中山人必看：双合同的诟病来了！

文章来源：广州房产

众所周知，2017年-2018年上半年，是广州、中山等城房价的巅峰期。这期间，很多人财富都有了质的升级，但与此同时，也落下了一些历史诟病。

比如，双合同！

眼看，现在已是2020年6月了，前两年那些双合同买房的朋友，想必都已纷纷收楼并入住，那么，在交房的过程中，双合同买家又会遇到怎样的问题呢？

前两天，一位名叫@kiki的南沙粉丝，向中山房叔的大哥广州房产爆料了她目前所面临的情况。

据kiki透露，2017年下半年，她在南沙某楼盘买了一套建面约63㎡的2房户型，总价109万。

通常来说，按3成首付来算，她应该给开发商32万元，但因为是双合同，最后被拆分成了：86万总房款合同（首付3成，即25.8万）+23万装修款合同（需要一次性付清），前前后后加起来，她总共给了50万元首付。

| 示意图（广州房产@细鹏摄）

她心想，双合同就双合同吧，反正自己也不是没钱给，而且双合同还有个好处，那就是契税会降低（＜90㎡，契税缴纳总房款的1%），因为契税缴纳额度，是按总房款86万来算的，而不是109万。

但前两周kiki收楼时，开发商突然通知，让所有业主补交契税，也就是装修款的契税。

这时，大伙儿都不乐意了，业主们集体认为：虽然需要补交的装修款契税不多，但这不应该是由他们来补交，而应该是由开发商来补交这个钱。

他们坚持的理由，有两点：

其一、国家有明确规定，契税是按照总房款的相应比例来缴纳，而业主目前已经按照总房款缴纳了相应的契税了，为什么还要补交装修合同的契税呢？

其二、双合同不是他们主动让开发商签的，而是开发商为了成功卖房、网签和备案，而让他们签的，所以多出来的这部分钱，不应该让业主来承担。

| 网友kiki爆料截图

另外，因为项目交楼的品质也不怎么好，所以，很多业主想要维权。

那么，我们再来回到事情原来的争议上：装修合同要补交契税，业主到底该不该缴呢？

为了获得更专业的回答，房产君还特意采访了广东南方福瑞德律师事务所-曹纯珂律师，下面是他的回答：

广东南方福瑞德律师事务所曹纯珂律师认为，由于房价调控政策，精装修商品房是近年来开发商普遍选择的销售模式。在该模式中，房地产企业通常同时与购房者分别签订购房合同和装修合同。作为购房者，在没有搞清原因的情况下，有权拒绝补缴。契税，是不动产产权发生转移变动时，就双方所订合同，按房产价值的一定比例向新业主征收的一次性税收，税务部门征缴契税，主要是根据房屋面积及购房价征缴。
作为购房者，已经依据合同约定的交易价缴纳契税的情况下，开发商要求再次补缴，不合理。
开发商为了规避限价政策，凭着自己的卖方优势、行业经验及法律知识优势来设计出各种有利于自己的流程规则及双合同，虽然双合同中装修合同所约定的装修费用可能反映的并非真实装修成本，只是房价款的一部分，该部分价款与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，是否共同构成房屋的总价款，购房合同和装修合同是否相互独立，都影响契税的征缴基数。但是，开发商导致出现的这种补缴税务风险，不应让购房者来买单。
这种情况下，最坏的情况就是不补缴，可能导致开发商不能如期办理产权证，购房者可以结合后续补缴契税的依据和背后原因，评估不补缴的情况下，会给自身造成什么样的法律风险。如果不能办理产权证的情况下，开发商同样要承担逾期办证的违约风险，建议购房者综合考虑各种因素，与开发商协商处理，如果开发商单方要求购房者全部承担的情况下，购房者可以拒绝支付。

看到这里，大家是不是觉得双合同买的房子真闹心？

然而，房产君想要告诉大家的是：这种闹心，才刚刚开始！未来还有其他很多问题会逐一浮现。

不过，在分析问题之前，我们要先来了解一下，什么是双合同？

双合同是指，在“限价”“限签”双重压力下，开发商为了规避调控，和买家签订双份合同。

一份是，符合“政府指导价”的购房合同。一份是，补充合同或协议，多数开发商采用的是装修合同。

如果还是看不懂，我来举个例子：

为了控制房价上涨，相关部门要求，广钢新城的楼盘，网签价格不能高于2.8万/㎡，然而多数楼盘当时已经卖到了42000元/㎡-48000元/㎡。这个时候怎么办呢？

开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/㎡，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

双合同对购房者来说，会有哪些不利？

第一、买房时，业主要多付很多首付，前期还贷压力大。

不信，我们以一套建面约100㎡，市面售价4.8万/㎡，限签价2.8万/㎡的房子为例，来算一笔账（注：2017年的装修贷款，贷款利率为8.4%）。

从我的手账图可以发现，如果是单合同购买：首付应给144万，每月还贷需21989元。

如果是双合同购买，首付84万（房屋首付）+60万（装修首付）=144万。

每月还贷=12827元（房屋贷款）+28万/年（装修贷款，五年还清140万）。也就是说前面5年，每月需要还贷：36160元，相比单合同要多出14171元/月（5年后，则是每月还贷12827元）。

| 示意图（广州房产@细鹏摄）

第二、双合同将加重购房者再次转售。

大家都知道，在目前的二手房买卖中，存在两种缴纳个税的方式，一种是按照房价总额的1%缴纳，另外一种是按照房价差额的20%缴纳，若按后一种缴纳方式，对要卖房的“双合同”买家来说，出售房屋时税费可能加重。

举个例子：翠花在南沙买了一套房，总价300万，但因为是双合同，所以房屋买卖合同写的是180万。两年后，翠花把房子卖掉了，卖了500万。如果按照第二种方式来缴纳个税的话，她需要缴纳的税额为：（500万-180万）×20%=64万。

但如果她不是双合同的话，需要交纳的个税则为：（500万-300万）×20%=40万。

如此一来，双合同买房的她，要多缴24万的税费。

那么问题来了：那些曾经双合同买房的同学们，你们有遇到补交装修款契税的情况吗？目前你们有遇到哪些问题？欢迎留言爆料哦！

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