全球楼市都开始出现明显分化
美国2020年的豪宅销量上涨了40%，均价在86万美元的住宅，挂到市场上平均58天就能成交。
相比豪宅市场的热火朝天，美国那边低端市场的销售，却不怎么乐观。
整个2020年不但价格下跌了4%，库存和销量也同比下跌了7.6%。
这个现象不但存在于中美房产市场，英国的房地产市场，也呈现出类似的现象。
英国伦敦市区的房产，如果是独栋前后带有院子的，现在基本是非常抢手。
如果有一个买家在中介那边挂牌这类独栋，基本上会有二三十个买家抢着要，普通住宅的销售就很一般了。
全球房地产市场都开始这么分化的原因，说起来其实也非常简单。
因为在全球央行大放水的背景下，拿到这些泛滥的廉价资金的，基本都是富人们。
他们拿到钱以后需要把这些钱变成资产，以求对抗央行大印钞，带来的货币购买力损失。
这也是为啥我们在《美联储大印钞，正在悄悄偷走你的钱》里面说
最近几个月，身边几乎所有手里有点钱的人，都在把精力放在调整资产配置上。
因为在目前美联储持续大放水的背景下，现在持有现金已经是一件很滑稽的事情。
大家知道从2020年3月开始，由于疫情导致的经济停滞，美联储这个全球央行，开始大放水支持经济。
这时候越是有钱，越是资产规模大，现金流和信用良好的人，就越容易拿到这些大放水的钱。
道理想想就明白：你是个银行家，你也会倾向于放贷给那些手里有资产，现金流良好的客户。
而不愿意贷款给那些，在疫情期间可能失业，最后连贷款都还不上的人们。
这意味着即使在美联储大放水的背景下，如果你是个低收入人群，其实央行放水的钱，根本流不到你手里。
因为银行放贷是要考虑风险的，为了控制风险，银行根本就不会批给低收入人群任何贷款。
如果从收入角度来看，你是一个银行信贷经理，你会把贷款发给谁，结果也显而易见。
2020年3月到5月，美国工人因为疫情停工失业，损失了1.3万亿美元的财富。
但与此同时，美国的前600多位亿万富豪总资产，增加了4300多亿美元。
谁的资产质量更好，信贷偿还能力更强，谁的风险更低，结果显然是一目了然。
这最终导致了这部分美联储大放水的钱，流入了社会上那些相对信用良好，和高净值的人群手里。
老美的富人们拿到这些廉价资金以后，必定是要拿来投资，寻求保值增值啊。
要知道金融资产除了股票市场，另外一个方向就是富人们喜欢的，豪宅和改善型住宅市场。
所以在富人争相购买的住宅领域，由于存量住宅有限，开始出现小幅上涨。
在经济没有完全恢复的情况下，到目前为止美联储依然在持续放水，支持经济。
因此这些大放水的廉价信贷资金，也在持续不断的流入这些富人的口袋，被拿来持续购买各种资产。
由于这些优质住宅短期内供给是有限的，资金不断涌入的结果，就是推高价格。
所以你才看到老美那边越是改善住宅和豪宅，越是有人买。越是有人买，价格就越贵。
这最终造成了豪宅和改善型住宅的价格，和普通住宅的分化变得越来越大。
把这个道理放在国内房地产市场，其实底层逻辑也没啥不一样的地方。
因为伴随着美联储大放水，各国央行也在同步放水支持经济。比如去年我们国家，也有很多低息贷款进入市场。
这也是为啥去年五月疫情刚刚缓解，我们就在这篇《要开始加杠杆了》里面，会和大家提到改善住宅的事儿。
当时我们是这么说的
未来很长一段时间会出现分化行情，城市与城市间分化，城市不同板块间分化。
优质资产因为抢的人多越来越保值，劣质资产却无人问津，会拖垮一批房企。
老百姓买房更要用心筛选了，有置换需求的，可以多去看看，小阳春过后尤其多去看看。
毕竟置换和投资是不同的，置换和改善大家更希望买入好位置好楼层，买入以后就是十年八年不动。
置换可选择的心仪户型就那么多，卖掉一套会少一套。
现在的情况大家也看到了，和老美那边一样，我们的楼市其实也出现了明显分化。
这导致了买入不同类型房产的家庭，其财富水平也出现了肉眼可见的分化。
说起来中国家庭金融调查与研究中心，最近发布的《中国家庭财富指数调研报告》，对这个问题讲的非常实在。
报告说去年国内家庭财富稳定而且持续正增长，但是不同群体之间存在分化。
高收入家庭的的财富和收入，并没有受到疫情的影响。但是低收入群体的收入、财富和就业恢复情况，明显滞后。
原因在于低收入群体没有钱，去参与资产配置。所以没办法享受到资产价格上涨，带来的福利。
这里我们自己也有个结论：
未来不但一二三线城市间的财富增长速度，会因为人口和产业不同存在显著差异。
就是一线这种特大城市里面，人与人之间因为配置了不同类型的房产，财富增速差异也会很大。
这也是为啥我们之前会告诉大家，《买房自住也不是一劳永逸的》，需要你定期置换。
因为即使在一线城市现在买了不错的地段，也要需要随着时间流逝，不断做置换才能不断提高价值的。
这里还是要强调下，我们是不看好三四线城市楼市的，之前说过《三四线以下的房子未来是消费品》
另外一个很有意思的现象是，除了我们去年对楼市分化的判断在部分兑现。
还有一个开始兑现的东西，是我们对未来大多数商铺和写字楼的判断。
从美国那边的数据看：疫情冲击更大的地方，是在写字楼和商业地产市场。
纽约曼哈顿的写字楼和商铺的租赁量和往年相比，下跌超过了50%。
因为疫情改变了很多人的生活习惯，不少大型企业客户甚至放弃了写字楼租赁
开始启用各种互联网会议和线上系统，开始改让员工开始在家里办公。
其实关于商铺和写字楼的问题，我们老早也专门讲过。当时的说法很多商铺写字楼类资产，最终都是要被时代淘汰的。
下面几篇文章，讲的都是这个事儿。没看过的话，依然可以点击下面的蓝字看看。
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