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直击 | 流拍1块,底价成交2块!深圳年度“双限”土拍有些冷

中房深圳 中国房地产报深圳 2020-12-27


2019年11月22日,继今年6月24日集中出让5块住宅用地后,深圳今日再次迎来6宗宅地“大手笔”土拍。


这也是深圳土拍历史以来,集体出让宅地最多的一次


此次6宗宅地(龙华1宗、光明2宗、坪山3宗、大鹏1宗),总面积近18万㎡,全部为二类居住用地,挂牌总价为131.67亿元,最高限制地价总价190.89亿元,总建筑面积约77.6万㎡。


与6月土拍“单限双竞”不同的是,此次全部出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,对6块出让宗地项目建设的普通商品房的入市最高均价,人才住房的销售均价、最高销售单价均作出了限制。


▲11月22日出让的6宗地块详情



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央企国企成此次拿地大赢家



土拍当天,吸引了中海、华发、龙光、金地、电建、平安、华润、招商等约14家房企参加,全场举牌超过150余次,成交总价达127.5亿元。


除了坪山坑梓地块惨遭流拍外,其余5块宅地均在1.5小时内全部成交。


大鹏坝光地块,起始挂牌价4.89亿元,深圳人才安居集团以4.89亿元底价竞得


坪山马峦街道地块,起始挂牌价21.02亿元,由五矿盛世以25.6亿元竞得,楼面价为2.57万元/㎡。


坪山碧岭街道地块,起始挂牌价20.6亿元,由招商华润联合体以20.42亿元竞得,楼面价为2.04万元/㎡。


龙华民治地块,起始挂牌价40.79亿元,中海地产以50.2亿元竞得,楼面价为4.58万/㎡。


光明新湖地块,起始挂牌价22.7亿元,南国置业(电建)以26.4亿元竞得,楼面价为2.94万/㎡。


▲5宗地块成交详情


不过,在“双限双竞”条件下,本次竞拍中,流拍1块,底价成交2块,深圳年度“双限”土拍并没有往年的热度,在控制成本追求利润的情况下,房企普遍报价热情不足,整体显得有些冷。


值得注意的是,此次夺地的五矿地产、招商蛇口和华润置地联合体、中海地产,南国置业均为央企或国企



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5块宅地成交均未达到最高限价



下午3点土拍伊始,坪山区坑梓街道G14313-8018宗地就遭遇了现场无人竞买的尴尬,最终惨遭流拍。



大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地,在拍地刚开局,也迅速被深圳人才安居集团以4.89亿元底价直接签约,其中,地块上所建人才住房销售均价不高于20520元/㎡,最高销售单价不高于23598元/㎡。


同样遭遇“尴尬”的还有坪山区碧岭街道G11325-8023宗地,由于现场无人竞价,20.42亿元为最终成交价,由深圳坪山招商房地产有限公司(招商地产)以及深圳润投咨询有限公司(华润置地)联合体拿下。



第一个开拍的为坪山区马峦街道G11340-8034宗地,共有五矿、华发、华润、天健、金地和金融街6家房企参与竞拍。


起始价格为21.5亿元,主持人调整阶梯报价5000万元,在仍无人参与之下,主持人调整为1000万元,全程共举牌27次,仅过24分钟,便已叫价16轮,其中,68号天健与85号五矿紧咬不放,产生激烈角逐,势在拿下该地块。


最终,五矿盛世广业(北京)有限公司以25.6亿元竞得该宗地。



本次的“大热门”龙华民治A816-0068地块吸引了华发、华润、中海、龙光、平安、金茂、金地、金融街共9家开发商竞拍,起始报价为40.79亿元,阶梯加价1000万元,开局约10分钟,便叫价到43.6亿元。


其中,3号中海与81号建发同样紧咬不放,产生激烈厮杀。全程共举牌84次,其中,建发举牌39次,3号中海举牌35次。其中,12号平安曾加入角逐队伍


最终,中海以50.2亿元勇夺该地块,可售楼面价格为4.58万元/㎡(不含商业)。


有趣的是,中海在6月和11月两次土拍中,成功拍下地块时,都是使用3号号牌,也同样坐在交易厅的右后侧。


▲中海与建发现场激烈角逐龙华地块


除了大热门龙华地块之外,光明区A650-0376宗地也吸引了8家房企参与,全程举牌39次,最终南国置业(电建)以26.4亿元夺得光明新湖宅地A650-0376,可售楼面价格为2.73万元/㎡。


天健与南国置业(电建)现场激烈角逐光明地块




以下为详细地块解读:



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龙华区民治街道A816-0068宗地



龙华区民治街道A816-0068宗地,面积27390.52m²,人才住房初始配建面积为13100㎡,商品住房入市最高均价为71400元/m²。

△龙华区民治街道A816-0068宗地
 
△龙华区民治街道A816-0068宗地周边商品房小区

龙华区民治街道A816-0068宗地为此次土地拍卖最受瞩目的地块,也是本次土拍中,最多开发商参与的一块地。

该地块位于地铁4号线上塘地铁站旁。周边的商品房小区有中海锦城、金茂府、潜龙曼海宁、鸿荣源尚峻等,二手房价格区间为6.3万-8.万元/㎡。

据测算,A816-0068宗地,保本毛坯房价约48406元/㎡。



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光明区新湖街道A650-0376宗地



光明区新湖街道A650-0376宗地,面积23666.26m²,人才住房初始配建面积为10000㎡,商品住房入市最高均价为47250元/m²。
 
△光明区新湖街道A650-0376宗地

光明区新湖街道A650-0376宗地位于光明中心区,靠近在建的地铁6号线光明新城站,但从全景图可看出,地块左侧为世峰科技园,右侧为“深圳最大的社区”楼村,目前周边缺乏配套。

8月25日,光明中心区项目(楼村)签约任务完成。该项目已列入今年全市土地整备计划,是市委市政府部署重点推进的项目,未来将打造包括深圳科技馆、科学公园、楼村中学等多个重要民生工程及重要配套设施。


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大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地



大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地,面积15516.83m²,人才住房销售均价不高于20520元/m²,最高销售单价不高于23598元/m² 。

 

△红线框内为大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地

该地块也是6宗地当中唯一要求用于全部建设可售人才住房的地块。

从全景图上可看到,大鹏新区坝光地区G15401-1508宗地周边有较多在建项目。有2个项目为人才公寓,其中一个除公共租赁住房外,还配建有18班幼儿园、老年人日间照料中心等。


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坪山区坑梓街道G14313-8018宗地



坪山区坑梓街道G14313-8018宗地,面积49211.16m²,人才住房初始配建面积为50400㎡,商品住房入市最高均价为30450元/m²。
 
△坪山区坑梓街道G14313-8018宗地

坪山区坑梓街道G14313-8018宗地相对较为偏僻,距离惠州区仅1公里左右,也无在售二手房或新房。此地块最终也惨遭流拍。

 

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坪山区马峦街道G11340-8034宗地



坪山区马峦街道G11340-8034宗地,面积31065.17m²,人才住房初始配建面积为11080㎡,商品房入市最高均价为38750元/m²。

△坪山区马峦街道G11340-8034宗地

该地块位置较好,近地铁14号线沙湖站,紧邻泰禾中央广场,直线距离约为500米,目前周边二手房均价为2.1万—3.5万元/㎡之间。2016年,邻居泰禾57.2亿元拿下G11336-0066 宗地,楼面价14082元/㎡,成为当时坪山地王。

如今该地块商品房入市最高均价限定为38750元/m²。据测算,保本房价约32510元/㎡(带装修)。


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坪山区碧岭街道G11325-8023宗地



坪山区碧岭街道G11325-8023宗地,面积33140.3m²,人才住房初始配建面积为11160㎡,商品住房入市最高均价为35700元/m²。
 
△坪山区碧岭街道G11325-8023宗地

坪山区碧岭街道G11325-8023宗地周边仅有一个在售新盘项目—碧桂园凤凰公馆,目前在售均价为3.06万元/㎡,周边也无其他二手房在售。



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深圳集中推地 保GDP稳定增长



深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,此次“土拍盛宴”是6月份一次性拍卖5块宅地的延续,有助于缓解住宅用地紧张。一方面是为了落实深圳去年“二次房改”提出的加大保障房供应;另一方面是保证GDP的稳定增长。他表示,由于限制的是最高均价,意味着开发商尚有操作空间。加上深圳房地产场为存量市场,以二手房交易为主。限价商品房的入市,对周边房价影响不大。

今年年初,深圳市政府工作报告提出,深圳今年GDP增长目标为7%左右。然而本月初,深圳市统计局发布2019年前三季度深圳经济运行情况,初步核算并经广东省统计局核定,前三季度深圳全市地区生产总值18689.13亿元,比上年同期增长6.6%。

虽然专家认为,6.6%的经济增速仍处于合理区间。但是,距离2019年结束仅剩1月有余。在经济下行压力下,要完成今年GDP 7%的增长目标,深圳再次集中推出6宗住宅用地,充分运用土地财政或是最佳途径。

文/思琳 、谢林晓

审读/马琳、戴士潮



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