【他山之石】湖州法院通报房地产企业破产审判的几个典型案例
但近年来，受宏观经济形势变化和国家房地产调控政策的影响，部分房地产企业尤其是中小型企业相继陷入经营困境，一些房地产企业因资金链断裂进入破产程序，房地产企业破产案件也随之增多，引发社会广泛关注。
2014年以来，湖州地区部分房地产企业陷入经营困境，导致其开发的部分项目成为“烂尾楼”，先后有11家房地产企业进入破产程序，房地产企业破产案件占全市破产案件收案总量的15%。
为平稳推进房地产企业破产进程，减少企业破产对经济社会造成的影响，最大程度维护债权人利益，湖州两级法院紧紧围绕党委政府工作大局，充分发挥司法职能作用，不断创新工作思路，完善工作机制，妥善审理了一批房地产企业破产案件，取得了良好的工作成效与社会效果。
就在2017年10月27日上午，湖州市中级人民召开新闻发布会，发布《湖州法院房地产企业破产审判白皮书2014—2017》，通报湖州法院房地产企业破产审判四大典型案例，对三年多来的破产审判工作进行了总体分析。
下面一起看看这四个典型案例吧！
湖州港城置业有限公司破产清算案
【受理法院】
湖州市吴兴区人民法院
湖州港城置业有限公司（以下简称港城置业公司）成立于2009年8月28日，注册资本1.8亿元。因该公司自身体量较小，资金实力不足，在开发凯旋国际项目过程中管理混乱，对外高额融资，导致资金链断裂，于2015年中旬全面停工。可售房源1233套，工程停建时已经签订预售合同1091套，除500余套属于正常销售外，其余均为借款提供担保或以房抵债。购房户多次聚众至政府上访，造成巨大的维稳压力及影响。2015年8月4日，湖州市中级人民法院裁定受理港城置业公司破产清算一案，并指定吴兴区人民法院审理，于2015年11月15日召开第一次债权人会议，包括消费性购房者等群体在内的700多家债权人参加会议，会议表决通过了《破产财产变价和分配方案》。凯旋国际整体资产经过三次拍卖，最终以4.68亿元成交，溢价率11.43%。拍卖成交后，吴兴区人民法院依法作出过户裁定并向国土部门发出协助执行通知书，办理资产移交、过户工作。拍卖成交后2个月内，该楼盘已经重新开工，成为房地产开发企业破产、烂尾楼处置的成功案例。近600户的消费性购房者群体自主决定是否继续交房，三分之一选择退还全部购房款项，三分之二选择和接盘方重新签订新的商品房买卖合同。
【典型意义】
港城置业公司破产清算案入选2016年浙江法院破产审判十大典型案例，是湖州市本级涉及债权人人数最多、债务规模较大的房地产公司破产案件，债务规模近10亿元。
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本案情况复杂，债权类型几乎囊括了房地产企业所能遇及的各种情况，包括购房者、工程款债权人、金融机构债权人、民间借贷债权人。购房者中又涉及正常购房、以房抵债、以商品房买卖合同作为担保、假按揭等情形；工程款债权人涉及商品房预售资金监管、工程款债权人主体认定等问题。经过政府、法院和管理人共同努力，上述问题均得以妥善处理。
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购房者债权权益保护方面，坚持“生存权益”第一位保障的原则，将不超过一套房、住宅性购房、不属于以房抵债或担保的消费性购房者的债权确定为最优先保护的群体，并赋予其选择权，可根据自身情况选择退款或是继续交房。对以房抵债或以商品房买卖合同作为担保的情形，考虑到港城置业公司进入破产清算无法继续建设交房的事实，严格按照基础的借款、担保、工程款等法律关系审查认定。
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民间借贷债权审查方面，在公安机关前期调查的基础上，确定无论是否被纳入刑事非吸案件、无论是否个人名义借款（资金投入公司）、无论是否进行以房抵债，均按照“损失额”标准审查认定债权。民间借贷申报债权8.25亿元，最终确认债权3.58亿元。
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资产处置方面，通过府院联动机制，推动出台优惠政策并形成会议纪要，使凯旋国际成为优质资产。同时汇集多方力量，历时1月有余对工程现场进行清理，为拍卖奠定良好基础。起拍价4.2亿元，经过49轮竞价以4.68亿元的价格由上海爱家投资集团有限公司拍得，溢价率达11.43%，最大程度维护了债权人利益，是省内淘宝网拍卖平台成交价格最高资产之一。
安吉丰华置业有限公司合并破产清算转重整案
【受理法院】
安吉县人民法院
安吉丰华置业有限公司（以下简称丰华置业公司）和丰华花园酒店（安吉）有限公司两家公司在控股股东主营海运业务持续低迷及自身房地产开发处于市场下行期的双重影响下，企业资金链断裂而陷入债务危机。经债权人申请，安吉县人民法院于2014年10月27日裁定受理丰华置业公司破产清算；并于同年11月13日裁定丰华置业公司与丰华花园酒店（安吉）有限公司合并破产清算。经债权申报，共有232家债权人申报债权41.2亿元，后审查确认债权27.9亿元。破产初期，由于已交房的141户购房户无法办理权证，已签订预售合同的184户购房户交房遥遥无期，同时项目陷入全面停建状态，十余家施工单位拖欠民工工资，各类矛盾叠加，维稳压力巨大。进入破产程序后，通过成功引入“共益融资”及境外投资人,该公司名下天逸城项目已售部分标段已全部竣工验收，184户预售合同购房者顺利交房，另外141户已交房购房者也全部取得房屋权证。在各方共同努力下，该案适时由破产清算转变为破产重整，最终成功审结。
【典型意义】
丰华置业公司破产清算转重整案入选2016年浙江法院破产审判十大典型案例，该案在市场化融资方面作了有益探索。
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支持创新金融产品筹集“共益融资”，通过设定共益债务为后续融资提供法律保障。依托于第一次债权人会议通过的《财产管理和变价方案》中“丰华两家公司向第三方平台公司进行融资，该等融资作为共益债务，优先于其他类别债权人获得清偿”的相关规定，以及对于“共益债务”本身深入的法律论证，对丰华置业公司通过浙江金融资产交易中心的创新金融产品“丰华共益投资收益权”向社会投资者募集融资出具法律意见书，为共益融资的界定提供法律保障，成功帮助债务人融资续建资金2亿元。
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成功引进境外投资人参与房地产企业破产重整，法院为境外资金结汇、用于清偿破产债权提供法律支持。通过投资者招募工作，恒天国际发展有限公司（注册地香港）以8亿元对价成为丰华两家公司的重整投资人。由于境外投资人的特殊性及投资境内的房地产企业面临的一些限制，面对境外投资者的并购资金如何进入境内合法结汇并用于清偿破产债权的难题。经过多次协商沟通，最终通过法院向外管局发《告知函》说明并购增资款用途并由外管局对《告知函》予以承认的方式进行结汇，为重整计划的顺利执行提供了有利条件。
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以“信息公开、依法处置”为工作准则，平稳化解群体性事件。安吉法院对于案件审理中可能面对的各种不稳定因素提前进行深入细致的调查了解，并与当地政府建立府院联动机制，联同管理人制定应对预案。在法院的主持下，安吉县公安局、县住房和城乡建设局等部门参与召开通报会，充分听取购房户的诉求，就其关注的事项进行了详细解答，通过充分保障购房户知情权的方式，平稳化解了购房户群体事件。
中石房地产开发有限公司破产重整转清算、清算转和解案
【受理法院】
德清县人民法院
湖州中石房地产开发有限公司（以下简称中石房开公司）设立于2001年6月1日，系中外合资企业，在开发销售武康镇城东狮山国际花园住宅项目期间，于2012年5月因资金链断裂，项目建设停工，持续处于烂尾状态。根据中石房开公司的申请，德清法院于2015年4月30日依法裁定受理中石房开公司破产重整申请，并于2015年7月16日召开了第一次债权人会议。因当时房地产市场不景气，在法定期限内管理人和中石房开公司未能提出重整计划草案。经管理人申请，德清法院于2016年9月30日裁定终止重整程序，宣告中石房开公司破产。2017年初，经过德清法院的协调，中石房开公司股东、意向投资人向德清法院及管理人均表达了继续投资、保留企业、整体接盘的意愿，并初步确立了和解的思路和框架。2017年4月初，中石房开公司及其股东湖州浙丰能源有限公司、中国雄鹰投资集团有限公司共同向管理人提出了《破产清算转为和解的申请》。2017年4月24日，中石房开公司第二次债权人会议顺利召开，出席会议的债权人表决通过了中石房开公司和解协议草案。由投资人以零对价收购中石房开公司的100%股权进而受让中石房开公司的财产，并由债务人按和解协议向全体债权人清偿债务，除4笔债权延期清偿外，其他债权均100%即时清偿。
【典型意义】
中石房开公司历经破产重整、清算、和解三个程序，为浙江省内首例重整转清算、清算转和解的破产案件。企业破产法并没有关于法院宣告债务人破产后进入和解程序的规定，为探索从破产清算程序转入到和解程序的合法路径，破产审判团队积极主动吸取其他法院的破产经验，充分论证程序转换的可行性，进而有选择性、针对性地用于本地破产审判实践，最终确定案件转入和解程序，并且经债权人会议通过了和解协议草案。该和解协议草案确定的债务清偿方案有利于维护广大债权人的利益，在当前德清地区房地产市场回暖的大好环境下，给战略投资者也带来了新的机遇。除此之外，创设性地在破产和解程序中引进了投资人，极大提高了债权清偿率。在本案中，除4笔债权延期清偿外，其他债权均100%即时清偿。通过和解程序，债务人也获得了新生，避免了被清算注销。
长兴县振宇房屋开发有限公司、长兴绿宇房地产开发有限公司破产清算案
【受理法院】
长兴县人民法院
长兴县振宇房屋开发有限公司（以下简称振宇房开公司）和长兴绿宇房地产开发有限公司（以下简称绿宇房开公司）是长兴县成立较早、规模最大的房地产关联企业，自2014年开始，由于房地产市场持续低迷，导致资金链断裂，公司陷入严重经营困境。2015年10月12日，振宇房开公司、绿宇房开公司向长兴法院提出破产清算申请，长兴法院于2015年10月26日分别裁定受理振宇房开公司、绿宇房开公司破产清算案。振宇房开公司债权人共有121家，债务金额达16亿元，另外还涉及莱茵河畔购房业主110余户；绿宇房开公司债权人87家，债务金额达12亿元，另外还涉及中央公馆购房业主500余户。自2016年1月7日、1月8日，振宇房开公司、绿宇房开公司第一次债权人会议召开后，绿宇房开公司中央公馆项目于2016年4月全面复工续建，于2017年4月通过综合验收，现已陆续向业主交付房屋。振宇房开公司莱茵河畔项目于2016年9月全面复工续建，第一期、第二期预计将于2018年3月30日、2018年12月30日前交付。至此，振宇房开公司、绿宇房开公司两个“烂尾”楼盘全部得到成功复建，均可以按计划交付业主。
【典型意义】
“烂尾”楼盘复工需大量启动资金，本案审理中通过从企业及其债权人内部挖掘资金的方式获得了复工资金。
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从债权人处获得首期启动资金。振宇房开公司在无法引入投资人的情况下，与其债权人进行协商通过向债权人借款的方式获取首期启动资金。在政府、法院和管理人的多方努力下，将借款的性质确定为破产共益债务，在今后清偿时与破产费用在同一顺位，并可随时清偿。在此基础上，通过浙江金融资产交易中心平台设计融资方案，向杭州阅好投资管理合伙企业再借得款项1.5亿元，至此，莱茵河畔项目得以全面复工续建。
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从破产企业债务人处回收资金。对绿宇房开公司与万融公司签署的1.5亿元住宅和商铺的《商品房买卖合同》及相应的《融资租赁合同》，因万融公司实际只支付购房款7200万元，尚有7800万元未付，法院和管理人决定解除上述合同，同时与万融公司就租房款和违约金行使抵销权，最终万融公司退还价值3000万元的房屋，并以现金方式支付剩余购房款3000万元，通过该种方式回笼了6000万元的资产。
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