四五百米,距离地铁站也是四五百米,交通方便,不容易堵车,斜对面还有沃尔玛,生活方便。

最重要的是,项目售价比较友好。最近加推了新楼栋,靠近中心园林景观,楼层朝向都有选择的空间,一万二可以买毛坯房源,一万三左右买精装房源,楼栋都是两梯四户,最小面积108平米,产品以刚改、改善为主,没有小户型,未来居住人员不会太杂乱。

4、目前在经典双城,但感觉对应初中不是太好,值不值得折腾换万科城?

答:原有的高新一小非常不错(即便是经典校区也很好)。

5、咨询一下云大附属会展学校只有山海湾一期的业主子女才可以上吗?

答:按照招生范围,是只有一期业主子女。

但实际最近一年二期也是顺利入读的。小学学位应该不算太紧张。(有六个班,且单一小区招生)

6、请问一下,保利春湖小镇怎么样?

答:毛坯洋房只要五千多单价,别墅也仅120w左右(别墅四十年产权),全现房,价格相当便宜。

但稍微远离市区,交通不是太便利,生活不够方便,投资/居住前景都不好说。

7、请问书林一小和芳草地哪个好?

答:就小学来说书林一小本土强校,底蕴更强。

芳草地前身还只是德亨学校。

但对口初中方面芳草地稍微稳妥,如果初中你不考虑直升,小朋友专注力思维力较强或者有其他特长可走其他升学通道,那我倾向于选书林。

8、你好,考虑现房高层,100平左右,总价120w,有没有推荐的项目?

答:大华锦绣山海一期看下,地铁口,现房,小户型,也配套有学校,交房也还可以。

想要位置更靠城区,巫家坝也不是不可以,前文提到的招商雍珑府就不错。

9、想买一套交通便利的品质小区,高层或小高层,喜欢安静,必须远离幼儿园和学校。最好离医院和地铁站近,且周边配套较好,倾向于2室1厅。

答:必须远离学校?

这个需求有两个矛盾,一是有小户型的新房项目多是刚需盘,未必能满足你品质安静的需求,第二就是远离学校这个。

新房中,有设计两居室的,中铁时代央著(当期地块无学校),有地铁,距离云大医院也不远,位置比较适合,这个是刚需盘。

其他项目方面,看二手房最好,比较建议你看度假区板块华夏曦岸的二手房,以及云秀路星河庄园。

10、考虑学校买房,尤其是中学要好,有没有项目推荐?对筑友双河湾的位置感兴趣,对青雲赋的学校感兴趣,但是都有不足,考虑中,老师怎么看?

答:确实都有不足。筑友学校私立,学校中上,业主享受学费八折,青云赋学校较强,但位置稍有欠缺(且最近一两年学位紧张)。

优先学校的话,选青云赋。

如果想要两全其美(学校兼顾位置),建议直接考虑盘龙区和五华区。

五华区,万科城、金地峯境,或高新一小周边二手房(绿城诚园就很不错)。盘龙区,美的北京路九号等等。

11、小陈老师,zhaozhaomm的那个低价房源是真实的吗?可以买吗?

答:法拍房源。

即便是有,哪能那么轻易就以10500的起拍价被大众拍到,售楼部毛坯可是要卖一万四五。

原来这张图的价格确实很诱人:‍‍

查询了昆明房产信息网,根据这部分房源号与准售许可的房源号做了对比,发现网上流传的房源明细并不在房产信息网公布的可售房源信息中,根据房产信息网的解释,“未显示的房源可能涉及查封、在建工程抵押及其他不可售的情况”。

现在已经没有了,根据都市时报报道,债权双方达成了和解,拍卖房源临时下架了,所以现在又没有这批房源了。

12、你好,想在盘龙区金瓦路附近买房,预算150w以内,2室,有没有推荐的项目?大华锦绣麓城和佳湖熹祥苑怎么样?

答:佳湖为全洋房小区,门槛价250w左右,能买锦绣麓城两套了,最小年纪145平米,价格1.7w多,这个是否在预算范围内?如果在,那肯定选它。

这一区域没有小两室,多是小三室起步,具体可看大华锦绣麓城,你预算可以买三房两卫的,综合水平比较平均;还可以看,保利明玥半山,现房。

另外,万科城市之光的二手房也可对比一下,它还能读东华小学(也是盘龙区很强的学校)。

13想问下万象城的嘉仕阁公寓怎么样,适合买入吗?

答:价格1.35w,毛坯房,最小面积90多,百多万买套公寓,成本不低。

不确定你的用途,但整体来看,高价公寓需要更多服务支撑。

建议看下这篇文章,看下之前昆明高价/高租金公寓的情况做什么最搞钱?昆明高租金项目什么样

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2

二手房


1、请问远洋青云府值得购买二手房吗?

答:价格合适可以看看,位置靠穿金路,公共交通方便,周边城市界面也不差。‍


但前期业主买入价格不低,1.4w以上,看你能不能碰到亏本出的了,否则对标放下楼市环境,它价格不够划算。


2、半山龙庭中海云著 龙泉公馆 分析一下


答:半山龙庭爬坡太累了,但产品不错,之前文章具体看下这篇昆明的“龙脉”不值钱了?


位置更好是龙泉公馆,相对不那么容易被堵住,但周边更杂乱。


总体倾向于龙泉公馆和中海云著靠龙泉路这边的地块。(这两个也都能读中海配套的韶山小学)


3、请问保利玺悦复式房怎么样呀?现在价格1.3。


答:从1.5w多跌下来的。


次新,户型赠送大,但楼栋稍密。位置适中,离商圈看上去近却实际享受不到,小坝旁边好赶集/买菜。


对口学校一般,若不需要小孩读书,可以考虑它。


4、你好,最近想卖掉经开区的房子,置换成高新区朝花夕拾这个小区。孩子2岁,学区需求不迫切,但是也会有这方面的考虑,你觉得这个小区合适买入吗?带屋顶花园,101平,117万。


答:

具体房子没看到不好评价价格(尤其还有个花园),但是你的置换方向是很不错的。

缺点是在高新区众多次新小区中,这个小区房龄偏大了。(但结合房价的话,也还可以,毕竟总价不是太高)

5、请问一下,龙湖水晶郦城的二手房120多万左右,87㎡,价格贵吗?适合入手吗?

答:如果1.4w单价,那是正常偏低价格。


小区环境可以,户型也还行。


位置稍微尴尬,且没有划片到莲华小学。


较低预算留在二环内,生活配套和物业都有保障,可以考虑。


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