魔幻的“限跌令”能否止住“跌跌不休”的房价？
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10月12日，湖南永州勇敢地成为第一个吃螃蟹的人，该市零陵区住建局发布《关于严禁低价倾销的通知》，要求房地产开发企业不得以任何理由私自低价（如低于成本价、变相降价）卖房，否则将依法依规进行惩处。
醉翁才疏学浅，不知道房地产商降价卖房可以依照什么法律、什么规定进行惩处、如何惩处。
有了第一个吃螃蟹的人，吃得津津有味，而且心满意足地打着饱嗝，跟着上的就多了。山东聊城、江苏扬中也纷纷步其后尘。所不同的是，扬中市没有发布行政命令，而是由行业协会发布了倡议书，要求新房源不低于备案价85%，原有房子不低于上季度成交均价的95%。
截止11月13日，第一财经记者统计出全国有21个城市——绝大多数是三四五线城市——发布了“限跌令”！有的城市直接发布行政命令，有的约谈房企。方式不同，但目的是一样的，即禁止“恶意降价”。
11月15日，国家统计局公布10月份70城房价数据：52城新房价格下跌，64城二手房价格下跌！房价下跌城市继续增加，楼市表现惨淡。
这是什么情况？为什么会出现这个情况？我们应该怎么办？醉翁不是经济学家，不是房地产研究专家，甚至连从业人员都算不上，当然更不是什么劳什子砖家。
我完全从非专业的、常识性的、逻辑性的角度看问题，希望能对同样非专业的读者们有所帮助。
1.房价为什么会降？
房价为什么会降，砖家们各有论述，哦对，在砖家那里这不叫降价，叫“下行”。
事实上，除了有购房刚需的人，大多数国人都是希望房价上涨的。因为几乎所有的中国家庭都有房子，很多家庭甚至还有一套或几套多余的房子，另外还有众多的炒房者。
我们再来细分一下，第一类人只有住房，既没有买房的需求，也没有多余的房子。对这类人来说，房价是“上行”还是“下行”都不重要，涨了他不会卖，降了也不会买。但是，他们感觉还是“上行”比较好一点，毕竟自己的“净资产”算起帐来会好看很多。
第二类是除了住房之外还有闲置房的。不管这些多余的房子是拆迁来的还是投资的，总之对他们来说，房价越高越好，涨幅越大越好，当房价达到心理期望值时，一出手就可以猛赚一大笔。
第三类是地方政府，为了获取更高的地价，他们自然希望房价永远保持上涨的态势。
第四类是有购房刚需的人。这一类人希望房价早点下跌，跌幅越大越好。
三比一。希望房价上涨的人明显多于希望房价下降的人，那为什么房价还会下降呢？
请注意，目前出台“限跌令”的基本都是三四五线城市。在这些城市里，购房者基本都是本地居民。购房者主要有三种情况：一类是年轻人结婚；一类是农村人进城；第三类是部分少数富裕家庭有很多现金，但小城市没有多少可以投资的项目，根据经验最好的投资就是房产，于是，他们只要有富余的现金就会把它变成房产。
由于众所周知的“经济下行”现状，小城市的购买力大幅下降，成交量日益降低。为了尽早卖出房子，回笼资金以解决现金流的问题，房地产商纷纷降价促销。
身边经常有人津津乐道地告诉我手里的房子又涨了多少，卖掉可以净赚多少。我总是提醒他一句话：
看房市，别看价格，看成交量！
价格说明不了问题，成交量才是关键。如果价格很高，但没有成交量，那叫“有价无市”。没有“市”，价格就是个数字，没有任何意义。
所以，没有购买力，没有成交量，是房子价格下降的根本原因。
2.地方政府为什么要限跌？
从全国范围内来看，三四五线小城市的房价最能反映居民的真实购买力。毕竟，全中国14亿人口，生活在大都市里的是少数。
整体经济一旦下行，会最快、最直接地反映在小城市的购买力上。大城市由于体量大，它的房市消费者不仅包括本地居民，还包括全国各地。平明生活中，我们经常听到身边人说某某某在北京、上海有多少套房子。正是这些外来的消费帮大城市撑住了房价！房价“下行”从小城市过渡到大城市需要一个过程，这个过程短则一、两年，长则三、四年。
当小城市房价失控下滑时，就会波及到中等城市，最后将“下行”压力传递给大城市。
当大城市进入“下行”通道时，房价就有失控的可能。泡沫一旦破灭，再绚烂的色彩也会原形毕露。
所以，从宏观层面上来看，不能等到大城市房价失控才开始行动，必须在小城市开始明显下滑时就采取措施。
如果小城市房价失控，除了最终会波及大城市外，还会带来直接的危机。
首先，社会的稳定平衡会被打破。原有购房者在房价大幅下降后到售楼处维权、要求退还差价的事件时有发生。无论这个要求是否合理，它制造了难以解决的社会矛盾确是事实。
其次，给地方政府的土地财政带来危机。房价下行，开发商利润空间被挤压，地价自然会下降，这一点是靠出卖土地维持运行的地方政府所无法接受的。
但是，据专业机构统计，自2020年至2021年9月，全国300个城市土地拍卖市场“成交面积”、“成交金额”、“成交均价”及“成交热度”全部呈现下降趋势。
如果这种趋势一直下去，地方政府将出现无钱可用的境况，进而出现地方政府债务违约。
后果我就不说了，懂的都懂。
此外，房价下降一旦失控将对社会经济形成巨大的冲击。首先是房企出现危机，进而是房供货商、上游产品，然后是给整个房地产领域提供贷款的银行，以及不计其数的民间借贷。
而这些行业当中的从业人员数以亿计，且绝大多数是承受能力极低的农民工。
地方政府除了用行政命令限制房价下跌，已经没有更好的办法了。
3.“限跌令”能有效发挥作用吗？
我看悬。
你可以限制房企降价，但却无法强制居民买房。还是那句话，单纯看价格是没有意义的，成交量才是真正能说明问题的数据。
无论什么市场，都有一个奇怪的定律：当所有人认为上涨时，不具备条件上涨的也会上涨。
所有人都懂，不管买什么，都是买涨不买跌。当所有人都认为要涨价了，大家都会去抢购，然后销售量爆棚，接下来自然就是涨价；越涨越买，越买越涨。前段时间市场抢购油米盐菜，虽然真实的供需量都没有变化，但价格涨了。
因为大家都认为即将涨价。
当所有人都认为某样商品很快就会降价时，那这个商品一定就会降价！
因为大家都不买了，都在等着降价后再买。
大家都不买，就没有成交量，没有成交量，商家就会降价换取成交量。当降价开始后，人们更不会买了，因为他们还在等降得更低。
于是，就会真的降得更低。
所以，别管砖家怎么说，市场真正的规律是：
当成交量稳定时，价格就稳定；当成交量上升时，价格就会上涨；当成交量下降时，价格一定会下降！
这是颠扑不破的真理。
这一次的房价下跌，根子还是通在居民购买能力上。去年以来由于疫情等多种因素的影响，居民整体消费水平呈下滑趋势，加上各地房价下降的新闻时有报道，尤其是此次21城发布“限跌令”，更给消费者传达了一个房价即将下跌的信号。使得原本有购房需求的居民也开始驻足观望。
所以，在醉翁看来，21城发布房价“限跌令”是过于迷信行政的力量了。不仅无助于稳定房价，反而加剧了居民对房价“下行”的期望，从而暂停购买，导致成交量下降，最终将会推动房价下降。
4.最后一个问题：现在该不该出手买房？
再说一遍，我不是专家，也不是从业人员，我没有资格对任何人提建议，我只从常识和逻辑的角度来分析。
如果是我有购房需要，那么我现在一定不会急着买，我会调查。调查什么？我不会调查房价，我只调查成交量。
成交量是最准的温度表。根据成交量，完全可以判断未来的价格趋势。
如果我没有刚需，打算通过买房来投资或者防范通货膨胀，那我除了调查成交量，还会了解房产税的推动进度。
根据现有的数据，我的决定是：现阶段不买。
这是我个人的选择，不作为给任何人的建议。
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