首付最低仅7万，昆明购房门槛降了

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首付7万左右，就能在昆明买房！

你敢相信吗？

昆明的购房门槛什么时候变得这么低了？

降首付降低了置业门槛

继国家部委5月中旬祭出史诗级楼市三个大招之后，相关的政策精神正在迅速传导和落地。

比如，来自中国人民银行云南省分行的官宣：

自5月25日起，云南省首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于30%调整为不低于25%；同时取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。

翻译过来就是，云南全省执行首套房商贷比例最低15%，二套房商贷首付比例最低25%；而且，首套房和二套房商贷利率不再设置下限，将结合市场进行调整。

这种主动下调商贷首付比例，让购房者加杠杆的做法，直接将购房的门槛进一步降了下来。

举个例子，总价100万的房子，按首套房算，原本需要首付20万，如今只需要15万。

相比之下，首付一下降低了5万元！

看似不多，但这可是买房的硬成本，是需要实打实地从钱包里拿出来的钱。有些时候，特别对于刚需而言，这样的“小钱”往往可能是决定其能否上车的关键。

当然，可能有人会说，首付降低了，对应的贷款额增加了，月供压力也就随着增大。降首付其实就是把上车的压力转嫁到后期而已。

这样的说法，并没有错，但还是不够全面。

别忘了，降首付的“配套”政策里，还有取消住房商贷利率下限这一条。

如何理解呢？

我们还是来举例，总价100万的房子，按首套房当前利率3.6%，等额本息30年的还款方式计算，若以调整前的首付20%，则贷款额为80万，总利息约50.94万元，月供3637元。

降首付之后，首付款只需15万，贷款额增至85万，总利息约54.12万元，月供3864元。

相比之下，降首付后由于贷款额增加，月供和支出的总利息确实变多了，还贷的负担变重了。

但是，同步取消的住房商贷利率下限，却为减轻还贷负担提供了可能。

昆明楼市制图

对照前述例举，在降首付之后，实际只需要将利率从3.6%下调至3.4%，基本就能够将月供和利息拉回到降首付之前的水平。

也就是说，在降首付之后，对应的利率只需要再下调20个基点，几乎就能抵消后期增加的还款压力，做到既降了首付，又没有增加还贷的负担。

从现实来看，在降低首付之后，迅速跟进下调房贷利率的情况已不少见。

根据中国指数研究院统计，在降首付“新政”的背景下，截至5月27日，已有近20个城市跟进下调首套房/二套房的商贷利率。

图源中国指数研究院

其中，不乏上海这样的一线城市。而房贷利率下调幅度较大的城市中，诸如武汉、郑州等地，首套房和二套房商贷利率已分别降至3.25%和3.35%，在全国处于较低水平。

尽管机构统计昆明仍维持首套房3.6%、二套房4.15%的主流商贷利率水平，但近期本地利率已出现松动迹象。

根据咨询反馈汇总，除了几家按兵不动的银行外，昆明本地多家银行商贷利率已有不同程度下调。这其中，又以首套房3.55%、二套房3.95%的银行居多。

本地利率最低的兴业银行，目前首套房贷利率已低至3.5%，二套房利率则降至3.9%。

对照全国来看，昆明本地房贷利率后续或许仍存在优化调整的空间和可能。

昆明购房门槛有多低？

首套房、二套房首付比例的下调，一定程度上降低了购房的门槛，有助于刺激市场需求的进一步释放。

特别是对于预算有限的刚需群体而言，具有降低上车难度的效用。

通常情况下，低总价的楼盘购买门槛更低，也更容易上车。而首付比例下调之后，低总价楼盘的门槛也随之进一步下降，对于刚需群体的友好度则明显提升。

结合昆明市场来看，以90㎡（含）以下面积为代表的低总价楼盘约有20余个，其中，首付在10万以内的楼盘就有5个，买房的首付门槛目前已低至7万元左右。

昆明楼市整理/制表

从分布来看，西市区有小户型产品在售的项目偏多，因此，呈现出低总价项目居多的市场现象。

对照购房门槛来看，面积相对较小，单价整体较低的近郊盘，是昆明主城购房门槛线的主力军。

比如，滇中新区的招商依云国际社区，最小建面约77㎡两房，总价仅45万左右；而西翥片区的保利春湖国际生态城，其建面约84㎡的两房，毛坯洋房产品总价也不到50万。

此外，空港片区的东原启城、呈贡马金铺的云麓湾、经开区的中粮鸿云等楼盘，首付都在10万元以内。

当然，购房门槛只是一个相对的概念，并非小户型产品就一定门槛低。

比如，西站立交桥旁的翠湖一品，单价高达2.9w/㎡，使得其当前在售的最小面积产品总价高达240万左右。按置业成本算，已经是妥妥跨进改善行列了。

整体来看，既要离主城近，又追求购买门槛低，若没个15万的首付预算，也还是不容易买到合适的房子的。

与低总价楼盘受益于降首付政策购房门槛明显下降不同，一些非低总价项目则在政策的导向下，围绕置业“减负”做起了文章。

昆明市场近期出现的一些营销海报中，对外宣传的点除了聚焦新政“首付15%”的利好之外，更多则是叠加“房贷前3年 先息后本”的方式来助力轻松购房。

图源网络

通过咨询了解到，昆明有银行推出了“房贷前3年 先息后本”的政策，而与该银行合作的楼盘，均可以享受这一政策。

置业顾问介绍，考虑到付完首付之后，还有装修、购买家具等花销，银行这样的政策还是能给购房者减轻一些前期压力的。

该银行的具体操作是，针对参与政策的新增房贷，在还款计划中做出相应调整，把前3年的房贷本金平摊至剩余还款周期中，使得前3年的月供只需偿还利息即可。

举个例子，假如房贷总额100万，按3.6%的利率等额本金30年还款，前3年约5.8万的本金，分摊到剩余的27年当中，实际每月只需还不到3000元的利息。

或者换个说法，原本月供约4546元，按照银行“房贷前3年 先息后本”的政策，前3年的月供实际只需偿还3000元左右，直接减轻了1500元左右的月供负担。

总的来看，降首付、降利率、收购存量房等系列政策，一定程度上有助于降低购房门槛、减轻购房者负担，激发市场活力，刺激住房消费，进而促进房地产市场平稳健康发展。

那么，问题来了！

购房门槛降低了，你会出手买房吗？

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