巴曙松：如果房产税开征，房地产会有怎样的影响？
文 / 巴曙松（北京大学汇丰金融研究院执行院长，中国银行业协会首席经济学家，香港交易所集团董事总经理、首席中国经济学家）
根据我们自己的对比研究（具体可参见拙著《物业税改革对房地产市场的影响研究》，首都经济贸易大学出版社2011年版），房地产税应当说只是影响房地产市场的“外生变量”，从多个国家实施房地产税的经验看，房地产税的实施并不会改变房地产市场的周期性波动规律。从短期来看，预计其影响的力度与房地产税出台的时点直接相关。
第一，目前国家提出的是加强房地产税立法，而不是房产税，这是两个概念。从房产税在上海和重庆等地的试点来看，其对房价没有太大的抑制作用，主要是由于上海和重庆在试点房产税时存在范围有限和力度有限的问题。要征收房产税，首先要清楚房产税和房地产税的区别。目前上海和重庆征收的房产税从其性质来说更多的算是一种财产税，而国家提出的是要加快房地产税立法，房地产税包括交易税和持有税，是一个综合性概念。以已经有房地产税制度的美国为例，房地产市场依旧存在着明显的周期波动，以近百年纽约房价走势为例，1920年-1940年、1940年-1960年、1970年-1990年均存在明显的周期波动，从更短的时间来看，2006年-2016年也是一个小周期，可见房地产的短期与长期走势与房地产税的直接关联度主要取决于当时的市场供求状况和周期因素。
第二，从基本逻辑来看，考虑到房地产所特有的资产属性和实用特性并存的特征，与房价短期走势最相关的变量是金融和信贷环境，从中长期来看则是市场的供需情况，供应端包括土地供应带来的新房、分散业主供应的二手房，需求端包括人口总量和结构、城市化的速度等，房地产税算一个有影响力的“外生变量”。如果说房地产税对市场的影响，其实更为重要的是从不征到征收的时点选择，其对市场短期冲击作用的大小则取决于征收的时间点，例如如果征收时点在一个弱周期中，则会有更大的影响，总体来看，是不是在弱周期开征比是否征某种程度上更重要。
第三，除了何时征收外，征收的力度、怎么征、对谁征、是否有免征条款、如果有，那哪些人或房可以免征等问题从目前的传言看，还都不太明确。房地产税的征收还需要与整个房地产税收结构调整结合起来，否则只是强调单纯地征收房产税会造成部分税收重复，因为房产税基于房价，而房价又包含了地价，房屋所占用的土地已经缴纳过土地出让金，所以为了避免税收的重复从而加大居民税费的压力，房产税可以考虑替代一些土地出让金和其他与房产相关的交易税，而不只是新增一种税。房地产税作为重要的税收收入来源和调节收入分配的重要手段，其征收具有一定的必然性，从目前趋势看，大概率会实行“低税率、宽口径、广覆盖”的原则。
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文章来源：悟空问答（文中观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）
本篇编辑：鞠諃諃、朱伟豪