南下卖房零成交，失去吸引力的哈尔滨如何重振雄风？
曾经的东北第一旅游大市、北国冰城哈尔滨，最近显得颇为失意。中秋、国庆双节，哈尔滨累计接待游客数量、省外游客占比均远不及沈阳和长春，在东北三大省会中遗憾垫底。
在此之前，哈尔滨组团到南京卖房，也遭遇了不小打击——哈尔滨带了近5000套房源，跨越2100多公里到南京摆了3天展台，结果零成交。
“千里冰封，万里雪飘”的北国冰城，好像真的失去吸引力了。
首次南下卖房零成交
哈尔滨最近一次出现在大众视野，就是上个月组团赴南京卖房，这也是其首次在异地举办房产推介活动。
今年8月，哈尔滨市住建局在和房地产商会的一次交流中提出，把哈尔滨的房地产项目带到南方去推介。几乎与此同时，《黑龙江省促进商品房省外消费实施方案》出台，提出“吸引越来越多的外埠居民到该省旅居避暑、安居置业”。
于是，哈尔滨北房南卖被正式提上日程，并将第一站选在全国四大火炉之一的南京。9月份，哈尔滨住建局领导和房地产商会一行人带着21个房地产项目和近5000套房源，在南京摆了3天展台，可惜零成交。
要知道，哈尔滨楼市的巅峰时期早已过去，近年楼市下行压力巨大，这才想办法到异地寻求“接盘侠”。
从近年数据来看，哈尔滨楼市的巅峰时期在2017年。这一年，全市商品房销售面积1248.5万平方米，商品房销售额1045.5亿元，商品住宅销售套数11.1万套，均为近年最高值。
此后的三年里，哈尔滨持续增加投资，大干特干。2018-2020年，全市房地产开发投资分别增长17.6%、6.1%和0.3%，新开工面积分别达到1095.9万平方米、1399.5万平方米和1265.1万平方米，比2017年还要热火朝天。
然而，哈尔滨的房却逐渐卖不动了。2018-2021年，全市商品房销售面积、销售额、商品住宅销售套数一路走低，2021年的销售面积（609.4万平方米）、销售额（533.9亿元）和销售套数（5.0万套），相比2017年都惨遭腰斩。
哈尔滨新建商品住宅的去化周期，已经排在全国前列。根据易居研究院今年3月和6月发布的《中国百城住宅库存报告》，哈尔滨新建商品住宅去化周期分别为55.6个月和45.3个月，高居百城榜的第二和第六。也就是说，即使不再新建住房，要将现有商品住房卖出去也得近四年的时间。
哈尔滨的房价也是跌得厉害。国家统计局数据显示，今年1-8月，哈尔滨新建商品住宅均价较去年同期下滑3.9个百分点，跌幅在35个重点城市中排在第三；二手住宅均价较去年同期下滑6.3个百分点，跌幅居35个重点城市之首。
造成如今这个局面，哈尔滨人口锐减是最主要因素。“接盘侠”不够，市场供过于求，才导致库存积压、房价下滑，也才有了哈尔滨远赴南方卖房的一幕。
常住人口跌破千万
哈尔滨是东北人口第一大市，也是最早陷入人口负增长的省会城市。
2020年七普数据显示，哈尔滨常住人口1000.99万人，与六普相比减少62.61万，成为当时唯一的人口负增长省会。2021年，哈尔滨常住人口跌破千万，总量988.5万，较七普又减少了12.5万。
人口总量下滑的同时，老龄化程度也在不断加深。截至2022年底，哈尔滨60岁以上老年人占户籍总人口的比重达到26.4%。这一数据，2020年还是24.1%，2015年仅有19.2%。可供参考的是，隔壁韩国2022年60岁以上人口占比首破25%，哈尔滨的老龄化程度与韩国相当。
老年群体显然撑不起广袤的购房市场，因此，哈尔滨早早便开始放松调控——2020年，哈尔滨出台“哈十四条”，鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售，打响降价保楼市的第一枪；2022年，哈尔滨又官宣取消3年期的限售政策，打响省会城市取消限售的第一枪。
此外，哈尔滨还组织北房南卖，希望吸引更多人来此旅居避暑、安居置业。可惜第一站便遭遇零成交打击。
实际上最近几年，哈尔滨不仅留不住本地人口，也吸引不了外地游客。在2017年之前，哈尔滨还是东北最吸引人的旅游城市，接待游客数量居首。但从2017年开始，同样有着冰雪优势的长春已经反超哈尔滨，成为东北第一旅游大市。
刚刚过去的中秋、国庆双节，哈尔滨累计接待游客827.5万人次，省外游客占比13.5%，均远远低于沈阳和长春——论游客数量，沈阳和长春都在1200万人次量级；论省外游客占比，沈阳和长春都在40%以上。相比之下，哈尔滨真的略显失意。
楼市压力来源于人口流量下滑，人口流量下滑则来源于经济发展缓慢。
GDP增幅省会垫底
昔日的哈尔滨有多强，如今的哈尔滨就有多令人唏嘘。
“一五”时期，哈尔滨是国家重点建设城市之一，前苏联援建的156项重点建设工程有13项落户于此，包括享誉全国的“三大动力厂”——汽轮机、锅炉厂和电机厂，以及“十大军工厂”——轴承厂、哈飞、亚麻厂、机车厂、继电器等等。哈尔滨成为全国最重要的重工业基地之一，1978年以前经济总量长期位居全国前十。
然而受计划经济转型、传统重工业产能过剩等因素影响，以能源重化产业为主的哈尔滨近年逐渐落寞，经济增速持续跑输全国、全省，GDP增幅省会垫底，经济发展遭遇至暗时刻。
从2016年起，哈尔滨经济增速持续低于全国，2019年起持续低于黑龙江，2020年起在东北四大重点城市中接连垫底。2015-2022年，哈尔滨GDP总量从4065.3亿元升至5490.1亿元，增幅仅有35%，在省会城市中排名倒数第一。
哈尔滨的全国排名，一路降到了50名开外。2017年GDP总量排在全国前40名，2018年起降至40开外，2022年已经滑落至全国第53位。
受挫最严重的，无疑是第二产业。2022年，哈尔滨二产增加值占GDP比重23.4%，工业增加值占比18.4%，较改革开放初期的50%直接膝斩。四大主导产业是绿色农产品深加工、先进装备制造、现代生物医药、特色文化和旅游，新兴产业较为缺乏。
受工业低迷和地缘政治等因素影响，哈尔滨的外贸也遭高位腰斩。2014年，哈尔滨外贸进出口总额68.08亿美元，2015-2018年连年下滑，降至31.83亿美元，较巅峰时期下跌了50%以上。直到2019年，这一趋势才略微好转。
经济发展趋缓、新兴产业匮乏，再加上体制僵化、收入不高、气候恶劣等因素，哈尔滨自然难以留住人口。而人口流失又进一步制约经济发展，哈尔滨想要重振雄风，着实不易。
装备产业或有惊喜
虽然困难重重，但哈尔滨并未放弃努力。尤其在新时代推动东北全面振兴的大背景下，东北被赋予“国防安全、粮食安全、生态安全、能源安全、产业安全”的战略定位。哈尔滨虽然再难撑起全国工业繁荣，但在撑起安全屏障方面同样大有可为。
如今，哈尔滨正在重塑产业体系——构建“1+2+3+N”现代工业体系，其中“1”为绿色农产品深加工产业，“2”为先进装备制造和现代生物医药产业，“3”为信息、新材料和新能源优势产业，“N”为数字产业、虚拟现实等若干潜力产业。哈尔滨的目标是，到2025年，工业增加值占GDP比重20%以上，战新产业占比30%以上……
在保障国防安全的背景下，哈尔滨装备制造产业潜力巨大。作为“共和国装备库”，哈尔滨拥有哈飞、东轻、哈电、中船重工703所、中国电科49所、哈工大、哈工程等一批堪称“国之重器”的公司和院所，在航空航天、海军装备、船舶工业、国防安全等领域举足轻重。
今年一季度，哈尔滨经济增速罕见跑赢全国，其中工业尤其是装备制造业表现良好，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增加值同比增长43.6%，成为最大功臣之一。强大的装备制造产业实力，未来或助力哈尔滨抢占航空航天、船舶、新材料等热门赛道。
此外，哈尔滨是全国第一产粮大市，重要性同样不言而喻。2022年哈尔滨粮食总产量254.28亿斤，约占全省的1/6。也就是说，全国每九碗粮食中就有一碗来自黑龙江，黑龙江每六碗中就有一碗来自哈尔滨。
另外，哈尔滨作为“中俄贸易桥头堡”，在对外贸易中也受益颇丰。今年一季度，哈尔滨进出口总额同比增长49.5%，其中对俄贸易同比大增155%，同样是跑赢全国的最大功臣之一。尤其哈尔滨对俄粮回运、俄煤进口给予政策扶持，也将有效保障国家粮食、能源安全。
哈尔滨虽然经济承压、人口外流、楼市下行，却并未躺平。这座努力撑起安全屏障的北国冰城，应该得到更多的理解和支持。
参考资料：
[1] 各市统计局
[2] 中国百城住宅库存报告.易居研究院
[3] 哈尔滨组团到南京卖房 成交量为零.中国新闻周刊
[4] “哈尔滨的移动城堡”，南京，要做东北的接盘侠？江南智造总局
[5] 罕见跑赢全国，东北为何突然逆袭？国民经略