提前还贷潮为何加剧？银行是否该降低房贷利率 帮助百姓减负降债？

01提前还贷潮再起

从去年年底开启的提前还贷潮，到现在为止，愈演愈烈，已经形成一个小高峰。

最典型的案例就是杭州一位李女士，八年前与丈夫一起买了一套房子，贷款300万，打算用奖金和积蓄一次性把尾款120万都还清，但是网上操作不了，后来被银行告知得两个月以后。

其实，这样的情况不管是自杭州，还是其他地区，这些事情近段时间都在发生！

从数据来看，2022年末，人民币房地产贷款余额，增速比上年末增速低6.5%，个人住房贷款余额38.8万亿元，增速比上年末低10%。

这说明什么？大家的房贷总额是在减少的，一方面是购房者减少，毕竟地产在去年不景气，另一方面也，也不乏提前还贷的情况。

而面对大家集中的提前还贷，多家银行提前还贷额度紧张，线上渠道被关闭，需要预约、排队。

有银行工作人员表示，大多需预约等待半年以上。

由此不禁让人感慨，提前还贷难，还钱竟然比借钱还难！

甚至此前我们看到报道，部分银行面对提前还贷，收取违约金，甚至部分银行提高违约金。

那银行为何要提高还贷门槛？收取违约金呢？

其实，银行是不太喜欢购房者或者贷款者提前还贷的，原因很简单，就是银行的盈利模式就是赚利息。

银行的资金来自储户或者是普通居民的存款，当然也有企业的存款。

银行给储户的利息一般是比较低的，三年的也就3%左右，但是贷款利率是比较高的，比如4%，甚至6%以上。

给企业的或者其他的机构可能要高一点，比如之前给城投公司的贷款利息就很高，这是银行的基本收入来源，是靠着吃利息或者是差价来赚钱的。

根据数据，我国的银行大概70%以上的收入来自利差，因此银行不太愿意接受提前还贷。

即便我们之前分析过银行的赚钱能力是非常强的，大行的净利润基本都是上千亿的。

但是还贷者提前还贷，银行势必会考虑对业绩的影响。

同时大家也有疑问，为何此前出现一系列的断供，甚至弃房断供，现在又开启提前还贷呢？

一方面大家的情况有所不同，另一方面，其实，这背后也有一样的逻辑，涉及房价，房贷利率。我们接下来重点讲。

02为何出现集中提前还房贷

提前还贷潮加剧，背后的原因到底是什么？

1）新房贷款利率下降，存量房利率高

其实，最核心的一个因素就是新房贷款利率下降，相对来说，此前的房贷利率太高了。

我们之前分析过一个例子，一位北京女士，提前还了80万元房贷利息，竟然少了110万元！

这就是利率下降下，相对此前的高利率，提前还贷的好处，对于一些人来说，确实能少很多钱。

因为很多人是2018年12月贷款买的高价房，贷款利率就超过了6%。

而此后，房贷利率一直处于下滑的状态，同时也推出了LPR利率，就是可以选择浮动利率，但也高于后面买房的利率。

去年，5年期LPR三次下调，从2021年底的4.65％降至4.3％，12月份全国发放个人住房贷款利率平均为4.26%，是2008年有统计以来的历史最低水平。

而首套房利率更低，根据百城数据，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市可以做到3.7%，公积金贷款利率甚至下调至3.1％。

但是，存量房贷普遍在5%-6%之间，还有我们讲到的站高岗地支付着6%左右的利息。

而绑定LPR利率的，房贷利率是在4.3%的基础上，付息成本低。

但相比只有4%左右的房贷利率，高利率站岗者，选择提前还清部分房贷会比较划算。

同时，为了刺激楼市，市场预期，新房利率还会下降，面对新房低利率，以及随着经济的复苏，很多人预期，存量房利率下调的概率不大，势必会有大批的人提前还贷。

所以，问题就在这，这也是大家都非常关注的一个点。

2）投资、收入下降，信心不足

当然，也有经济下行，大家信心不足的原因，毕竟避险性储蓄增加，就能很好的说明这个问题。

另外，也存在大家投资信心不足，资本市场萧条，地产投资下行，股市不景气，银行理财表现也一般。

据wind数据，2022年表现最差的理财产品亏损幅度超过90%，公募基金超67%的基金产品2022年回报为负。

去年底，全市场存续开放式固收类理财产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%。

所以，面对房贷利率5%以上这种情况，理财投资还不能跑赢贷款利息，还不如提前还贷，毕竟去年的投资市场很惨淡，能赚的都是凤毛麟角，大部分人都是亏损的。

我们说过，我们居民的负债绝大多数在房贷上，但并不是马上都要还，可以慢慢还，20年或者30年，这里面有些人还贷资金可能很紧张，但是也有一部人并不是一点钱都没有。

有部分人还是有一定的储蓄的，或者投资资金，或多或少，这二者并不矛盾。

所以，也就出现了此前发布的数据，2022年居民存款新增超17万亿，在投资环境不好的时候，有些人会把钱拿出来去储蓄，或者去还贷。

据数据显示，房地产溢出的5万亿、理财溢出和消费结余合计数万亿，都存入了银行。

当然，也有很多普通家庭，日常收入和贷款的金额不成比例的，之前房价上涨的时候，顶着压力买的，但是现在房价遇冷，利率又高，压力也大，所以一有点钱就想把贷款提前还清。

很多人表示，早还清早解脱，不想再给银行打工，利率太高了。

当然这里面也出现了情况比较糟糕的，站高岗买的房子，房价下跌幅度可能超5成，比如燕郊的、天津的，对应的利率也高，可能在6%。

这样的情况下，房价腰斩，要还的贷款超过了房子的现价，这个时候，可能就会选择弃房断供。

当然，也有部分地区，房价没降这么多的，可能降了2成，或者3成，但也是高利率买的，收入受到影响，利率也高，还不了贷款，最后，无奈断供。

所以，我前面说提前还贷和断供，虽然看似不同，其实，都有一个逻辑，就是房价和利率。

03能不能降低存量房贷利率？

1）年轻人压力大，家庭负债高

那么，现在问题来了，很多老百姓的心声，能不能降低存量房贷利率？

其实，就房贷在一个家庭中的压力，我们之前已经通过数据讲过了，家庭负债率超56%，户均负债超50万，而这些负债，基本压在年轻人身上，尤其是80、90后。

所以，近期也看到了一些问题，比如年轻人哭诉自己的压力大，“抱怨”工资低。

有部分专家说，年轻人抱怨工资低是能力低下，而年轻人回应我们“抱怨”工资低有错吗？

其实，核心就中国年轻人的工资很难支撑高房价的问题上，我们之前也讲过很多数据。

就整体来说，全国城镇私营部门，也就是私企的就业者，年均6万，非私营部门的年均10万，这样的收入，能够支撑房价和房贷吗？很难。

近期有个年轻人给我说，问题不是我们不努力，也不是刻意去负能量，问题是我们拿着5000、8000的工资，就只够在大城市活着。

不是年轻人不想结婚，不想生孩子，是因为压力太大，根本买不起房，而这背后，收入分配不合理。

其实，站在这个角度，我也在思考，是否该降低存量房贷利率？帮助百姓减负降债。

我们之前一直讲房价高，买房压力大，现在，有一个好的表现，就是首套房房贷利率确实下来了。

我们前面说了在4%左右，而公积金贷款的则更低，所以，我们看到，是有变化的，在为年轻人减轻压力。

当然，也会有人说，是为了刺激地产，毕竟没人愿意入场了，即便有这个因素，但也不能否认确实给了购房者优惠，这是好事。

所以，基于这一点，大家还是寄希望于也能降低存量房的贷款利率，降低年轻人的压力。

我们知道，中国改革开放40多年，其实是靠年轻人一代两代走过来的，不管是企业家，专业人士，还是打工者，包括农民工，农民都有巨大的贡献。

这才成就了今天中国第二大经济体、第一大贸易国和第一大制造国的地位。

当然在经济高速发展后，很多年轻人感受到现在内卷严重，改变命运也很难。所以，社会上出现了年轻人躺平或者摆烂的情况。

这一点，其实我们需要重视的。

2）建立自由利率，降低存量房贷利率

其实，即便我们回归到提前还贷潮这个现象，我们也应该重视，这本身就是一种资产负债表衰退的现象，原因也是债务负担过重和投资收入下降。

那么决策者也需要设法降低家庭负债，提高大家的收入，尤其是兼顾年轻人问题。

要给年轻人更多的机会和匹配的收入，或者是减轻年轻人的压力。

在压力方面，房子房贷首当其冲，目前为了缓解压力，上层决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，也就是说部分地区会降低首套房贷款利率。

但是有部分人是以前顶着压力买的，所以，也要酌情地去降低，减轻大家的压力。

当然，站在银行的角度，并不希望房贷业务下降太快，毕竟这属于银行的优质资产。

也有人说，这是在市场中滥用后悔权，房价涨的时候，大家都很乐呵，还贷也乐意，但是跌了，就不愿意了。

自由市场，就应该遵循市场规则，但问题是利率，即便是LPR报价利率，并不完全市场化，我们的贷款利率其实长期高于国际市场。

而存量房贷利率一年才调整，并不是跟随市场利率随时调整，房价下跌，利息下降时，很多人的还贷利率依然很高，压力也很大。

相对而言，银行的利润则非常可观，2022年商业银行利润超过2万亿，中国的银行堪称全球银行中效益最高的。

如果部分钱用于降低房贷，或者说房贷和利率同步，利率是自由利率，市场化利率，可以有效降低大家的债务负担，降低年轻人的压力，刺激消费，这发挥的效用是极大的，对民众也是最有利的！

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