三年不买房，在昆明能省多少钱？

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眼看着2024年即将过半，上半年仅剩的这十几天里，无论是全国还是地方，应该都不会有什么新的大动作了。

处在这样的政策间歇期，特别适合来算算账；我们也很好奇，在经历了一轮又一轮的调整后，与三年前相比，眼下在昆明买房到底能省多少？

结果还真的有点出乎意料，不算不知道，一算吓一跳。

（为了方便对比，以下结果均基于总价100万的房产、30年期等额本息条件计算得出）

大家都知道，影响购房支出的两个关键要素一是首付比例，二是房贷利率。

之前这一轮史诗级的楼市新政，已经将本地的首套房首付比例从20%压到了15%，而二套房则是从30%降到了25%。

那按照常规思路，首付比例下调虽能减少初期的资金压力，但却会抬高后续的房贷本金以及相应的利息、月供等——因为压力往往只会转移，但不会凭空消失。

可关键在于这三年间房贷利率也降了不少。

图源中国人民银行官网

我们取2021年6月这一时间点作为参考，虽然当时5年期以上的LPR基准仅为4.65%，但昆明银行执行的实际利率却是在此基础上上浮的，首套房加点一般在85BP往上。

换句话说，三年前在昆明购买首套房，商贷利率最低也要5.5%起步。

2021年6月时昆明部分银行商贷利率情况

而眼下随着新政落地，本地部分银行已将首套房商贷利率进一步下调到了3.4%，前后对比利差超过了2个百分点。

也就是说，无论是首付还是房贷，相较三年前肯定是降了，关键就在于到底降了多少。

先来算算看三年前：20万的首付+80万的商贷，就以5.5%的利率来计算，30年期所需支付的利息总额差不多是83.5万。

那全加起来，163.5万的还款总额+20万的首付，总价100万的首套房，支出约为183.5万。

再来看看现在：15万的首付+85万的商贷，按3.4%的利率计算，30年期所需支付的利息总额差不多是50.7万。

全部加起来，135.7万的还款总额+15万的首付，总价100万的首套房眼下仅需支出约150.7万就够了。

到这一步相信连你也会算了，前后对比差额接近33万。

我们也顺便算了下二套房的情况，直接说结论：三年前总价100万的二套房需要30万的首付，以5.8%的商贷利率来计算，其总支出接近178万；

而眼下25万的首付搭配最低仅3.8%的利率，同样只需要151万上下就能搞定了——差额差不多是27万。

到这里答案已经显而易见了：如果你在三年前不买房，选择扛到现在再上车，在昆明什么都不用做，首套房所需成本就能直降30多万、二套房也能省下20几万。

对等等党而言，这无疑又是一场酣畅淋漓的大胜。

不过，这仅仅是基于首付和商贷利率变化而得出的纸面结果，实际的情况要稍微复杂一些。

其表现为既有其他进一步压缩购房成本的要素存在，也有抬高资金投入的部分。

就比如房价的下行。

说实话，100万总预算想要在昆明相对核心的位置买套房，不止在三年前有难度，即使放到今年年初首付和利率新政落地前，选项也并不是很多。

但现在不一样了，正如上周的《千元盘逼近昆明二环了》一文所说，越来越多项目推出了单价四位数的特惠房源。

就算每个项目相似定价的房子就那么一两套，星星之火也在渐成燎原之势。

这意味着同一套房子，三年前的价格与现在相比很可能大相径庭。这将进一步降低上车门槛，又能为购房者结结实实省下一笔。

但另一方面，越来越多新房项目眼下将毛坯作为了主打——理由很简单，其既能缩短工时，又能减少交付时的潜在纠纷，还能立竿见影地把房价给打下来，一箭多雕。

但对买房自住的人群而言，装修这笔支出是无论如何免不了的，其可能又恰好填补上了前面提到的二三十万差额。

当然，眼下也有一些特例，那就是部分项目虽然卖的是毛坯产品，但却会搭配金额不等的精装升级包，这一来二去要把账算清楚就更难了。

所以三年不买房，到底是真的省钱了还是也没便宜多少，得具体情况具体分析；其可能还取决于你买在哪里、又是买的哪个小区。

毕竟如果单纯想省钱的话，不买就好了，其能立省100%。

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聊到这里，很多人可能都会想到同一个问题：既然等一等真的能节约购房支出，那是不是该继续等下去？

换句话说，昆明的房价也好、利率也罢，往后是否还会继续向下？还是说其已经触底了呢？

如果是以前，这样的问题还挺难回答的；但结合近期的市场迹象来看，答案无疑是肯定的。

先来聊聊房价的部分。

我们过去也曾以为，昆明的新房价格已经降不动了。因为如果你有关注每周的特惠信息，就会发现很多项目所释放的底价，已经原地踏步有一段时间了。

但这一轮新政的风一吹，单价四位数的房子立刻如雨后春笋般冒了出来；就以巫家坝为例，放以前谁又能想到其单价能干到9字头呢？

这说明对一些项目而言，之前其也许只是不敢降或是干脆不想降；但只要政策递出一个台阶来，也就顺势借坡下驴了。

从这一角度来考虑，很难说这轮调整是否已探底；而只要政策面依旧还有牌可打，那相对应的房价恐怕也就还有下探的空间。

仅以本地房协近期公布的数据来看，近半年内无论是新房还是二手房，昆明多数板块的房价都还在持续向下。未来房价会如何走，还留有悬念。

图源见水印

再来说说房贷的部分。

昆明的商贷利率明牌还有下调空间，证据来自两方面。

一是央行云南省分行之前在下调首付比例时，也同步取消了商贷的利率下限，将调整的权限更多开放给了地方。

只要地方主动一点，很多东西都是可以商量的。

在此基础上，横向对比其他城市这一轮新政的落地结果，有的地方首套房利率直接降到了3.25%；那既然别的城市能降那么多，昆明为什么不可以？

之前我们对二手房房东说过一句话，现在已经不是互相博弈的时候了，放到这里其实也一样适用。

与其扭扭捏捏零敲碎打，不如爽快点把政策、门槛一类的都给一步降到位。

因为如果你希望有新的购买力投身市场，那就要对其释放出善意，而不是抱着一种满不在乎端着的态度。

眼下楼市里真正有资本不在乎的有且只有买方，因为他是真的等得起更耗得起。

所以珍惜那些还在买房的人吧，也请把他们应该享受的红利都给到给足；否则，重塑市场信心又从何谈起呢？

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