昆明房地产的出路在哪儿？
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讲今天的内容前，我们先来看两组数据：
一组数据来自财政部，近日发布的《2024年上半年财政收支情况》中，全国政府性基金预算收支情况显示，上半年国有土地使用权出让收入15263亿元，同比下降18.3%。
另一组数据来自国家统计局，其公布的《2024年二季度和上半年国内生产总值初步核算结果》显示，上半年，GDP绝对额为616836亿元，同比增5.0%；其中，房地产业GDP为35514亿元，同比下降5%。
图源国家统计局官网
房企拿地热情减退，房地产业占GDP的比重下降等数据表现的背后，无一不指向同一个现实问题：未来，房地产的出路在哪里？
房地产开发业务遭到嫌弃？
在探讨房地产未来出路之前，我们有必要先回归到市场，看一看房企已经出现的一些动作或变化。
据克而瑞统计，今年以来已有华远地产、美的置业、格力地产、冠城大通等多家上市企业陆续剥离房地产开发业务资产，以谋求在资本市场能有更好的表现。
图源克而瑞
这其中，华远地产、美的置业和冠城大通采用的方法比较类似，基本都是将房地产业务资产及负债直接或间接地剥离出去。
而格力地产则是有选择性地退出部分城市的房地产开发业务，从而达到收缩房地产开发业务战线的目的。
需要注意的是，无论采用哪一种剥离方式，最直接的原因或许都与房地产业务的拖累有关。
其实，从四家企业近年的净利润状况可以看出，剥离房地产开发业务也是一种迫不得已的选择。
图源克而瑞
尤其是在房地产市场处于调整期的大环境中，对于房地产开发这类重资产运营的行业，其资金和融资需求客观上会更加凸显。
特别是对于一些并未将房地产作为主营业务的上市企业而言，重资产的开发模式带来的拖累更重，相应的负担也更大。
因此，将持续亏损的房地产开发业务进行剥离，能给上市企业带来更漂亮的财务报表，同时，也有利于非房地产为主业的企业，更好地聚焦主业，轻装前行。
总结起来就是，非房地产为主业的上市企业主动剥离房地产业务，能有效甩掉包袱，为资本市场留下更多的想象空间。
当然，这对于本身就聚焦于房地产开发的上市房企而言，并不具有现实的借鉴意义。
房企主动突围的探索
那么，问题来了！
专注于房地产开发业务的房企，该何去何从呢？
事实上，一些全国性品牌房企已经在围绕增量和存量开展相应的轻资产模式探索。
这其中，比较典型的是，着眼于市场增量而积极拓展的代建业务，以及依托于市场存量而瞄准的物业服务业务。
单纯拿代建来说，甚至已被一些房企视为新赛道。
中国指数研究数据显示，2023年代建新签规模同比增速超50%，今年以来代建行业发展仍在加速，目前已有超90家房企涉足代建业务。
这其中，代建业务向头部企业倾斜的趋势明显。截至今年上半年，房地产代建企业累计规模TOP5门槛已超400万㎡，代建新增规划建筑面积同比增长3%。
图源中指院
而来自克而瑞的统计则显示，自2021年至今年5月，其重点监测的30个一二线城市土地成交中，有46%的地块被城投公司获得（含合作拿地），金额占比高达33%。
这种现象的出现，主要是因为房地产市场大环境发生变化，众多城市城投公司被迫出面托底形成的。
图源克而瑞
通过数据对比可以看出，虽然各地城投公司下场拿地，但受开发专业度等约束，其总体开工率仅有22%，与央企和民企之间有着巨大的差距。
囿于城投公司在房地产开发方面的经验不足，客观上给代建业务发展提供了广阔的空间。
由此，具有低风险、轻资产运营，输出品牌和管理等特点的代建模式，成为了房企坚守本业寻求“突围”的一条重要途径，也为其带来了新的业绩增长点。
结合本地来看，目前昆明市场明确参与项目代建的房企有8家，共涉及10余个项目。
昆明楼市整理/制表
除此之外，按照以往操作惯例，近期东方资产下属企业拍得的大渔片区原佳兆业蓝楹湾项目两宗土地，在未来也有可能引入房企进行代建。
而昆明市场近期密集浮出水面的保障房/回迁安置房项目，也不排除引入房企参与代建的可能。
总体来看，代建业务作为房企谋求转型的一种全新探索，是其主动寻找未来出路的具体体现。
房地产开发已是穷途末路？
既然房地产开发业务对于一些上市企业已是拖累，而且从住房保有量上也经常会听会房子过剩的说法，那么，市场还需要这么多房企吗？
事实上，当前房地产所处的市场调整期，正好为整个行业带来了大浪淘沙的时机。
在行业洗牌的过程中，优胜劣汰的自然法则，必然促使房企由原来的粗放型开发向精细化耕作转变。
因为，只有做专、做精，才能走得更远。
毕竟，随便成立一家公司就能搞房地产开发的时代，显然已经过去了！
结合当前政策的顶层设计来看，在加快构建房地产发展新模式的提法中，也可以清晰地看到促使房地产市场从“有房住”到“住得好”转换的导向。
围绕“住得好”这篇文章，机会其实已经悄悄在向更聚焦行业、更专业，且更有经验的房企倾斜。
毫不夸张地说，未来一定是留给能够建盖“好房子”的房企的。
而且，从官方数据来看，房地产开发业务也并非穷途末路。
通过国家统计局的数据可以看到，虽然房地产业GDP总量自2021年开始出现下滑，但截至去年仍然保有7.37万亿的规模体量。
昆明楼市整理/制图
这样的规模，远在纳入统计的交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商业服务业等行业之上，体量整体仍然可观。
也就意味着，房地产市场还需要一定数量的房企/项目来满足较为庞大的行业规模。
回到昆明本地，与全国市场一样，虽然昆明也正经历房地产行业调整的阵痛，但当前对于“好房子”的渴求似乎也更热烈。
普遍的共识是，始于2008年的城中村改造热潮，单纯从数量上解决了“有房住”的问题，而关于“住得好”的追求，则是时下及未来长期不懈的努力方向。
因此，昆明房地产的出路在哪？
问题的答案，其实早已不言自明！
当然，在寻找出路这个问题上，除了前面提到的积极参与代建，介入物业服务业务等现实实践之外，还能看到基于开发业务衍生而来的康养、商业运营、适老化服务等多维度的探索和方向。
从高周转赚快钱走过来的房企，在未来也需要适应细水长流的盈利方式。
到这里，突然想起此前万科喊出的“活下去”口号，对于当下的房企而言，只有先活下去，一切才有可能！
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