泰和泰研析丨长租合同房租约定不明时，出租方的合同解除权探析

对于较长期限（如20年）的房屋租赁合同，往往不会在签订合同时将全部租期内的租金均做明确约定，考虑到市场变化，租赁双方通常会在合同中后期约定开放式的租金计算方式，如参照届时的同地区同类房屋租金，或者届时双方重新商定租金。但这种约定不明的租金条款常常会给后期的合同履行埋下纠纷的隐患。若双方在不能就新的租金标准达成一致，合同又未约定此情况下的解除条款时，出租方能否解除合同，存在两种观点。一种观点认为，争议租金标准可通过司法鉴定等方式确定，租赁合同应当继续履行；另一种观点认为，此类情况应视为双方未能达成下一租赁期间的合同，或者可以通过起诉的方式由人民法院决定是否解除合同。笔者通过新旧法律分析及类案检索，意图总结此类案件的主要问题，并提出相关建议。

一合同约定不明时的比较法研究

美国《统一商法典》所设定的规则：即使一个或者多个条款留待约定，只要当事人有订立合同的意思，并且合同条款可以成为确定适当的法律救济的合理根据，买卖合同就不会因为欠缺确定性而不成立。[1]欧洲各国合同法对于合同的不完备或不明确的情形也有相关的讨论。在双方当事人将某一问题留待以后处理时，实质性问题是双方当事人是否有意在达成协议时约束自己。[2]那么法官在审查合同之时，必须首先回答两个问题，即：虽然他们之间的协议是不完备或不确定的，但双方当事人仍愿意接受合同约束吗？他能够以已达成的合意和已同意的内容为基础完善合同或进一步明确原来不确定的问题吗？[3]在法国，合同确定性对于合同的效力是非常严格的，如果价格，不管以何种方式，可能会受到任何一方当事人或双方当事人的意愿或行为的影响，就不是确定的，买卖合同就不能成立。但是在其他大多数欧洲法律制度中，法院必须对双方当事人是否愿意现在就约束自己、虽然有些事情尚待合意或他们是否只有在他们随后就未决事项达成一致时才接受约束的问题，作出艰难的裁决，当然此种裁决建立在有一种能够给予合同适当的补偿的合理而确定的基础，能够满足进一步条件时，合同是成立且可以弥补的。从理论上看，虽然没有解决这些问题的明示或者默示的条款，单纯从法律看根本不存在具有约束力的合同，但是如果“一方履行自己的义务，而没有就价格或有关条款达成协议，那么，依法应该认为双方当事人的行为必然形成一个默示合同条款，即在没有协议的情况下，应支付合理数额的价款。”德国法院也采取了同样的立场，在供电合同中，如果不能就价格达成一致，但用电方继续使用，德国民法典第 315、316条规定，允许供电方单方确定价格，消费者可以请求法院裁定该价格是否是“公平估价”，如果法院裁定不是，则可另行确定公平价格。[4]

二租金是否属于租赁合同的必备条款

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”上述规定明确了合同的必备条款为当事人、标的和数量，并不包含租金。但上述规定同样保留了法律另有规定除外的例外情形，而《中华人民共和国合同法》租赁合同分则第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”《民法典》第十四章租赁合同第七百零四条也延续了上述规定，该条规定是否可以视为法律另行规定的租金属于租赁合同的必备条款呢？

若认为租金条款属于租金合同必备条款，那么新一阶段租金标准约定不明时，可以认定新一阶段的租金合同未成立。此时出租方虽无法解除合同，但也可以达到与承租方终止租赁关系的目的，如下案例一：

案例一

乐山市市中区朋友药店、余明全房屋租赁合同纠纷

管辖及案号：(2020)川11民终1262号

法院认为：“根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条：‘租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款’的规定，租金是租赁合同中必须具备的内容，承租人按照约定价款向出租人支付租金是承租人的主要义务，也是租赁合同得以成立并履行的基本条件，因此，合同中对于租金的约定应当明确且具有可履行性。在本案双方签订的《门市租赁合同》中，虽然约定了门市租赁期为十年，但在约定租金时，只明确前三年的每年租金，对后七年租金约定为‘根据周边门市综合价格计算’，该约定只是提供了价格协商的基础，没有具体的计算依据和方式，属于约定不明且不具有可履行性。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：‘当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思’的规定，双方对前三年的租金予以了明确，却未对后七年租金进行明确约定，表明双方在签订合同时的真实意思是对后七年继续租赁的意向，但就租金还需要再次协商。再次，因为租赁合同中对于租赁价款的确定是属于所有人具有专属性质的权利，本案中双方无法按照合同条款或者交易习惯进行确定，更无法按照订立合同时履行地的市场价格履行。综上，该院确认《门市租赁合同》的租赁期限为三年，2020年1月8日至2027年1月7日期间因租赁价款无法协商而租赁关系并未成立。故朋友药店请求余明全继续履行合同的意见，该院不予支持。余明全请求朋友药店将门市腾退的意见，该院予以支持。”

还有法院认为租赁合同已转为不定期合同，出租方可以随时解除，如下案例二：

案例二

武汉金三利酒店管理有限公司、武汉亚洲划船培训中心房屋租赁合同纠纷

管辖及案号：(2017)鄂民终152号

湖北高院认为：“亚划中心（甲方）与金三利酒店（乙方）于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》第一部分第3项明确约定：‘第一租赁周期自2010年7月1日起每年租金55万元，且每年以前一年租金为基数递增2.5%；第二租赁周期自2013年9月29日起每年租金以当时周边同等类型物业租赁价格为参考的市场评估价格为准，考虑乙方投入较多资金用于前期装修，乙方可享受同等条件下的优先权，并给予乙方适当的优惠’。而金三利酒店和亚划中心在双方第一周期租赁关系终止后，经多次协商并未就第二周期租赁达成合意，转为不定期租赁关系，金三利酒店主张依据上述条款享有优先租赁权缺乏合同依据和法律依据。......本院认为，亚划中心与金三利酒店间不定期租赁关系于2014年9月18日解除，双方租赁关系的权利义务终止，金三利酒店应当返还租赁房屋。”

若认为租金条款不属于租赁合同必备条款，那么合同依法成立，出租方无法主张合同关系不存在，如下案例三：

案例三

中国烟草黑龙江进出口有限责任公司与黑龙江天植酒店管理咨询有限公司租赁合同纠纷

管辖及案号：(2016)最高法民再369号

法院认为：“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：‘当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。’上述规定明确了合同的必备条款为：当事人、标的和数量。本案中，双方在合同中明确约定了租赁期间是二十年，且合同的当事人、标的、数量均为特定，双方已经依约履行了十年，合同的签订是双方真实意思表示，人民法院应当依法认定合同成立。”

笔者认可“租金非必备条款”的观点，我国法律与司法解释对合同的成立持一种积极的态度，除当事人、标的和数量不能确定外，一般认为合同成立。对于具有不确定性的合同条款，《合同法》第六十一条、第六十二条，以及《民法典》第五百一十条、五百一十一条规定了合同约定不明确时的补充和履行方式。也就是说租金条款并非租金合同必备条款，租金约定不明并不等于合同未成立，对于一个长期租赁合同中部分期间的租金约定不明确的情况，更不能草率得出该期间合同未成立的认定。只要双方对房屋有达成租赁合同的合意，对约定不明租金条款可以按照法律规定加以补充。

其中案例二（2017）鄂民终152号武汉金三利酒店管理有限公司、武汉亚洲划船培训中心房屋租赁合同纠纷案中的“不定期合同”观点，笔者也难以认同，类似的观点还有认为租金约定不明的房屋租赁合同是一种预约合同、附条件解除合同等。这些观点其实也是“租金是必备条款”观点的一种延伸。预约合同、附条件解除合同以及不定期合同除了缺乏租赁合同的部分条款外，还应当有明确的意思表示，若合同中没有另行订立本约合同、无法协商一致租金即解除合同或者转为不定期合同的意思表示的话，则不能将其定性为预约、附条件解除或者不定期合同。

三出租方能否通过起诉司法解除合同

我国的合同解除主要为约定解除和法定解除，在司法实践中，法院也会判决司法解除，即在不符合约定解除和法定解除的情况下，合同履行陷入僵局或者继续履行对整体利益损失较大时，法院行使司法权力判决解除合同。那么出租方可否以租金标准约定不明且无法达成一致，诉请法院司法解除房屋租赁合同呢？

《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）第四十八条规定：

“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

该条款是对违约方诉请司法解除的正面回应，随后《民法典》也规定了法院可以司法解除合同的情形：

《民法典》合同编第五百八十条规定：

“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

当然早在《九民纪要》和《民法典》出台以前，就已有司法判例支持了租金约定不明时出租方解除合同的诉讼请求，如下案例四：

案例四

新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁合同纠纷

管辖及案号：(2000)民终字第115号

最高院认为：“《关于收交金三角租金的协议》仅对1996年４月１日至1997年年底的租金标准等作出约定，对1998年１月１日以后的租金标准没有约定，在合同履行过程中．以致在诉讼中双方当事人就租金标准不能协商达成一致意见，导致租赁合同难以继续履行，木材总厂请求解除《营业大楼租赁合同书》，本院准许。”

最高院也存在相反的判例，还是上文提到的案例三中国烟草黑龙江进出口有限责任公司与黑龙江天植酒店管理咨询有限公司租赁合同纠纷案，最高院认为：“《合同法》第九十三条规定了当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定了法定解除的几项事由：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方的租赁合同并未约定实质性的解除条款，烟草公司要求解除合同亦不符合上述法定解除的事由。烟草公司认为租金不能确定而导致其收取租金的合同目的无法实现，但该结果的产生并非因天植酒店延迟履行债务或有其他违约行为，根据合同约定，双方就租金不能协商一致的责任不可归责于任何一方，且任何一方均有权诉至法院请求按照合同约定确定租金价格，即租金价格并非不能确定，烟草公司可以另行提起诉讼请求法院确定租金价格。”值得注意的是，本案属于再审判决，其中一、二审均认定租金约定不明属于合同未成立，而再审判决推翻了一二审的观点。

两个案例，虽然案情有差异，但是涉及到本文所讨论的争议焦点是一致的，即租金约定不明时，出租方能否诉请法院解除合同。综合法院不同判决思路，结合法律分析，笔者认为，若无其他事由，仅为租金约定不明的房屋租赁合同难以达到《九民纪要》第四十八条及《民法典》第五百八十条规定的司法解除条件。

根据《九民纪要》第四十八条，违约方司法解除合同需要同时满足“（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”第（1）条要求违约方不存在恶意违约的情形，对于“恶意违约”，《九民纪要理解与适用》中提到，“任何人不能从其不法行为中获利”，而出租方诉请解除合同的动机常常是因为承租方愿意支付的租金低于其预期，出租方想要另行与他人订立更高租金的合同，从这个角度来讲，显然出租方有“恶意”，对第（1）条便不能满足。对于第（2）条违约方继续履行合同对其显失公平，若租赁双方对于租金不能达成一致，可以诉请法院通过司法鉴定等途径确定合理价格，该合理价格即便不能达到出租方的心理预期，通常也不会“显失公平”，因此出租方通过《九民纪要》违约方解除的第（2）个条件也无法满足。第（3）条，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则也难以符合，这类合同一般都是长租期的合同，双方已有很久的合作基础，对于商事租赁，承租方前期已有大量投入，对后期的继续承租也有信赖预期，因此承租方拒绝解除合同并未违反诚实信用原则。因此，出租方很难依据《九民纪要》中违约方司法解除的路径解除合同。

根据《民法典》第五百八十条规定，司法解除需要具备的条件为：（1）非金钱债务；（2）合同目的不能实现；（3）法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高或债权人在合理期限内未请求履行。出租方继续出租房屋的合同义务属于非金钱债务，条件（1）是满足的。关于合同目的的确定，有约定的依照约定，没有约定的会依照合同上下文及合同订立的一般目的进行综合认定。经营性房屋租赁的合同目的通常为承租方使用租赁物、出租方进行收益，出租方收益的多与少并不影响合同目的。对剩下三种除外情形，似乎也不能满足。第（2）（3）条不符合，所以按照《民法典》司法解除也走不通。

结 语

租金约定不明时，房屋出租方的合同解除问题是违约方是否可以解除合同的一种子情况，《九民纪要》和《民法典》对违约方合同解除的情形并未进行穷尽式列举，在司法实践中仍然有不同的裁判。本文仅对租金约定不明的一般情形进行讨论，关于此类案例的处理，笔者的态度是以合同继续履行为原则，以司法解除为例外，合同继续履行的情况下租金可通过司法鉴定等方式确定。针对个案，若出租方仍希望通过司法解除的方式解除合同，则要综合根据合同剩余的租赁期限、实际已履行的期限、双方投入的人力财力、合同目的能否实现、解除的理由是否合理等具体情况进行判断。

参考文献

1、E·艾伦·范斯沃思：《美国合同法（原书第三版）》，葛云松、丁春艳译，中国政法大学出版社 2004 年版，第 209 页。

2、海因·克茨：《欧洲合同法》，周忠海、李居迁、宫立云译，法律出版社 2001 年版，第 61 页。

3、海因·克茨：《欧洲合同法》，周忠海、李居迁、宫立云译，法律出版社 2001 年版，第 64 页。

4、海因·克茨：《欧洲合同法》，周忠海、李居迁、宫立云译，法律出版社 2001 年版，第 61-69 页。

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