老教堂变身星级酒店？昆明这次操作很大胆
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下半年刚开了个头，昆明主城就密集上架了好几块土地。
但正如昨天的《下半年，昆明要发力了？》一文所说，这当中的住宅用地关联的全是城改项目的回迁安置房，与上半年的情况高度类似。
反倒是某宗商业用地看点满满，背后的故事可比住宅用地精彩多了。
这宗编号为KCPL2022-TD-003-A1的商服用地位于北京路与拓东路交汇处西北侧，也就是春之眼金俊广场旁。
图源云南省公共资源交易中心。下同
其占地面积不大也就近5.4亩，但定价却不低——起拍价约为8090万，单价合1501万元/亩。
而根据出让文件显示，这块地的附加条件也不少：不止需要完成约1.38万平的异地安置建设，还有原址约1.12万平的拆改以及约2.4万平的加固改造工程。
之所以搞得这么复杂，一个重要原因是昆明对这一项目寄予厚望。
因为早在今年5月底时，本地投资促进局就曾推荐过相关用地，其暂定名为“北京路418号项目”。
根据当时的推荐内容来看，这一项目预估投资规模约5亿元，未来达产后预计能实现6500万以上的年产值，投资收益率13%——因为其计划建设五星级标准的精品酒店。
图源投资昆明官微
说实话，作为一个旅游城市，昆明是不缺高规格酒店的；但在市中心这样的位置，除了今年新开的香格里拉JEN酒店和临近开业的昆明君悦外，确实是很久没有类似的项目消息了。
当然，这些还只是看点的冰山一角。这块地的一系列出让条件，还牵出了其更为复杂的前身故事。
如果是持续关注市场的老楼粉，可能看到地块位置时就已经反应过来了——没错，这块商服用地的前身，正是3年前曾爆火过的网红打卡点，北京路教堂。
放张旧照大家应该就能回忆起来了：
图源俊发春之眼官微
这座教堂的历史可追溯到1935年，其由时任的天主教云南教区主教、比利时传教士雍守正主持修建；后续因其以圣女小德兰德肋撒作为主保圣人，因此被称作“小德肋撒堂”。
80年代时教堂有了一个更加通俗易懂的名字，其也长期作为昆明（云南）总主教区的主教座堂。
不过由于年久失修，进入本世纪后原先的建筑成为了危房。最终2009年时老教堂被拆除，并于次年在原址启动了重建。
有趣的是，随着新教堂的开建，相关房地产项目也接踵而至：差不多在2012年时，主要依托教堂地下部分开发的商业面市，其最初名为金街263站，后续改名为了地铁101。
这个项目最初的主导是云南王国投资有限公司，一家由三位自然人投资成立的企业；后续到了2015年年底时，天主教昆明教区自养管理中心宣布全面接手其运营管理。
图源地铁101官微。下同
应该不难发现，这一商业主体虽位于地下，但却和地上部分有着千丝万缕的联系，“本地最正宗的教堂婚礼”一直是其主打卖点。
而由于位置优越，加之还是那个年代本地少有的地铁双线交汇项目，其建面约10-500平的商铺对外售价一度曾高达3万每平。
但这一切在7年前戛然而止。
项目官微在2017年8月发布了相关职员的离职公告，并公示了截至当时的项目建设及收支等情况，这之后市面上再无其销售信息。
好在地面部分的重建工程倒是没落下，2018年时新教堂终于落成；不过有消息显示其仅仅举办了几次活动后，便闭门谢客不再对外开放。
等到这一教堂再次回归公众视野，已经是2021年了，当年9月盘龙城管局发布了《北京路418号-436号项目违建拆改工程招标公告》，指出其主要存在三处违规：
图源网络。下同
一是原规划为地下3层、地上9层，但建成后的现状与规划不符；
二是不满足北京路建筑退让红线的规定，贴线建设；
以及其主入口台阶超出道路红线，地面标高高出北京路1.45米。
图中灰色部分即为当初公示的违建
由于招标公告给出的动工时间是当年10月，得知项目“寿命”已不足月，众多市民纷纷跑去打卡留念，这才让其在当时成为了网红建筑。
而违建部分也于2021年启动了拆改。
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我们到现场看了一下，时隔3年原先的地上部分确实已基本拆完了；旁边15层高的附属建筑以及看不到的地下三层，由于不涉及违建而得以保留了下来。
这应该正是出让文件中所说的，需要拿地企业后续加固改造的部分了。
看到这里敏锐的楼粉可能发现了：如果说原先项目是教堂的话，那“异地安置”恐怕就不是居民安置，而是指的择址重建新教堂喽？
没错，而且这一新教堂其实早已落成投用，其正是位于西亮塘湿地西侧的相关建筑。
之所以这么肯定，有三个理由：
一是相关文件中有明示。无论是地块出让文件还是回迁房和改造工程建设协议，都明确指出了异地安置的地点是西亮塘，而这里又恰好有一个新教堂。
图源云南省公共资源交易中心
二是建筑面积对得上。根据西亮塘建筑当初的规划文件显示，其地上地下的建筑面积加起来是13921.32平——与出让文件中提及的13849.41平的安置面积相差无几。
最后也是最为关键的一点，西亮塘建筑大门与最早的老教堂对比，造型可说是接近一比一复刻，而且其也继承了北京路教堂原先的名字。
左图为北京路老教堂旧貌，右图为西亮塘教堂现状
有一个点能对上也许是巧合，但这么多细节都严丝合缝，恐怕就不只是巧合那么简单了。
不过这里也生出了一个疑问：对照新教堂现状和当初公示的内容，规划部分已悉数建成；如果西亮塘的新教堂正是延续自原先的北京路建筑，那出让文件中提到的“异地安置”又是怎么回事呢？
难道说当初新教堂的建设资金是由申报单位垫付，需要未来拿地的企业把这部分给补上吗？
这确实不失为一种可能，但我们对此有另一个更加大胆的猜测：眼下这块商服用地的潜在摘牌方，会不会是俊发或其旗下企业？
要知道，包括西亮塘湿地在内的整个生态半岛，可谓俊发操盘的标杆性项目；而西亮塘教堂显然并不在最初的片区规划方案中，属于中途横插进来的那一杠。
这一建筑的规划公示时间是2022年2月，彼时北京路教堂正在拆改中；而在当年还发生了另一件事，那就是拆改完成后这宗土地进行了调规，其性质从原先的宗教用地调整为了眼下的商服用地，也就是说连地上部分也可以名正言顺地开发商业了。
对照规划文件，教堂主体及旁边的附属建筑均已建成
因此有理由相信，可能早在拆改计划敲定的前后，相关部门就为老教堂找好了“下家”——毕竟事涉敏感，其不太可能全无方案就轻举妄动。
而更进一步，也许西亮塘新教堂的实际施工建设方就是俊发，这也就能完美解释前面提到的异地安置问题了。
双方达成的条件可能是生态半岛出地出力，帮助完成异地安置；未来地块调规入市后，再由相关企业摘牌开发，皆大欢喜。
至于俊发可能看上这块地的理由也很简单：2021年时旁边的春之眼开发还处在方兴未艾的阶段，市中心商业项目的角力正处在高峰，如果能在核心位置手握两个商业项目，其联动效应不言而喻——毕竟这个地段是真的没法黑。
而眼下春之眼的境况，可能反倒进一步加重了其拿地的意愿。
因为金俊广场是目前春之眼仅有的可长期营业的部分，原先规划的酒店之类的业态暂时都落不了地；那不如把资源转投相邻的新地块，也算是一种不得已的折衷方案了。
别忘了，相关招商政策中是允许建设方与管理方分离的，也就是说未来开发企业建成项目后，再交由专业的酒店运营方管理就好；实际上，这也是多数星级酒店项目的建设运营模式。
至于资金问题，这两年俊发不是卖了不少地吗？如果真想干，其倒也不是完全没能力。“市中心双地铁五星级酒店”这样的名头，要是能建成说不定真会盈利。
相关地块现状
当然这仅仅是一家之言，到底对不对，等到7月底地块挂牌到期后看交易结果就知道了。
而无论最终拿地的会是谁，有关未来的酒店项目有一个问题值得关注，同时有一道难题颇为棘手。
值得关注的点是，当初保留下来的地下三层，后续要怎么处理？是并入酒店项目继续干地下商业TOD，还是另有他用？
毕竟原先的业态在昆明算是一口气踩了两个雷，一个叫“地下商业”，一个叫“TOD”；还是否要沿着老路走下去，值得商榷。
至于棘手的难题无疑就是旁边的春之眼了。
想想以后从五星级酒店的大床上醒来，拉开窗帘看到的是类似这样的场景，不知道客房价是不是得打个折？
当然，时代不同了，有钱人的喜好很难说。也许未来其可以开发成新的高空网红打卡点，也算是另一种意义上的传承了你说对不对？
总之一切都交给市场和时间吧，届时其自然会给出公正的评说。
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