来访涨！成交涨！中山惊现新信号：深圳客攻入腹地了！
楼市千变万化，每一个信号的出现，都可能是一场蝴蝶效应的先兆。
这不，春节以来短短2个月，一股来自伶仃洋东岸吹来的风，便早已刮到了中山腹地。大批前来看房的深圳客，调转车头，往主城浩荡而去。
房叔观察到，当中又以西区备受热捧。
一来，据克而瑞统计，今年1季度，西区成交竟创下近一年新高，比去年同时包含金九银十、年终大促两个节点的第四季度，都要高，可见外源推动力之强劲。
西区近一年来住宅供求情况表 数据来源：克而瑞 | ||
| 时间(季) | 成交套数(套) | 供求比 |
| 2021年1季度 | 1485 | 0.8 |
| 2020年4季度 | 1395 | 2.46 |
| 2020年3季度 | 1098 | 1.59 |
| 2020年2季度 | 1068 | 0.42 |
| 2020年1季度 | 833 | / |
二来，越秀、华润仁恒、方直、合景招商等多盘反映，深圳客到访量明显增加，带动成交上涨。
| 西区部分项目核心客群来源构成 | |
| Z楼盘 | 西区、深圳、珠海 |
| H楼盘 | 西区、深圳、广州 |
| F楼盘 | 西区、深圳 |
越秀天樾湾 | 西区、深圳、广州 |
西区明星盘越秀·天樾湾相关负责人透露，一季度深圳客比例有了近2成的涨幅，几乎每成交4套新房，就有1套被深圳客买走。
而且，几乎每10个深圳客来看房，就有4个能成交，是该盘所有看房客中，转化率最高的客群。
更为惊人的是，几乎大部分看一次就买，下手快准狠，效率之高令人咋舌。
| 天樾湾人气
可以看见，深圳客的涌入势如破竹，直接带旺了这些项目原本暗淡的节后行情。
据合富辉煌统计，上月主城成交套数TOP10项目中，西区便独占7盘，越秀天樾湾等备受深圳客青睐的，正好都在列。
三来，这波攻势之下，西区的供应已明显吃紧，板块一季度供求比从2.46下降至0.8，直接被买到供不应求。
深圳客为何在短时间内调转风口，瞄准中山主城，攻陷西区？这一波新信号，到底意味着什么？
房叔实地走访西区指标盘——越秀天樾湾，试图通过采访，得出背后逻辑。
01.
中山主城
东莞后，深圳客的新宜居出口
“很多地方限购加码，原本看中了一个东莞南城盘，结果还是买不了。”
一位深圳客户称，摆在眼前的，是外部环境的日益严峻。
现阶段，除广深等一线城市纷纷再度收紧置业门槛，连作为深圳外溢入口的东莞，也被住建部列入重点监管名单，各大银行也同步收紧了贷款政策。
| 住建部近日已约谈东莞
这意味着的，作为深圳客重要出口的东莞，不仅优势不再，难以进场，还将释放出新一批购买力辐射到其他城市去。
在此背景下，对于深圳客而言，失去了东莞之后，中山无疑成了质优股。
一方面，深中通道将在2024年开通，到时深中两城陆路相连，一桥往返，非常爽。而再由此西进腹地，到天樾湾，也很方便。
另一方面，中山站也开通了直达深圳北的城轨，约1.5小时城心对城心，无异于将深圳对接中山的接驳口，向西挪到了腹地。
于是，原本就坐享成熟配套、优质教育、卓越产品力的城心板块，瞬间变成了“临深门户”。
“以后在天樾湾，10公里范围内就能搭高铁往返深圳，这种便捷性，不比东莞差。”一位客户透露。
02.
西区彩虹板块
对望CBD的全新圈层富人区
除了外部大环境，深圳客对西区，对越秀天樾湾的情有独钟，更离不开这个板块的无限潜力与宜居本色。
放眼石岐、东区等核心区，用地饱和，供应不足，未来很大程序上都要依靠旧改。而西区恰恰相反，其核心区彩虹板块此方兴未艾，正处于朝阳阶段。
于此，官方重金投入，大力倾斜基建配套，将其高规格定位为集生活、居住、商业贸易于一体的CLD高端纯居住区。
未来，这个CLD居住区将会与东区、石岐总部区、中山北站TOD、欢乐海岸，乃至马山百亿旧改（即万象城超级综合体）等串成一线，构成中山的全新财富中轴。
更令人期待的是，通过“马山彩虹隧道”（规划中），板块还将无缝接驳万象城综合体，进一步引爆居住价值。
与CBD一轴相承，又保持着适当距离，在繁华与宁静之间自由切换，越秀天樾湾所在板块的价值，一如福田CBD旁的华侨城墅区，珠江新城边上的二沙岛。
高站位，大手笔，奠定了彩虹板块未来的无限可能。
而与此同时，随着西区一系列高标准配套落地，片区当下的整体面貌更已有了质的飞跃，舒适性有目共睹，宜居氛围极高。
你看，以天樾湾为中心，板块已然一片恢弘大城的模样，与两年前有了天渊之别。
光是最近一个月，小学初中扩建，高中开建，进度就比石岐总部区都要快！
其中，西区中心小学一直很优质，在教育圈中有口皆碑，西区初级中学被市一中集团化，高中则是市直属中学，无一不是中山教育的金字塔尖配置。
而你会发现，好的教育总是这样，不断提升再提升。
紧邻的马山旧改，也在筹备当中，将打造为超级商业IP，中山仅有的华润万象城！
要知道，万象城可是华润旗下的龙头商业板块，盈利快、发展广、收益高、人气撬动实力强悍，至今在营的万象城总客流量已超过4亿，相当于搬空3座人口大省。
彩虹板块与这个超级IP隧道相连，意味着什么？资金？消费人气？居住需求？答案不言而喻。
另一个文旅IP欢乐海岸，也不简单，乃亚洲三大文旅IP之一，就在越秀天樾湾东面约2.5公里处。
住在这里的业主，周末散步的同时，就可以直达科技游乐场，坐享别人远行才能拥有的快乐。
| 项目周边配套图
此外，周边还有三甲医院、体育公园等一大批高标配套已经兑现，板块的居住品质今非昔比。
“我观察过马鞍岛和中山城区，发现这里应该是目前兑现程度、资源集中度乃至发展速度都数一数二的宜居地段了。”
相信，也只有这种看得见摸得着的高标配套，才能够真正打动远道而来的深圳客。
03.
物业链顶端的房子，在越秀
当然，西区让人高看的地方，还有至关重要的一点，那就是领潮中山的产品力。
西区作为城心，又是竞争极为激烈的纯住区，大盘云集，选择空间众多，对于各大项目而言，唯有将产品力锻造到顶峰，才能赢得更多的发言权。
像越秀天樾湾，作为板块领航级巨作，其创新力拿出来，是足以吊打中山楼市的。
这个项目的产品力有多惊人？大家看过就知道。
约80平户型，可以送超22平面积，全屋入户花园、景观阳台、创意空间送一半面积，7个全景飘窗全送，产品力完全不输100平。
而一个房子多了20多平，尺度足足提升不止一个档次，比如客厅开间可以拉大1米，卫生间可以多1个平方，又比如厨房可以多两平，多容下2人操作……
再看约85平户型，竟做出3房2厅2卫双阳台，公卫干湿分离，主套房还带步入式衣帽间。
约105平，大三房的面积，更是做出实用性能一绝的四房户型。
坐拥四开间朝南，南北双阳台，全景飘窗，全屋动静分区、干湿分离，还带U型厨房……堪称0瑕疵一步到位置业之选。
但凡看过越秀天樾湾，都能理解，为什么它能领跑西区楼价，创造了半年8轮涨幅的记录，还能吸引大批行业管理者、技术精英与事业单位人员购买。
以及现在，短短一两个月，就被深圳客攻陷。
| 天樾湾价格走势
2、本文对项目周围环境、交通、教育设施及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，仅供参考，不视为本公司对此作出了承诺，所有细节最终以政府批文为准。