中山土地新政：调整容积率需上网竞价，只有一次机会！附细则
文章来源：南方日报 吴帆
中山调整容积率申请将引入上网竞价机制。 中山市人民政府日前正式对外发布《中山市国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。
根据《暂行办法》，今后，中山市将每半年制定一次调整容积率上网竞价计划，并划定调整容积率上网竞价的区域。符合条件的协议出让国有建设用地，需调整容积率，可以通过网上竞价的方式获得调整容积率的资格。
1、 哪些地块可以申请？
（一）未取得建设工程规划许可证的商业、旅游、娱乐、住宅类用地；
（二）符合所在片区土地利用总体规划、城市（镇）总体规划和控制性详细规划（以下简称控规），土地登记用途与控规一致；
（三）《国有建设用地使用权出让合同》中已约定容积率低于控规指标的；
（四）属于闲置土地，按规定进行处置并签订《土地使用权出让合同补充协议》的；
（五）本办法实施前未取得办理调整容积率补缴土地出让金业务的《建设用地缴款通知书》或未在《建设用地缴款通知书》规定期限内补缴土地出让金的；
在2019年1月1日前已取得规划条件变更批复书但未补缴土地出让金的用地，可以直接获得本办法规定的调整容积率上网竞价资格。
值得注意的是，涉嫌闲置的用地按本办法申请参加调整容积率上网竞价的，自申请之日起至该上网竞价程序结束之日视为政府原因导致的闲置期。
中山市自然资源局规划地区一科相关负责人表示，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。一般情况下，拟开发建设用地需变更土地证明文件约定容积率的，在符合控规且不超过容积率上限的情况下，可申请调整容积率。
“《暂行办法》规定了具体的准入条件，地块本身是无约定容积率或约定的容积率过低导致土地低效开发利用且无法有效实施规划的，可提出申请。同时，容积率调整申请必须要符合控规以及《暂行办法》的要求。”该负责人强调。
记者梳理相关条件可以看出，《暂行办法》针对容积率较低的历史出让土地，且明确要求《暂行办法》实施后的新申报调整用地必须未开发建设、售卖、分割，且不存在共有产权情况。
2、 如何确定容积率上网竞价参与人名单？
（一）市自然资源局结合中山市社会经济发展情况和市政府要求，每半年制定一次调整容积率上网竞价计划，划定调整容积率上网竞价的区域。
（二）市自然资源局组织划定区域内的属地镇区政府对符合规定的地块进行摸查，通知符合竞价条件的土地使用权人在规定时间内提出申请，对申请地块组织开展相关论证工作，明确地块是否需要政府收回，初步确定获得上网竞价资格的地块名单。
（三）市自然资源局制定上网竞价方案，包括拟定地块的规划条件、地块的评估楼面地价、允许调整容积率的地块数额、竞价地块的起始价、竞价保证金以及最小竞价增幅等，提请市土地管理委员会审议后报市政府批准，由市公共资源交易中心具体实施。
“因为容积率要符合控规要求、且该上限是明确的，大家竞投的是增加容积率的资格权，而并非无限增加容积率。”中山市自然资源局规划地区一科相关负责人解释，可以和竞拍地块进行类比：拍地是对某一地块进行竞价，而现在拍容积率是多个地块同时竞投增容权。
该负责人表示，会划定一定区域，选取位置、价格区间、条件基本相近的地块，对有申请调整容积率意愿的业主，进行集中竞投。同时，前期会结合控规及相关法律法规要求对竞投地块进行论证和公示。
3、 上网竞价的规则是怎样的？
上网竞价公告中所列地块为一个标的，统一竞价，按不低于最小竞价增幅进行报价，初次报价不得低于最小竞价增幅所对应的数额。根据最终报价结果，由高至低进行排序，按“价高者得”原则结合上网竞价公告中允许调整容积率的地块数量确定调整容积率资格竞得人。
上网竞价分为网上报价和网上限时竞价两个阶段，在网上报价期限内有两个或两个以上竞价人报价的，竞价系统在规定时间内进入网上限时竞价；竞价人只有在网上报价期限内至少进行一次有效报价，方有资格参加网上限时竞价。
上网竞价成交后，竞得人与市公共资源交易中心签订竞得调整容积率资格确认书，同时在确认书中标明其最终有效楼面地价增加值数额，该确认书作为地块调整容积率核算和补缴土地出让金的依据。地块调整容积率补缴出让金单价计算方式：楼面地价起始价+最终有效楼面地价增加值=楼面地价补缴出让金单价。
“由于每块地的评估起始价是不同的，举牌竞价是竞争增加值，大家等同于从增加值0开始。”该负责人表示，以每块地的评估价格为参考楼面地价起始价，楼面地价起始价+最终有效楼面地价增加值=楼面地价补缴出让金单价。根据每个地块情况不同，竞投者可以算出自己的具体成本，按照实际需求进行举牌。
4、 如何确定竞价成功？
（一）在网上报价期限内只有一个竞价人报价，且报价高于或等于最小竞价增幅所对应的数额，竞价人为此次调整容积率资格竞得人；
（二）在网上报价期限内有两个或两个以上竞价人报价的，通过网上限时竞价确定调整容积率资格竞得人。
网上限时竞价中无人报价的，以网上报价期限内的最终报价结果确定调整容积率资格竞得人；网上限时竞价中报价人数量不足上网竞价公告规定允许调整容积率地块数量的，以网上限时竞价结果加网上报价期限内报价的报价结果，确定调整容积率资格竞得人。
（三）在网上报价期限内无应价者或竞价人的报价均低于最小竞价增幅的，公开交易不成交。
“这里并非竞价成功者只有一个，在实际操作中，将按照一定比例确定竞得人。相关比例和结果，也会提请市土地管理委员会审议后报市政府批准。”上述负责人表示。
该负责人也特别指出，根据《暂行办法》规定，划定区域内以协议出让方式取得的商业、旅游、娱乐、住宅类用地，其使用权出让合同约定容积率低于现行控规的，土地使用权人未申请参与调整容积率上网竞价或参与后未竞得，应按照原合同开发建设，逾期不开发建设，依法按闲置土地处置。
5、 上网竞价成交后有何手续？
签订确认书后，竞得人凭确认书和缴款通知书等材料到市自然资源局办理补缴土地出让金手续并领取建设用地规划条件变更批复书及三线图。市自然资源局与竞得人签订土地使用权出让合同变更协议。
竞得人须依照新签订的土地使用权出让合同变更协议进行开发建设。该地块今后不能再次申请调整容积率、改变土地用途、分割合并、调整限高等规划指标变更。
竞得人在竞得调整容积率资格后不在规定时间内办理后续手续的，没收竞买保证金并纳入市“信用联合奖惩应用系统”黑名单。
部门声音：
引入市场竞争机制
实现容积率调整效益最大化
中山市自然资源局规划地区一科相关负责人表示，由于历史原因，中山市有较多历史出让的国有建设用地无约定容积率或约定的容积率过低，这部分用地按当前容积率开发建设无法有效实施规划，导致土地资源粗放利用。
此前，中山对于不收回土地使用权的情形，依法变更用地开发强度，主要按照《中山市建设用地容积率管理规定》进行容积率调整的论证和批准程序；按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让金。
不过，中山土地公开交易样本数偏少，导致按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》要求得出的评估价往往与同期土地市场拍卖的楼面地价存在一定差距。
《暂行办法》创新提出以“上网竞价”的方式“公平公正公开”地核定补缴土地出让金，其目的一是引入市场竞争机制，以上网竞价的方式核定补缴土地出让金，更好发挥市场在资源配置中的决定性作用以及政府的引导作用；二是完善对调整容积率补缴土地出让金的管理，改变过去容积率“随意调整”的情况。严格规划条件变更，更加有效实施规划，实现最大效益。
该负责人也表示，目前的《暂行办法》给出了大致方向、原则与基本操作办法，具体在实施过程中，将根据实际情况，后续做进一步补充说明或调整。
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