房价3到5折？新一轮“房改”扩大范围！

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

1月15日，昆明市自然资源和规划局发布多条调规公示，多个“配售型保障性住房”用地落地。可看前文：闲着也是闲着，昆明要拿商业用地开刀了

有读者发问，怎么买，多少钱？会对市场造成多大冲击？

甚至还有开发商朋友在调侃，怎么盖，我们代建有机会吗？怎么管，我们物业有机会吗？

配售型保障房多少钱？谁有资格买？

这一次，昆明一次性将多个区的多个地块直接调整规划为配售型保障房，可见从上到下已经动了真格。

配售型保障房，整体采用市场化运作模式，土地性质为划拨，在保障微利原则上进行配售。同时，保障房不得上市交易，只能在系统内流通，而且购买之后不得长期闲置。

那普通大众能买到这样的配售型商品房吗？

在整体上，配售对象上以家庭为单位，优先满足城市居民，工薪家庭，单位职工以及引进的人才，但具体配售对象包括哪些，还需要具体分析。

举两个例子：‍‍

以深圳为例，配售型保障性住房的售价约为同期同区域同品质商品房的50%，购房人可以按照一定比例取得住房的产权份额，但不能私下交易或者上市流通，只能面向符合条件的对象转让产权份额或者申请收购。

（但深圳的配售型保障性住房主要面向具有深圳户籍或社保三年的居民和人才，这里前提是有户籍和社保）

再看福州，福州首个配售型保障房已经开工，售价预计不超过6000元/平方米，相当于周边普通商品房的三到四折。

福州这个项目配售对象优先是具有六城区户籍、住房和收入困难群体，剩余的房源才面向在六城区稳定工作生活的住房困难的企业职工家庭配售。

从这里可以看出，这两个城市的配售型保障房基本都要求本地户籍或社保，有一定的优先级，如果申请人数众多，那么则需要摇号。

如果昆明保障房发展定位为托底型保障，那么解决的是最简单的“有房住”这一问题，那么可能会按照家庭收入、财产情况来作为判定标准。

而从目前昆明各区多地块、位置包括大学城、又有低密度的产品的情况来看，可这样推测：

昆明配售型保障房定位是针对有一定支付能力、但支付能力又不能完全覆盖商品房的群体，不只是保障“有房住”，还需要满足多层次的住房需求。

也就是说，昆明的配售型保障房，既面向保障住房有困难且收入不高的群体，也针对昆明需要引进的相关人才。

价格上，深圳是五折左右，福州是三到四折，那我们简单估算昆明在三到五折之间。

因全国可参考的例子不多，我们来看看深圳去年11月针对人才配售的某小区的情况：‍‍‍

（来源自深圳住房和建设局官网）

从上图看，深圳这个配售型保障房项目，分为多个层次优先级，整体为有一定学历/技能人才+本地社保三年+年龄限制+没有购买过其他保障房+申请人和共同申请人深圳名下无房。

比如，第一优先队列就是，本科毕业，本地社保三年，满了35岁，本地无房，即可申请。‍‍‍

考虑到深圳总体房价水平远超昆明，那么相对的，昆明的要求可能会降低一些。

总体来说，配售型保障房的总体就是，微利出售，市场价三到五折；针对住房困难人群，大概率需要摇号；没有独立产权，不可上市交易。

有必要买吗？买了以后不能交易吗？

昆明这次推出的配售型保障房地块有什么特点？

具体信息地块信息如下图：

从位置上看，西山区地块主要在碧鸡路以北，海源南路两侧，但也有一个地块在金牛小区旁边；盘龙区地块在北部山水新城；官渡区地块在方旺片区，呈贡的项目在大学城板块。

位置都不算差，甚至也有靠近地铁站，交通便利的。临近也有新建的商品房小区，价格还不低。

（呈贡两个地块位置都处于呈贡大学城比较好的位置）

从用地指标上看，基本每个地块都非常不错，容积率都不超过3.1，甚至呈贡的两个地块容积率只有2.5和2.0，同时建筑高度不超过80米，不得不承认，这几个地块丝毫不逊色一级土拍市场上住宅用地。

同时考虑部分地块紧挨着，比如北部山水新城两个地块和西山区碧鸡路几个地块实际都是紧挨着，连片开发，共享配套（相临近还规划了幼儿园用地）。

（这里是西山区碧鸡路北侧的三个地块，红色位置且标注了数字）

这打破了大众一贯对保障房的认知，保障房，也可以比商品房容积率更低，楼层更矮；若配套较强的学校、商业之类，完全与商品房无异，甚至比商品房小区还要更舒适。

唯一美中不足的是，车位配比稍低。（考虑到保障房的性质，这样的车位配比也算不错了）

正常商品房小区大多配比1：1以上（即便刚需项目也多在1.1：1以上），而这几个地块的车位配比仅有）0.7：1。

因为配套性保障房的土地性质是划拨，没有经过土地招拍挂程序，也就是土地成本几乎为零，这也是普通居民能够三到五折买房最基础的所在。

住房回归居住本质，是配售型保障房的初心，必然设置不得上市流通转让的限制。‍

（深圳某配售型保障房的要求）

还是以上述深圳的例子来说，年满35岁（第二队列也要满30岁）才可申请，而购房后需要签订买卖合同满10年，才可以按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。

（土地性质是划拨，取得完全产权需要补交土地出让金，注意，这里仅以深圳这个小区做例子，不代表其他城市和其他小区也是限售10年）

房价水平越高的城市，限制越多。

以五折的价格买了深圳的保障房，省下了两三百万，但也受到了较大的限制，比如住房面积较小（50-80平米），购房者年龄要求又不低，时间年限较长，想要下一次置换的话，至少10年起步。‍‍‍

（之前在其他城市，还见过这样的人才房，8年不得上市交易，且交易后需要将购房收益的50%上交）

也就是说，若昆明的配售型保障房上市，考虑购入的小伙伴需要衡量“时间”、“空间”成本。

当然，配售型保障房还是有无法兼顾的情况，比如户型偏小，公区/绿化配置不一定达到商品房水平，居住氛围一般，也未必有大众偏好的好学校或者商业配套，最重要的是数量有限，大概率需要摇号，甚至排到猴年马月。

在价格绝对优势的情况下，配售型保障房确实是广大居住困难群体的福音，适合现阶段家庭收入不高，同时预期收入也不高的家庭。

只要符合一定条件，能花三五千块每平米的价格能买配售型保障房（还是新房），为何要花上万元去买开发商的新房或者二手房？反正都是自住。

新一轮“房改”范围扩大

本次昆明多个保障房项目落地，也意味着未来市场会发生较为微妙的变化：

考虑到昆明本身房价水平并不如一二线城市那么高，保障房群体和商品房群体的界限没有其他城市那么明显，结合当前昆明市场住宅成交趋势，这一类配售型保障房冲击最大的无疑是住宅市场中的小户型，尤其是二手房市场。

从开发商角度来看，既然做刚需盘价格优势无法与二手房、保障房相比，利润微薄，不如多做改善盘。同时，这部分保障房项目开发商有机会参与吗？比如开发代建、物业之类。

从其他城市的例子来看，毕竟是“微利”，本地平台公司为主（但深圳等几个少数城市又是例外，还有不少中小地产公司参与开发），另外还有物业企业参与。

但大的层面，无论是个人老旧小区，还是房企、城市，确实还有更多机会。‍‍‍‍‍‍

我们此前在文中提到过，也按照部分先行探索城市的情况来看，在未来市场上，商品房和保障房供应为“双轮驱动”，即两者规模占比相当，甚至保障房还占大多数，被称为新一轮“房改”。

具体看这篇：新一轮房改到底要改点啥？

（注意，新一轮保障性住房包括配租型和配售型两种，今天我们主要讲的是配售型保障房）

但按照当前保障房的水平，双轮驱动似乎有些理想化；去年10月消息刚出来的时候提到，这一轮“房改”的第一阶段，只会在城区常住人口300万以上的大城市进行探索实践。（当时只有35个城市满足条件）

在去年12月~今年1月，全国已有多个城市报批了配售型保障房的计划，比如昆明的这一波动作推测也是在“交作业”，动作快的城市甚至已经开工，如深圳、福州、广州等。

昨天，新的政策消息已经传来：

1月22日多家媒体消息，近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。

按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。

此外，这些城市申报的相关项目还需满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，监管部门已推出多项支持措施，包括中央预算内投资、专项债、抵押补充贷款PSL等。

扩大范围，且发专项债给予一定资金支持。

保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设被称为“三大工程”，去年召开的多个顶层会议反复提及。

统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。而此前机构测算，扩围前，“三大工程”建设每年将拉动万亿左右的投资，那么可估算占到2023年房地产开发投资的9~10%。

那扩围后，“三大工程”拉动投资的规模将进一步提升，有助于提振地产投资。

总体说来，预期起到“对冲房地产下滑、发掘潜和满足新增住房需求”的作用。

---

这套组合拳下来，能够让更多住房困难群体住上房，但能否进一步如愿对冲房地产下滑？能稳住吗？

--- END ---

 

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【文锋说房 loushi0871】【寰云聊城改 kmls000】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生！