今天（11月1日），中山市自然资源局发布了一份关于征求《旧村庄改造房屋认定和补偿安置指导意见（征求意见稿）》意见的公告，当中对旧村司法裁决、补偿核定、补偿类别等方面做了详细的指导。
▲官方公示截图
目前，将该意见正在进行公示并向社会公众征求意见。
第一章 总 则
第一条（指导依据）为保障被拆迁人的合法权益，规范本市“三旧”改造搬迁补偿安置活动，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际，制定本指导意见：第二条（适用范围）本市辖区范围内经批准的非政府主导的旧村庄改造项目，其房屋认定和补偿适用本意见。第三条（职责分工）各镇区政府根据属地原则，应对辖区内旧村庄改造项目搬迁补偿安置做好指导、协调、监督工作。市相关部门按照各自职责，互相配合，共同做好改造搬迁补偿安置配合工作。第四条（基本原则）项目的搬迁补偿安置工作必须坚持依法依规、实事求是，尊重历史，照顾现实的原则，结合项目解决历史遗留问题。项目的搬迁补偿安置工作必须结合项目自身制定具体可行的工作方案。在实施具体搬迁补偿工作阶段，应建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，并就搬迁补偿安置方案广泛听取被改造范围内村（居）民意见。同一更新改造范围内, 搬迁补偿价格评估时间点必须统一一致，并需在补偿安置方案中明确。第五条（行政司法保障）对已批准改造方案的旧村庄改造项目在多数原权利主体同意改造的情况下仅有少数原权利主体不同意改造，原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见的，原权利主体可视已签订搬迁补偿安置协议比例的情况申请政府对搬迁补偿安置协议的合理性进行裁决。政府进行裁决前应先进行调解。第六条（权益固化)权益固化的时间点为前期意愿调查及表决结果同意改造并完成公示后一个月内，各镇区政府应做好改造区域内被搬迁补偿房屋现状的证据保存工作，该数据为日后安置补偿的依据。各镇区政府同时应当做好相关宣传、解释工作。权益固化工作完成后，对于非法抢建一律不予补偿安置并由所有人在规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的可由相关职能部门强制进行拆除，擅自改变用地、房屋批准用途的按原批准用途补偿。
第七条（被搬迁人义务及权利)搬迁补偿安置前应当对被拆迁的房屋及土地的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查核实登记，被拆迁人应当予以配合。调查核实结果应向所有被搬迁人公告公布。第八条（房屋面积认定)根据权属调查的结果，应补偿安置的被搬迁面积（下称应补偿安置面积）按下列原则核定：1、补偿安置面积与房屋用途的认定，以房地产权利证书、房地产登记簿记载的面积和用途为依据；如不动产证书记载与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿记载为准。不动产证书、不动产登记簿未记载或者记载不明的，可以根据合法有效的规划证明文件及测绘报告来认定房屋建筑用途、面积。2、已建成并有合法报批手续的建筑物，补偿安置面积可依据市（镇区）自然资源、建设部门审批批准的文件为准。3、未经市（镇区）自然资源、建设部门批准建设的建筑为“无证建筑”，按时间节点认定:1998年2月28号之前实际已经建成建筑可按建成面积参照“有证建筑”认定为可补偿安置面积;1998年2月28号之后建成建筑无法提供相关批准建设文件证明的均认定为“无证建筑”，需对其进行科学测量，确定面积。4、因各种原因不能对搬迁补偿安置面积在实地勘测记录上签字的，应由镇区政府组织除拆迁评估机构以外的无利害关系第三方见证，并在勘测记录中作出相应说明。第九条（测量争议处理)房屋搬迁当事人对房屋测绘成果有异议的，可以在收到房屋搬迁测绘成果之日起10日内向中山市自然资源局书面复核申请。第十条（历史用地权益认定)未办理不动产登记的历史用地面积可以通过提供相关土地来源证明材料或参考我市<<关于不动产登记历史遗留问题的解决措施(试行) >>（中山自然资发【2019】96号）相关内容来认定。第十一条（补偿安置方式)旧村庄改造项目范围内搬迁补偿采取以下三种补偿安置方式：1、货币补偿；2、产权置换；3、货币补偿和产权置换相结合。工业、仓储原则上只对被搬迁人实行货币补偿，不实行产权置换,商业用房需结合实际情况确定补偿方式。第十二条（补偿安置标准)根据被搬迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产评估价格确定。项目搬迁实施主体根据权益认定的实际情况，按照安置面积不得低于原有居住面积的原则确定改造项目产权置换标准。房屋自有自用的被搬迁人按财产的实际情况，可以获得以下七类补偿：（1）依据评估价进行的被搬迁主体房屋价值补偿 ；（2）依据评估价进行的被搬迁房屋装修补偿；（3）对于产权证记载之外的房屋（无证建筑），经搬迁主体与相关部门调查认定后，可以作适当补偿（对于被搬迁补偿房屋现状的证据保存工作完成后抢搭、抢建房屋不作补偿）；（4）构筑物与附着物补偿；（5）因搬迁房屋造成的搬迁与迁移、临时安置的补偿；（6）因搬迁房屋造成的停产停业损失的补偿；（7）搬迁补助。对房屋面积权益认定合法的给予补偿面积安置，认定“无证”的部分原则上评估作价以货币补偿。因无法联系上原产权人的，可由属地人民政府统筹，采取公证提存的方式处理,原则上以货币补偿方式。根据有关法律法规及政策规定应予补偿的，按相关规定补偿。第十三条（临时安置的标准及方法)临时安置过渡费（含水电、搬家费），临时安置过渡补助标准按被征收房屋建筑面积，以同片区平均租金的标准支付，每户每月最低标准参照我市公益性项目建设征收补偿实施意见中的同类标准，同时根据实际情况支付水电、搬家费。同片区平均租金标准以具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为依据。第十四条（搬迁奖励)项目实施主体可以根据项目的实际，视被搬迁人在搬迁过程中的实际情况设置给予相关奖励措施：（1）签约奖励：在规定的时间内签订协议，并在规定的搬迁期内配合拆迁房屋的，可以获得签约奖励。（2）整体按期搬迁奖：本项目范围内，所有的房屋所有权人（土地使用权人）、所有的房屋使用人，在规定的时间全部完成搬迁，拆迁主体一次性发放整体按期搬迁奖。（3）配合奖励：搬拆迁人签约后在规定期限内积极配合登记注销工作视时限情况可给予不同的配合奖励。第十五条（低收入群体的保障措施)被搬迁人经政府相关部门确认属于低收入住房困难户的，由镇区“三旧”改造办会同住房保障办、社区居委会、项目改造主体按照有关政策，采取有效措施，确保其得到住房保障和妥善安置。第十六条（（搬迁公告要求)搬迁补偿安置具体实施时必需设置公告，公告应当载明项目名称、搬迁范围、搬迁补偿安置方案、搬迁实施单位、搬迁实施期限及搬迁行为限制、现场接待地点和联系方式、监督举报方式事项。第十七条（评估时点）同一更新改造范围内，搬迁补偿安置价格评估时间点必须统一一致。
第十八条（补偿安置内容)搬迁补偿评估包括被搬迁房屋、构筑物、其他附着物和搬迁费、临时安置过渡费、被搬迁经营性房屋所造成停产停业补偿费、被搬迁房屋室内自行装修装饰费等。
第十九条（评估机构要求)从事房屋搬迁评估工作的房地产价格评估机构应当具备相应的评估资质，且近三年内在国家、省、市信用系统没有不良记录。
第二十条（评估机构选择)搬迁项目评估机构选取应当遵循公开、公平、公正的原则，在属地政府的指导下，搬迁双方协商选定评估机构的方式，被搬迁人优先择优选定评估机构；无法选定的情况下应当在市公共资源交易中心平台采取摇号的方式确定评估机构。
第二十一条（评估争议处理)被搬迁人或者搬迁实施主体对评估报告有疑问的，房屋搬迁评估机构应当作出解释说明。（注：搬迁当事人双方在补偿安置方案中须对异议的情形做出明确处理方式和途径的约定）
第二十二条（搬迁实施责任)搬迁实施主体采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被搬迁人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究相关责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉犯罪的，移送司法机关依法处理。第二十三条（被搬迁人责任)被搬迁方采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋搬迁补偿工作，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。第二十四条（中介机构责任)房屋搬迁评估及测量机构不得迎合被搬迁当事人的不当要求，采取虚假宣传、承诺价格、给予回扣、诋毁他人抬高自己、虚假申报等不正当手段承揽业务。在房屋评估、测绘活动中，房地产价格评估机构及其从业人员、房地产测绘机构及其从业人员有违法违规行为的，由市自然资源局或者其他行政主管部门依法查处，并记入其信用档案；涉犯罪的，移送司法机关依法处理。
第二十七条旧城镇改造房屋认定和补偿安置参照本办法施行。