预警！昆明市场打新的机会告急
看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！
———这是正文的分割线———
近期，昆明又有一批新纯新楼盘浮出水面——
先是义承棕树营项目发布批前公示，紧接着邦泰在呈贡的又一个项目（邦泰悦九章彩云）售楼部开放，随即首开……
算上稍早前过规的、即万科在去年底分两批次获得的建设用地，昆明主城今年下半年预计面市的这一波新盘含“鲜”量着实不低。
而且，这批纯新盘有可能是昆明压箱底的货了！
先来看上周六首开的邦泰悦九章彩云。
其是邦泰继原孔雀镇售楼部地块项目（邦泰臻境）之后，去年底在呈贡获得的第二个项目建设用地。
在7月13日才迎来售楼部和实景示范区、实体样板间开放，一周后便火速开盘。
项目首开推出临近春融东路一侧小区人行出入口处的1#、18#和16#楼，产品建面约113-208㎡，总高15-24层，为2T2/2T4户的板式设计，毛坯交付，3栋住宅均分布有顶跃产品。
根据邦泰云南官微显示，项目首开成交116套，热销1.5亿元。
而整个项目（备案名：悦彩云花园项目）净用地面积约120亩，计划分三期开发，拟建22栋12-26层的住宅及配套设施。
其中，除需配建一所15班幼儿园外，还需建设约6万㎡的回迁安置房，以及约849㎡的回迁房配套商业、约600个回迁车位。
图源昆明市自然资源和规划局官网
目前项目开发的一期共12栋建筑（含幼儿园）。在项目首开前，其公布的信息显示，项目配套小学位于洛龙街道洛龙社区CG-WJY-G2-03-01地块，由云南师范大学附属小学领办，为公立公办性质，预计2025年9月开学。
图源项目
虽然配建的小学没有在邦泰悦九章彩云项目用地范围内，但相关规划显示，小学建设用地为呈贡洛龙村城改项目的一部分，且规划用途即为小学用地。
也就意味着，邦泰悦九章彩云作为洛龙村城改项目首期，已通过代建片区规划小学的方式率先锁定了项目的就读资格。
或许，这也是项目首开约9500-13000元/㎡的价格，仍能取得不错的市场表现的一个重要因素。
邦泰另一个位于双塔片区的项目，即今年2月经过10轮竞价溢价9.36%抢到手的邦泰璟和项目。
图源昆明规划建设
根据其“批后公示”显示，项目备案名为璟和花园项目，净用地面积约42.25亩，拟建8栋16-26层的住宅及配套设施，同时需配建一所9班幼儿园。
图源昆明市自然资源和规划局官网
披露信息显示，项目楼栋全南朝向，其中部分楼栋规划有架空层，室外设置有体育活动场所，以及下沉庭院等，居住氛围营造走的是高端路线。
而从规划效果图来看，项目产品为南北通透的板式设计，可能会打造1T1/2T2户的大平层产品。而且，其外立面设计采用大面积的玻璃幕墙，颜值还不错。
图源昆明市自然资源和规划局官网
结合市场流出的户型图来看，规划有189㎡的户型，采用电梯入户的设计，三面采光，大面宽设计，且规划有宽约7.2米的大阳台。
基于项目3的容积率，邦泰璟和项目本身具有一定的独特性，但在高端改善楼盘林立的双塔片区，将不可避免的出现面对面的竞争情况。
不过，对照项目约6846元/㎡的成交楼面价，且为纯住宅用地的特质，相比同片区竞品在拿地成本上有一定的优势。因此，关键还要看产品的呈现，以及最终如何定价了。
在上周的文章中其实有提到，义承花费约1.78亿元摘得棕树营城改项目约9.34亩零星整合用地。
拿地3天后，昆明市自然资源和规划局便发布了《昆明市kcwh2021-9地块（观樾府小区）批前公示》，内容实际已包含最新获得的零星整合用地。
根据《批前公示》显示，义承棕树营项目备案名为：观樾府小区，总用地面积约37.8亩，共规划7栋24-27层的住宅，部分楼栋带裙房。
图源昆明市自然资源和规划局官网
结合规划平面图可以看到，整个小区楼栋朝向为南向布局，人行出入口设置在环城西路一侧，并设置有一个一层高的社区大堂。
小区规划的两个车行出入口则分别位于北侧及南侧；商业和公建配套主要分布在人行出入口及北侧的1#楼和5#楼外，楼栋内部设计首层部分架空，未来在居住上可能会有相应的功能性场景呈现。
从同步披露的重要景观效果图来看，有些与众不同，疑似为带大露台/空中花园的的“第四代住宅”产品。
图源昆明市自然资源和规划局官网
项目本身位于一环内，地段非常不错，周边城市配套资源聚集度也高。对照地上建筑面积（122715.99㎡）来看，扣除拿地时要求配建不少于51359.47㎡的回迁安置房，实际可售地上建面约71356.52㎡。
虽然在2021年7月拿地时，地块折算楼面价仅约4800元/㎡，但算上占比超40%的回迁安置房地上建筑比例，以及相应的建安成本等，未来售价可能不会便宜。
当然，最终的销售价格将取决于后续的产品设计和市场的接受程度，以及整体市场环境等综合考量。
最后来说，万科去年底拿地的项目。
其中，拿地时间稍早的KCGD2022-7-A1地块，备案名为都会半岛小区。
根据上周发布的“批后公示”显示，项目位于官渡街道，总用地面积约70.19亩，将分两期进行开发。
图源昆明市自然资源和规划局官网
整个项目规划10栋高层住宅（含商业裙房）及1栋门卫室，采用围合式布局。其中，一期包含5栋住宅（1#楼、2#楼、8#楼、9#楼、10#楼）及商业裙房，总高20-27层。
根据当时的拿地条件显示，该项目为官渡区文化生态新城项目用地，万科须提供31753.53 ㎡的回迁安置房，同时，还须建设约14930.82㎡市政道路，以及配建 5178.20 ㎡的学校等公共配套设施。
从地块位置来看，项目位于饵季路以南，南绕城高速以西，西临龙马小学，南临老宝象河。且与2020年12月万科和鑫海汇便已获得的KCGD2020-12- A1-1号地块一路之隔。
图源昆明市自然资源和规划局官网/昆明楼市制图
根据今年4月发布的批前公示显示，KCGD2020-12- A1-1号地块备案名为映月湾小区，总用地面积仅约30.28亩，共规划有4栋29-34层的住宅及裙房商业。
图源昆明市自然资源和规划局官网
从都会半岛小区和映月湾小区所处的位置推断，两个相邻的地块极有可能整合为一个项目来开发。
而且，从透视效果图来看，映月湾小区住宅的梯户比明显要高，整体的居住品质要比都会半岛小区低很多。
映月湾小区透视效果图/图源昆明市自然资源和规划局官网
对照都会半岛小区去年拿地附加条件中，明确须提供一定数量回迁安置房的要求，不排除将映月湾小区用作回迁安置的可能。
而去年底万科获得的六甲街道KCGD2023-4-A1、A2两宗地块，均为万科500里项目后续用地。
其中，KCGD2023-4-A2地块，在今年6月已发布批前公示，根据内容显示，地块备案名为桂语东方小区，净用地面积约41.49亩，拟建14栋建筑，包含8栋17-27层的住宅及商业裙房、2栋低层商业、2栋低层配套设施，以及2栋门卫房。
图源昆明市自然资源和规划局官网
结合规划平面图可以看到，整个小区住宅楼栋布局为西南向，小区人行出入口设置在已建成的官渡380号路一侧，同时，在小区的南侧和北侧都规划有地下车库出入口。
从实景鸟瞰图来看，在小区人行出入口两侧，各规划1栋二层高带挑檐的配套商业。与人行出入口对称排列的两栋住宅仅有17层，是整个地块最低的住宅楼栋。
图源昆明市自然资源和规划局官网
截至目前，同日获得的KCGD2023-4-A1地块，还没有相关的规划信息披露。
不过，从容积率等用地指标和已披露的规划信息可以明显地看到，万科新获取的地块，对应的建设条件要明显优于之前的用地，在未来的产品打造上相对也更有发挥空间。
总体来看，虽然昆明市场潜在的存量用地不少，且随时可能会出现土地/项目得以盘活后冒出来的新盘，但像前面提到的这些项目一样，完全通过房企主动拿地布局的新盘在短期内几乎是凤毛麟角。
所以说，昆明主城最近浮出水面的这一批纯新盘，基本上算是压箱底的鲜货了。
由于昆明土地市场持续冷清，导致商品住宅用地供应面临断档的境况，传导到新盘供应上，未来打新的机会也将变得越来越少！
--- END ---
--- END ---
推荐阅读
昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 】；云南好房研究院：公众号【云南好房】
留言美三代，点赞富一生！