国企接连发力！南宁土拍市场释放什么信号？

南宁微楼市

国企再发力！交投地产5.26亿斩获五象东73亩滨江地块 Original

文/克而瑞广西区域分析师黄锦良、周文彬

克而瑞广西土拍战报

2022年3月25日，南宁网上挂牌出让五象东（其中的龙岗板块）1幅约73亩滨江商住地块，截牌时仅有1次报价，最终广西三祺投资有限公司（广西交投地产），以底价720万元/亩成功摘牌，成交总价52579.8648万元，成交楼板价4320元/㎡。

这是继前一天的万丰地产挺进三岸片区后（→点此回顾），又一次再现广西本土国企之光，土地市场再发力。

接连两天南宁土拍，我们看到的是地价回归理性，国企担当、积极拿地，“稳地价”带动“稳预期”、“稳房价”。加之，近期南宁楼市利好频频（→点此回顾），释放推进行业良性循环的积极信号 ，我们有理由有信心相信2022年南宁楼市，将春暖花开、稳健发展。

【土拍回顾】

一拍即得！本土国企“抄底”

一线滨江，新区可发展空间仍很大

3月25日，南宁网上挂牌出让位于龙岗板块的GC2022-007地块，具体位置是邕宁区天坛路北面、江湾路西面。

地块占地73.028亩，商住用途，容积率＞2.0且≤2.5，最大计容建面约12.17万㎡（零售商业建面占3%-5%，其余为住宅），建筑密度＞15%且≤30%。建筑限高60米；沿江第一排建筑限高控制在24米以内，沿江第二排地块建筑限高控制在40米以内，其余建筑限高60米；建筑总量（不超过10%），可局部突破建筑限高（不超过20%）。

地块起始总价5.26亿元，起始单价720万元/亩，起始楼板价4320元/㎡。

地块截牌时，仅有1家申请竞买人报价，最终，地块底价成交。

竞得企业：广西三祺投资有限公司（广西交投地产），

成交单价：720万元/亩，

成交总价：52579.8648万元，

成交楼板价：4320元/㎡。

南宁GC2022-010地块网上竞价页面截图

南宁GC2022-010地块成交海报（制图：克而瑞广西区域）

与前一天的9大房企“热抢”三岸地块相比，不论是参拍房企数量还是土拍过程及结果，五象东今年首场土拍表面上看略显平淡。

这两场土拍地块，着同一特点，同样是拥有较好的江景资源，临近滨江公园。

那么，为何两场“土拍风”却截然不同呢？

这幅地块曾于2021年第四季度两度登场，起始地价均未变，最终一次终止、一次流拍。

而在2022年1月，该地块曾预公告过一次。而此次3月25日截牌的起始地价让相比前的价格，明显下调。

这次，地块的起始单价下调了130万元/亩，起始楼板价下调了780元每平米，起始总价下调了0.95亿元。

点击图片可放大查看（克而瑞综合整理）

地价下调了两次，为何房企对这幅地块不是很“感冒”？

小克看来，关键是看地块本身区位及片区市场现状。特别是与商住地块密切相关的周边配套情况有关，有哪些配套落地兑现，有哪些还停留在“规划图”。下面，我们具体快速了解它们之间的差异。

诚然，“各花各有各花香，各山各水各有灵”。五象东（以龙岗板块为核心）江景房，三岸（凤岭南滨江）江景房，都有各自片区优势和可塑造提升的空间。

目前，凤岭南滨江的新建商品住宅均价1.6w+，也有2w+的项目产品；龙岗的则是9字头、1w+居多，个别项目打出“8”字头起、“7”字头起。

我们撇开房价，我们可以直观地去看配套兑现情况。

目前，凤岭南滨江板块作为整个大凤岭片区外溢发展的“留白区域”之一，其待江景、公园、学校、商业等配套逐步兑现。

在建的桂雅路小学开泰校区（开泰路小学），预计将于今年秋季投入使用。南宁市青秀区第五初级中学（开泰路中学），建设进度也在稳步。大商业MALL龙湖·南宁青秀天街，预计今年4季度开业的。此外片区还将规划建设青秀体育休闲公园、文创中心、旅游饭店/酒店等丰富配套。目前，沿江一线/二线的江景房小区规模初现，部分楼盘已交付。（→点此了解更多分析）

凤岭南滨江板块航拍实景图（2022年3月拍摄，克而瑞广西区域）

我们再看到五象东（龙岗），其实是分为、龙岗东片、龙岗南片。目前，其中，与与三岸（凤岭南滨江）一江之隔的龙岗西北片，生活氛围比较成熟。

中国铁建·江湾山语城、合景天峻广场、龙光玖珑臺、万科金域滨江、中铁交通天地明珠等拥有一线江景和亲近滨江公园，片区配套已成熟。

龙岗西北片航拍实景图（2022年3月拍摄，克而瑞广西区域）

而龙岗东片、龙岗南片目前还在提速发展期，仍有不少可塑造发展的空间。

特别是龙岗东片，规划了龙岗商务中心区；并且还划分了不同特色发展区域，包括商务核心区、商务配套区、综合服务区、滨水居住区等。

南宁龙岗商务中心区控制性详细规划（修编）功能结构分析图（2018年11月14日开始实施）

本场土拍出让的GC2022-010地块，正是上面规划图中的滨水居住区内，最后一幅临近滨江公园的一线江景地块。

其周边有荣和·观江墅、建发·和鸣、北投东境、天隆江湾学府、盛世春江等新建商品房楼盘。

目前，江湾路沿江的滨水活力带自西向东再向南，长达10余公里。江湾路，现已是龙岗半岛亲水而居的靓丽风景线，滨江公园、邕江和对岸及远处的山林景色，交相辉映。

GC2022-010地块东面江景可观，去往灵龟山公园也是比较方便的，休闲配套可观。但是，地块周边支路网的完善，还有教育、商业等就近生活配套和市政设施，仍待提升、推进建设。

龙岗西北片航拍实景图（2021年12月拍摄，克而瑞广西区域）

综上，GC2022-010地块本身没有太大的“硬伤”或短板。但在楼市调整期背景下，开发商融资承压，拿地比较谨慎，有多方面考虑。

开发商单是考虑房地价差（商品住宅成交均价和地块楼板价之差，是拿地开发下面利润的参考指标之一），更多考虑拿地总价还有产品销售流速。配套兑现的价值加持多少，对流速快慢有一定影响。

GC2022-010地块的起始价约5.26亿元，数目不小。而地块周边的配套从蓝图变为现实，还需提提速。

新区的建设发展，不是一蹴而就。

根据“十四五”相关规划，南宁城市重点发展方向依旧是“向东、向南”。我们对于五象东的未来发展前景，仍是充满信心与期待。

南宁GC2022-010地块周边基础设施及市政设施示意图（来源地块出让文件）

这次，广西交投地产“抄底”拿地，一方面是其资金实力雄厚，另一方面也是其深耕南宁、拓新版图的应势力而为。

一拍即合！给优质地块，也是个好“归属”。

期待新项目产品，带来更多的惊喜。

【市场分析】

地价回归“4”字头，价格优势凸显

打造低密江景房，高低配排布

本次出让地块为底价成交，成交楼板价4320元/㎡。

对比周边部分典型临江地块（包括一线和二线临江地块），地价有较为明显的价差。

点击图片可放大查看

（克而瑞综合整理，仅供参考，以项目实际公布为准）

同时也低于过去一年龙岗板块的住宅用地平均成交楼板价（克而瑞数据显示，2021年龙岗板块住宅用地成交楼板价5350元/㎡）。

从中也能持续看出近期土拍市场的一大特点：房企拿地更趋于理性。

同时，这样的地价水平也让GC2022-010地块未来上市销售的定价空间更大。

即使同样遭遇“价格战”，也预计会有一定的价格优势。

若市场持续向好回暖，房价稳中有升，也意味着该地块未来上市销售后，能较周边竞品有更大的利润空间。

克而瑞数据显示，2022年1-2月龙岗板块商品住宅成交均价10400元/㎡，与项目成交楼板价有着6080元/㎡的价差。

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另一方面，纵观地块周边典型临江地块，除建发·和鸣外，余下项目容积率普遍都在2.5，第一排建筑普遍都有一定的限高要求。

因而地块周边项目产品设计以“高低配”为主，包含高层以及小高层、多层洋房、联排等低密改善型产品。

南宁GC2022-010地块位置示意图

而GC2022-010地块相关建设指标也与周边项目地块相近，最高容积率上限为2.5，江第一排建筑限高控制在24米以内，沿江第二排地块建筑限高控制在40米以内，其余建筑限高60米；建筑总量（不超过10%），可局部突破建筑限高（不超过20%）。

南宁GC2022-010地块的建设项目规划设计条件通知书及附则（来源：地块出让文件）

以此来看，该地块预计也可能会打造包含联排、多层、小高层、高层等产品混搭的低密“高低配”项目。

并且，GC2022-010地块恰好位于沿邕江两岸第一个街区内，根据2022年1月18日起施行的《南宁市建筑工程规划指引补充规定》，该地块所建项目需要进行住宅建筑风貌品质提升。

相比其他项目，在建筑立面设计提升要了更高的要求。包括阳台、外窗、外墙上设施及设备等的品质提升，可采用与公共建筑外立面相同或相似的构造做法，进行设计与建造（即立面“公建化”）。（→点此了解更多）

南宁建规指引补充规定里的需要进行住宅建筑风貌品质提升区域图

综上，新地块项目的产品类型，与周边竞品相近，意味着未来龙岗尤其是龙岗东滨江地带的市场竞争将为更激烈。谁的产品力更强，或将会从中实现突围。

因其项目位于南宁市住宅建筑风貌品质提升区域内，若采用立面“公建化”，将大大增强自身的产品力。

作为近年来上升势头较为明显的本土国企之一的广西交投地产，能在这幅地块上打造出产品力几何的项目？我们拭目以待。

【企业分析】

低调的“国”字号，深耕八桂11载

本次拿地的广西交投地产，背靠千亿级航母企业广西交通投资集团（简称“广西交投”），资金实力雄厚，经验丰富。

在行业内，它一直以非常低调的方式存在，但其实它一直在我们身边。

南崇城际铁路（在建）、南玉城际铁路（在建）、崇左至凭祥铁路（在建）、靖西至那坡高速公路、“世界第一拱”平南三桥……都有广西交投参与投资建设的身影，可谓是广西交通基建界的扛把子。

图为“世界第一拱”平南三桥（图片来源广西交投官网）

历经11年发展，广西交投地产资产规模不断扩大，业务不仅局限于地产开发，经营范围还覆盖建筑装饰装修工程设计与施工、配合自治区土地储备机构做好土地收储等方面工作。

同时参与自治区部分重大基础设施建设和社会事业项目建设等领域，是一位“全能型”选手。

“国”字号出身的广西交投地产，有别于传统开发商，其不是单纯的以盈利为目的而进行项目开发，更多的是站在城市开拓者高度，推进土地开发、土地综合整治和房地产开发等板块业务，足见国企的开发实力和担当。

图片来源广西交投官网

在开发房地产项目模式上，广西交投地产采取独立开发与合作开发，“双管齐下”。

在广西，和全国TOP20房企及本土龙头房企，强强联手合作开发，如，保利、碧桂园、融创、绿地、彰泰、兴进、荣和等。

目前，交投地产在已布局广西13城，深耕广西意图明确。已布局的战略版图中，重仓南宁、柳州、桂林、北海等核心城市，还扎根武鸣、平南等地。

在南宁，广西交投地产先后开发项目有九个半岛、金悦澜湾、交投·和顺园、交投·三祺城（五象南新项目，待售）、五象东新项目（2022.3.25新拿地）等。

△广西交投地产拿地后发布官宣海报

图为广西交投·南宁和顺园实景

此次落子五象东，亦是彰显广西交投地产的国企担当与实力。

而面对房地产市场调整期，它依旧保持信心和定力，积极拿地、拓新版图。可见，交投地产看好五象发展，前后落子五象南、五象东。

2021年6月末，它以7.17亿斩获五象南116亩商住地块，并且配建1所12班幼儿园和1所42班中学，对资金实力尤为考验（→点此回顾）

对于市场而言，国企或央企积极拿地，是发挥“稳定器”的作用，促进南宁房地产行业健康发展。

特别是在疫情反复影响下，叠加行业洗牌，面对新的挑战和机遇，房地产业业稳定发展，对城市经济社会稳定有重要意义。

深谙此点，广西交投地产以实际行动，履行社会责任，践行国企担当。

近年在广西房地产行业里，业绩表现突出，企业销售金额名列前茅。

2021年企业持续跻身广西房企销售50强，以83亿元、41.09亿元分别位列广西房企全口径销售金额榜第6名，权益销售金额榜第14名，稳居广西头部房企梯队，登顶广西本土国企销售榜。

数据来源克而瑞

对于广西交投地产2022年的新动作，克而瑞广西区域将继续关注。

期待更多的广西本土实力国企，为广西房地产行业做出更多的贡献。

在近期广西土拍，小克推测，我们还能继续看到更多的国企或央企的身影，特别是广西本土的国企，我们拭目以待。

》》》3月土拍月历|广西涉宅地块19幅、1190亩，你期待谁来斩获？

2022年3月广西土拍月历（制图：克而瑞广西）

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