慌不慌？昆明首批4503套配售型保障房要来了
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近日，昆明市自然资源和规划局发布的批前公示显示，盘龙区和呈贡区3宗合计约93.24亩国有土地拟以划拨的方式转让给昆明惠居保障房建设管理有限公司，用于配售型保障性住房的建设。
图源昆明市自然资源和规划局官网
这3宗土地划拨总价合计约3.16亿元，土地性质均为住宅用地。结合招标信息披露的内容计算，该3宗土地折算楼面价仅约1464-1575元/㎡。
如此低的土地成本，在未来建成后是否会对市场产生相应的影响呢？
事实上，前述三宗涉及土地划拨的配售型保障性住房项目，还只是昆明今年计划新建数量的四分之一。
按照此前官方披露的信息，今年昆明要新建4000套配售型保障房。
而从目前来看，昆明首批次9个配售型保障性住房项目的信息已全部揭晓——合计共新建4503套。
这是一个什么概念呢？
相当于一个25栋高层建筑的小区规模（每栋30层，每层6户）。
昆明楼市整理/制表
昆明首批次配售型保障性住房分布分别分布在盘龙、西山、官渡、呈贡四区，合计用地面积约216.69亩，估算总投资额约34.83亿元。
其中，除盘龙区两个项目配建有对应的商业配套外，其余7个配售型保障性住房项目均为纯住宅属性。
按照9个项目总建面约50.95万㎡计算，每平米的建设成本约6837元，均由昆明市国资委下属独资企业——昆明惠居保障房建设管理有限公司负责建设。
图源爱企查
而且从各项目区位，以及调整后的用地指标来看，不超过3.1的容积率，搭配并不偏僻的位置，再按照配售型保障房“保本微利”的原则，其建成后在市场上还是会有一定的竞争力。
从去年底“昆明惠居”成立，到今年1月各地块陆续调整控规，再到相关招标公告的发布，再到此次相应土地划拨进行时……昆明配售型保障性住房建设推进的速度可谓神速。
俨然，昆明首批4503套配售型保障房正在赶来的路上。
所谓配售型保障房，在此前的文章：《房价3到5折？新一轮“房改”扩大范围！》已经有详细的介绍，这里不再赘述。
今天主要结合各地块来讲讲对周边的影响。
需要明确的是，配售型保障房也是保障性住房中的一种，着重解决的是新市民、青年人住房问题。
因此，户型面积不会太大，主要以刚需产品为主。
对照盘龙区两个配售型保障房项目来看，占地面积大，单个项目新建房源多，对周边影响相对也会更广。
盘龙区2个配售型保障房区位及周边示意图
目前，周边直线距离约1公里范围内，在售楼盘仅有昆明湖和新希望锦麟峯荟，但都是改善型产品，产品相互间存在差异性，直接竞争的影响关系不大。
相比之下，诸如天宇澜山、昆明湖臻园B区、山水润城雅园等周边二手房，由于产品与配售型保障房项目存在一定重叠性，且房源量大/核心卖点不突出的项目，相对的竞争关系要更密切，受冲击也会更明显。
昆明楼市整理/制表
而西山区的四个配售型保障房项目中，27号片区KCXS2024-1号地块保障性住房项目紧邻金牛小区，地段非常不错，是首批次配售型保障房项目唯一位于二环边的项目。
从周边的项目来看，西山区四个项目周边有滇池珺睿、金地十一峯、滇池一英里等新盘在售，在产品和价格上，滇池一英里受的冲击可能相对较大。
西山区4个配售型保障房区位及周边示意图
二手房层面，周边直线距离1公里范围分布有20余个小区，且老旧小区相对较多，一些自身缺乏卖点的老旧小区，在二手房交易过程中受影响会更严重。
昆明楼市整理/制表
官渡区的配置型保障房项目只有一个，位于方旺片区，临近的还有盛惠园小区、幸福邻里等公租房/保障房小区，未来配售型保障房上市对周边影响不算太大。
目前周边在建楼盘仅有蓝光德商天域。
官渡区配售型保障房区位及周边示意图
而且，周边1公里范围内的二手房小区也不多。一定程度上，配售型保障房对区域还会有相应的需求补充作用。
昆明楼市整理/制表
最后看呈贡，其实两个配置型保障房项目的位置还不错，都位于呈贡核心半岛，特别是吴家营街道KCC2024-2号地块离地铁比较近。
呈贡区2个配售型保障房区位及周边示意图
而周边1公里直线范围，在售的新盘也只有鹏欣漫城都荟和中通世纪峯荟花园两个，前者产品偏改善，后者配套学校，且均临近地铁口，所以，在售项目的竞争优势还是比较明显。
结合二手房来看，周边1公里范围内的二手房普遍较新，而且，在挂牌价格上也更有竞争优势。
昆明楼市整理/制表
总的来看，昆明首批4503套配售型保障房，对于周边新房和存量房并不是所谓的“狼来了”。
就新房市场而言，配售型保障房对于刚需产品有补充和丰富的作用。
在二手房市场，配售型保障房对于一些差异化、高品质、有核心卖点的小区来说，更能起到凸显作用。
换句话说，随着配售型保障房上市，后续真正面临竞争压力的，可能将是那些没有核心价值的一二手刚需房源。
根据克而瑞不完全统计，截至今年1月底，已有广州、深圳等35个城市披露筹集配售型保障房的信息，今年合计建设约10万套。
结合去年的数据来看，配售型保障房在新房交易中的成交占比由2021年的11.5%迅速提升至2023年的18.4%。
据CRIC测算，2025年销售型保障房占新房交易的比例或进一步突破二成。
随着配售型保障房建设的加快，房地产市场也将受到更为深远的影响，势必将进一步推动市场销售“双轨制”进入发展的新阶段。
可能有人会问，为什么要建那么多配售型保障房？
其实，在此前的文章中，我们曾不止一次提到：保障房的建设主要解决的是“住有所居”的问题，更多是偏向于满足刚需群体的住房需求。
更直白地说，实际上就是解决一个城市如何留住人的问题。
而商品房其自带的商品属性，在未来将更偏向于满足住房改善需求，推动居住向“住有宜居”迈进。
结合对应的政策导向来看，这几乎已是未来房地产行业发展的新趋势。
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