一房两证转手难 昆明何时才能“双证合一”？
看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！
———这是正文的分割线———
导语：
如果说，最近两年，二手房卖家普遍需要降价，才能实现交易的话。
“双证房”（一套房子两个房产证）则是降价都难卖，就连专业的中介朋友遇到这类房源，也是连连摇头，调侃这是真正的“不动产”。
对于房东来说，最关心的问题，大概就是昆明什么时候能“双证合一”？
政策干预下的产物
“双证房”并不是昆明一地的现象，其他城市同样存在。
2006年，当时国家为了“切实调整住房供应结构”，出台政策干预新建住房结构比例。
根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设中，面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)必须占开发建设总面积的70%以上，即之后被简称的“70/90政策”。
既然上有政策，在2006年之后几年，昆明新审批的项目，原则上必须配置较大比例的小面积段户型。
因此我们可以看到，当时许多住宅项目都在89㎡这个临界点上，推出了户型。
不过，那些想在一个小区买大户型的购房者怎么办呢？
事实上，为了规避“70/90政策”，不少房企设计开发出“双拼房”或“多拼房”，将两套或多套90平方米以下的小户型合并成一个大户型进行销售。
购房者将获得两个或以上的不动产权证书，从而形成了特殊的“一房两证”现象。
比如，2009年开盘的龙江雅苑，产品规划了洋房（无电梯）、小高层和高层，可以看出项目在物业形态上，是要满足部分购房者的改善需求的。
该小区户型面积段横跨46-176㎡，90㎡以下设计的户型，有6个可选。90㎡以上的户型，则多达22个。
想要做到90㎡以下的户型，占比70%，对龙江雅苑，以及很多改善项目来说，确实很难做到。
所以龙江雅苑就出现了“双证房”，比如128㎡的户型，可能就有58㎡+70㎡的两个小户型产权证组成。（如何分割面积不确定，只要两个面积均低于90㎡）
一方面，政策执行的时候，确实存在可操作的空间；另一方面，对当时的购房者而言，买一套房拿两个房产证的弊端还未显露出来。
一房两证的遗留影响
随着房地产开发不断发展，购房需求也发生变化，代表住房结构比例的“70/90政策”也悄然退出历史舞台。
但是，这个政策的后续影响却还在持续。
这类房源一套房子两个产权证的属性，在进入二手房市场后，交易的时候多出来的税费暂且不提，最关键的是，这类房子占了两个购房/房贷名额。
即使昆明目前政策宽松，在“县级行政区内”认房不认贷，“双证房”相当于在同一个小区内有两套房，仍然无法改变二套房的情况。
也就是说，购买“双证房”，买家要么全款购买分割出来的小面积，然后按照首套政策买剩下的产权面积；或者按照首套和二套的政策购买一套房源。
买一套房，却要做买两套房的打算，这就使得“双证房”在二手房市场流通困难，也让这些房东非常困扰。
仍然以龙江雅苑128㎡的户型为例，双证房，挂牌价155w。同小区同户型的非双证房，挂牌价176w。
即使有近20w的差价，买家仍然比较排斥双证房。
而昆明还有很多小区的房源存在“一房两证”的问题，金呈东泰花园、新亚洲体育城三期、龙江雅苑、春城邻里、大溪地、银海畅园、滇池印象花园……
涉及的房源数量不在少数，房东非常迫切地想要实现“双证合一”，希望解决这个历史遗留问题。
根据昆明市不动产登记中心的回复，目前暂时没有合并不动产登记单元的条件。
毕竟，大量的‘双证房’系由开发商钻政策空子引起，如果允许‘合证’意味着对违规行为的妥协，其中也不乏少数人利用政策变化获利之嫌。
但是，“将在下步工作中结合实际研究”的答复，也为这个问题的解决留下了空间。毕竟，“一房两证“实现双证合一已经有了许多先例。
多个城市已推“双证合一”
今年年初，广州取消限购的消息引来很大的关注。如果细心一点的话，会在《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中，发现除了限购之外的信息。
在优化调整限购政策的章节，除了第一条提到120平方米以上住房不再限购。第三条还提到了合并不动产权证书。
事实上，早在2022年12月广州就发布通知，提到对广州执行“70/90”政策期间建成并出售的商品住房项目，可依法申请办理房屋产权合并。
如今，官方再次提出允许合并不动产权证书，旨在解决“70/90”政策的历史遗留问题。
除了广州，深圳、东莞、佛山、长沙等城市都在推进“一房两证，双证合一”的工作。
以深圳为例，在2023年7月推出“双证合一”的业务。要符合几个条件：
1.房产需要在白名单内；（指定的小区）
2.两个房产证需要红本状态，没抵押；（普通住宅，且要还清贷款）
3.双证房产的两本房产证均为同一权利人名下。（如果双证在不同人名下，需要先过户到同一人）
有了其他城市的先例，昆明后期如果要解决“双证房”，也有了可以借鉴的经验。
那么“一房两证，双证合一”会带来什么影响呢？
首先，无疑能让此类房源在二手房市场，加速流通。
房东不需要大幅降价，双证房回归合理价位，可以和其他普通二手房竞争，买家也不至于“绕道而行”。
其次，能够释放双证房业主的购买力。
双证房占用两套房名额，业主再买就算三套房，置换需求受限。“双证合一”解决了流通问题，能释放出这部分购买力（十几年前买得起大户型的，现在的购买力可能更强）。
另外，能满足二手房市场的部分改善需求。
“双证房”一般户型较大，对于想要在特定小区购买这类面积的购房者而言，可以满足改善需求。
但是，相较于绝大多数普通二手房而言，“双证房”基数较小，“双证合一”后不会影响新房/二手房市场的基本面。
可以说，昆明如果能解决“一房两证，双证合一”的问题，影响主要在个体，而不在市场整体。
————
随着去年昆明取消了一系列限购限售政策，“双证房”的业主看到了政策松动的信号，不动产权证合并的工作似乎也有希望启动。
有希望总归是好事，无论是现在，还是未来。
--- END ---
推荐阅读
昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【文锋说房 loushi0871】【寰云聊城改 kmls000】；云南好房研究院：公众号【云南好房】
留言美三代，点赞富一生！