泰和泰研析丨物业公司尽职调查初探（上）
序言
近几年来，物业行业间的收购正在成为一种“新常态”。尤其是自2020年10月份以来，物业公司收并购频繁。据新浪财经当时的统计，2020年9月至10月发生的并购交易金额达35.4亿元，相当于1-8月并购总额的83%。这是物业行业发展到一定阶段必然会发生的现象。物业行业企业在资本化以前靠自身发展，发展缓慢，物业企业资本化后，拥有了投融资平台，借助资本力量快速兼并收购、做大规模增加市值，加速物业行业洗牌，提升行业集中度。因为物业行业的特殊性，物业企业在收并购过程中的尽职调查风险评估和把握更为重要。
一.
物业公司尽职调查的特点
一般企业的收并购尽职调查，除常规调查内容外，如目标公司设立、存续情况、公司重要资产情况和重大债权债务情况，尽职调查的重点相对明确、突出；投资方的主要关注点，就是律师尽职调查的重点内容。如房地产企业收并购，投资方更关注目标公司待开发房地产项目，尽调的重点就是房地产项目的合法性问题；而如果投资方只是单纯获取投资收益，其关注的重点是项目收益的稳定性、回款风险、担保措施，以及目标公司其他融资、重大债务的风险情况，则是律师尽职调查的重点内容。
相对于一般企业的尽职调查，物业企业的尽职调查也有重点。笼统的说，影响物业企业收购价款的所有因素是物业企业尽职调查的重点。这一重点，如果细化则相当宽泛，影响物业企业收购价款的因素实际涉及物业企业的各个方面。因此，对律师尽职调查的要求主要体现在两个方面：
（1）全面性。要求律师核审的内容，不仅涉及常规尽职调查的基本内容：物业公司的设立和变更，资产状况，重大债权债务，人事管理，关联方和关联交易，出让股东和实际控制人的征信、同业竞争情况，而且涉及物业尽职调查的特有内容各个物业项目基本情况，物业服务合同约定内容、履行情况、续签可能性，以及每一项目具体的物业服务内容等。这些核审的内容，看似有主次、有重点，但是彼此相互联系，内容关联，核审时不仅缺一不可，而且需要全面综合审查。比如，物业公司的人事管理问题，看似不是尽职调查的重点，但实际不然。物业的服务主要是靠人力提供，物业公司在每个项目的用工方式、用工人员数量情况、用工人员类型、人员的社保、工资收入等等这些情况，不仅关系到公司的人事管理问题，还关系到各物业项目用人是否符合物业合同的约定，关系到物业项目的成本核算，更关系到项目的收益和利润。因此，相对其他并购的尽职调查，物业并购的尽职调查要求更为全面。
（2）深入性。要求律师深入细致地核审上述内容的每一个环节、每个方面。如调查物业项目，需核查的内容包括项目取得的来源、方式，入驻项目时间，剩余时间，续签的可能性，项目撤出的时间和原因；调查物业服务合同，需核查约定的项目概况是否与实际相符，约定的物业价格是否与实际收取一致，约定的服务是否都实际提供，实际使用人员数量和条件与约定要求是否相符，停车管理费、公区经营收益分配是否按约定和法规实际履行；核查具体服务情况，如保安、保洁、绿化和停车管理等物业服务的具体履行情况，电梯维保、消防维保等专业外包服务的合同约定和履行情况。
上述尽职调查的要求，反映出律师在进行物业企业尽职调查的工作量很大，很琐碎，且尽职调查报告的内容质量要求也更高、更细致。
物业公司尽职调查可能涉及到的法律法规主要包括：《公司法》、《民法典》的物权篇、合同篇，《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业承接查验办法》等；另外更为重要的是地方规范性文件，如：各省市的物业管理条例（办法）、招投管理办法、住宅专项维修金管理办法等。
物业企业主要是为各地区住宅小区、商业楼宇、公建项目及其他项目的业主提供维护、管理等服务。因各地方（区域）气候环境、生活习惯、行政管理要求的不同，物业管理的地方性法规和政策不尽相同，这就要求律师在对物业企业进行尽职调查工作中必须充分了解各地方关于物业管理的法规和政策；必要时，还需要到政府行政管理部门查询相关政策法规的具体实施要求和实际办理流程，方能对物业企业的合法合规性进行评判。
任何一个并购项目的尽职调查，投资方一般都会委托律师、会计师进行法律和财务风险方面的尽职调查，出具相应的尽职调查报告。律师的尽职调查和会计的尽职调查相对各自独立，但也需要沟通交流。物业企业的尽职调查，律师和会计师需要随时互通有无，深入沟通和交流：会计发现问题，需要律师从合同事实和法律规定两方面进一步核查后决定是否对相关账目予以调整；而律师发现的问题，也需要从会计的财务数据中予以确认和印证实际履行的风险问题。此外，有些物业企业的并购，投资方还会委托评估机构对物业企业的盈利增长点、发展空间和前景等主面进行评估预测；而评估机构的评判和预测往往也会基于律师和会计发现的问题和法律、财务的结论进行评判。因此，相对于一般的尽职调查，物业企业的尽职调查各中介机构之间的沟通和交流相对更紧密。
二.
物业公司尽职调查的关注点
（一）物业项目的持续稳定性
对于轻资产、低利润率的物业企业而言，物业企业管理服务的“物业项目”是物业企业的“核心资产”，物业项目的持续、稳定性决定了物业企业的收支状况和发展前景。因此，物业企业在管的物业项目是投资方最为关注的内容，律师尽职调查的重点内容之一是物业项目。为了相对客观地评判，需要律师对物业项目的来源（招投标、他人介绍，客户直接委托）、委托方式（业主大会、业委会委托、开发商委托、政府托管、行政管理机构委托等）、物业合同类型（前期物业合同、物业服务合同、托管合同、单项委托合同）及备案情况、物业收费、公区经营、服务外包、公维基金、项目收支等各方面情况进行深入、细致的了解，方能确定物业企业在各项目物业服务合同履行中存在哪些法律风险问题，物业项目本身又存在哪些潜在风险影响物业公司续聘或增加并购后的物业项目维护成本。律师基于上述问题的确认，方能判断这些问题对投资方收购物业公司的价款存在哪些影响，对如何有效应对和解决问题提出建议。
（二）物业企业自身管理的风险
投资方对物业企业的股权是否存在如代持、质押、未实缴或未完全实缴、虚假或抽逃出资问题予以关注外，投资方对物业企业下述问题极为关注。
（1）人力资源管理的风险
物业企业属于传统劳动密集型企业，物业服务主要依靠的是人，人力资源成本是物业公司最重要的成本支出。但由于物业企业对人员知识水平要求不高，专业技能相对易取得，年龄要求不受限，物业企业人员的流动性较大，故很多物业企业存在未全员办理社保、未缴纳公积金、用工方式违规等现象。但是随着社保办理和费用缴纳的分离，税务机关负责企业的社保缴纳和稽查，物业企业不为员工办理社保的问题，极易被税务机关发现和查处，存在很大的法律风险。除了被行政机关处罚的风险外，并购后投资方可能因物业企业之前未全员全额办理和缴纳社保及违反规范用工等问题，需要增加相应的人力资源成本费用支出。投资后可能增加的成本支出对投资方确定收购价款有极为重要的影响。
（2）关联交易和同业竞争的风险
在尽调过程中我们经常会发现物业企业在管项目的电梯维保、保洁、绿化养护、垃圾清运等专业外包服务所委托的外包公司股东或实际控制人是目标公司股东或董监高等高管人员。一般我们会将与目标公司股东、实控人、董监高人员相关的公司都列为关联公司。如果关联公司提供的相关服务价款与当地市场同类服务价格趋同，不存在畸高或畸低，该委托交易行为具有必要性、合理性和公允性，律师可建议投资方要求股东对收购后该类专业服务可以委托第三方做出事前承诺；如该专业外包服务的价格存在明显的不合理，可能存在利用关联关系损害公司或股东利益的情形，律师可建议投资方要求收购后解除相关交联交易合同，并且，测算因该关联交易导致物业企业支出成本过低或过高而对收购价款的影响。
此外，物业企业的股东和董监高人员可能自行或以其近亲属名义（实际控制人为其本人）设立其他物业企业。为了避免其实际控制的物业企业与目标物业企业存在竞争的可能性，律师可建议要求转让该同业竞争公司股权或注销该同业竞争公司，或并购时一并收购该同业竞争公司。
对于关联交易公司和同业竞争公司，有关信息不易发现，需要律师具有一定的敏感度；同时，在尽职调查时应穷尽一切手段查询股东持股公司情况，避免出现尽职调查中重大事项的遗漏。
（三）行政处罚和涉诉风险
物业企业可能存在提供服务违反行政法规和民事法律的两种情形。为此，律师可以通过企查查、天眼查、审判信息网、裁判文书网以及中国市场监管行政处罚文书网等查询物业企业是否存在行政处罚及民事诉讼纠纷，从而确定物业企业就行政处罚和违约，可能支出的相关罚金和违约金，对投资方收购价款的影响。
此外，民事诉讼纠纷案件，很多为物业公司诉请支付物业管理费的案件，律师应特别关注的是判决物业管理公司因未履行相关物业服务或未尽管理职责，而判决物业企业承担损害赔偿责任的案件。因该类案件具有一定的示范效应，且对物业企业造成负面评价，对投资方收购价款有一定的影响性，律师应就调查过程中发现的该类案件提示投资方。
事实上，因物业企业各不相同，投资方对不同物业企业的关注点也不尽相同，并不限于上述列举的内容，律师需根据不同物业企业的并购和投资方的要求进行尽职调查。物业企业尽职调查的资料数量多、繁杂、琐碎，律师调查核实的工作量很大，需要律师更为认真和细致的实施调查工作。
三.
物业公司尽职调查的核查要点
（1）基本情况
主要通过对目标公司证照和资质（营业执照、开户许可证、机构信用代码证、物业服务企业资质证书等）、工商档案、公司章程等资料的审核，对目标公司的注册信息、出资情况、经营资质、股权结构、股权状况（是否有代持、质押、查封）、组织架构、现任董监高任命情况、历史沿革、历次股权转让程序、分支机构情况等进行核查。
（2）重大合同
①经营类重大合同，如物业合同、外包合同、公共区域经营合同
物业合同：主要核查前期物业合同是否经过招投标、物业合同是否备案、最近三年（年份视收购方要求）终止履行的物业合同，退出的合规性及退出手续是否完善。另外，对于物业合同中关于合同期限、合同到期后的约定、合同解除、公区收益的分配（是否符合地方性物业管理规定）、收费标准与实际收费是否一致、合同面积与实际在管面积是否一致，不一致的原因等也应逐一仔细核查。
外包合同：主要核查服务外包公司的资质、外包合同的合规性，以及是否存在关联交易及利益输送。
②非经营性重大合同，如投资类、理财类、借贷类合同
主要对合同签署情况、履行情况、特殊违约条款设置、特殊解除条款设置等进行核查。
（3）公司资产
主要核查不动产、车辆及其他大额固定资产（可根据尽调方要求，核审账面残值金额在一定金额以上的）的权属；注册商标、域名等知识产权，以及目标公司在这方面是否与他人权利有冲突。
（4）劳动人事
如前所述，人力资源风险是物业公司尽调的重点关注点。我们在尽职调查过程中，应特别注意物业公司的劳动合同签订情况、工资表、社保缴纳凭证（一般可以在当地人社局打印缴纳明细表）等资料，还有董监高的保密协议及竞业禁止协议，劳务派遣情况，特殊工时备案情况、股权激励计划等。
（5）关联交易和同业竞争
主要核查的方法包括目标公司披露、国家企业信用平台、企查查等网络工具查询（股东、董监高）、与财务沟通交流信息获取可能需要进一步关注核查的交易对象（如与目标公司存在大额或频繁资金往来的公司）。关联交易核查的重点是交易的合理性和公平性，是否存在损害股东利益的行为。同业竞争核查的重点是目标公司和股东、董监高是否有投资其他同行业公司、是否有其他在管项目、董监高是否签署有竞业禁止协议及履行情况。
（6）诉讼、仲裁或行政处罚情况
主要核查未结案件、案件类型、涉案金额、案件进程；目标公司、董监高的被执行情况、失信被执行人名单、限制高消费。
（7）税务
主要核查目标公司适用的税种税率及税收优惠情况，以会计师事务所数据为准；律师应对目标公司近三年是否存在税务处罚进行核查。同时，应与会计师事务所保持密切的联系和沟通，关注企业是否存在不合理的收入和成本费用，畸高或畸低的应收应付款项。
（8）重大债权债务
主要核查是否存在对外借款、对外担保等情况，关注合同台账中应收应付及其他应收应付明细的真实、合法性，注意与会计师的沟通，若存在财务异常数据，应对此做进一步核查。
（1）项目的真实性、合法性
核查要点：是否签署物业合同、前期住宅物业核查招投标文件、物业合同备案文件、业委会的成立情况，有关成立文件，同意聘用物业企业的决议或公示文件。如果项目不是特别多，时间和条件允许，建议跑一下各项目现场，或根据实际需要抽查。
（2）项目持续性、稳定性
核查要点：物业合同的到期情况、合同中有关续签的约定条款，项目进驻时间、合同签订周期，重点关注已到期或即将到期的项目数统计，业委会的筹备或运行情况；近三年的项目增减情况及原因；是否存在项目挂靠或整体转包，转包的原因，是否签订转包协议，权责约定等。
（3）项目承接查验情况
承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、公用设施设备进行核查和验收的活动。物业管理条例和《物业承接查验办法》对物业承接查验的依据文件都有规定，如果不移交资料的，或能会有行政处罚的风险。律师需要核查：是否有承接查验手续，资料是否齐全，如果没有相关手续和资料，可能存在的法律风险等问题。
（4）项目收费情况
核查要点：目标公司收费方式是否与物业合同一致（包干制、酬金制，可能会有返还的风险）；实际物业收费标准是否与物业合同一致，不一致的原因，是否有调费的公示文件；空置费的约定（一般是全额收取，但应关注当地是否有相关政策性规定）及实际收取情况；物业费的收缴率，收缴率明显较低的项目要关注核查主要原因。
（5）公区经营
核查要点：物业合同中对公共区域收益分成是否有明确约定，约定是否符合法律法规和当地行政管理的规定；目标公司是否按照物业合同约定的公共收益分成比例或者地方性规定实际执行（需与会计师沟通）收取及支出；经营性合同的签署是否得到业主或业委会的同意；停车场经营合同、停车场经营资质及停车费的标准和收取情况、会所、游泳池（如有）经营合同、会所特殊经营业务的经营资质情况。
（6）住宅维修基金
《物业管理条例》和《住宅专项维修基金管理办法》对住宅公维都有规定，在实务中，专项维修基金由业主在购房时一次性缴足或一次性缴纳10年以上的费用。尽调过程中应注意目标公司收到的专项维修基金或者业主已经缴纳专项维修基金的证明、如存在由物业公司保管（部分项目存在）、支配和使用的情况，需核查其是否取得业主同意或授权，使用是否合理合法。
（7）项目投保情况
对目标公司购买的公众责任险、电梯险、火灾险、重大财产险（财产一切险）、车位险的购买、保险期限、保险范围等情况进行核查。
（8）物业服务分包情况
对物业项目涉及的电梯、消防、锅炉等专业分包服务的情况（分包单位资质、定价、收费方式，分包期限等）进行核查，也就是前面在公司部分涉及到的外包合同签订和履行情况。
主要调查工作完成后，就需要写报告。写报告过程中要注意核对尽调报告中引用的数据，仔细核查尽调报告中数据是否与尽调资料原件中相匹配。如果发现新的问题要及时补充核查、确认。此外，保存好工作底稿，即将尽调过程中所收集到的资料，包括工商底档、合同、票据、文件清单等，按类别归档保存，以便以后核查。
本篇为上篇，下篇将在明日推送，敬请期待。
作者简介
林苏 律师
合伙人
业务领域：房地产/建设工程、公司商务/并购重组、争议解决（民商事/行政）
纳新 律师
业务领域：公司商务、私募基金、投融资
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