郁亮：照顾好自己的衣食父母才有未来

俊萍/文

3月17日晚间，万科发布2019年业绩报告，当晚9点，万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭及新上任的执行副总裁、财务负责人韩慧华等高管在线进行业绩介绍、媒体问答。

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郁亮：活下去成了特别真实的存在

发布会现场，关于疫情对整体市场的影响，万科如何应对的问题，郁亮表示，疫情之下我们都是考生，无法置身事外，也无法独善其身，我们从未体会到彼此之间如此息息相关。

郁亮还强调，万科始终是一家危机驱动感公司，2018年万科喊出“活下去”，没想到现在活下去成了特别真实的存在，万科将一如既往地保持激进。

此次疫情，对于企业而言面临巨大挑战，作为万科的舵手，郁亮感触良多，他坦言，第一，要有勇气。国家能够取得抗疫的成绩，就是靠医护人员的勇气，万科能做的，是照顾好自己的客户、员工、投资者。

这份责任让我们有勇气去面对这份责任，我们都没有退路；第二，我们都要有免疫力。对企业来说，强大的免疫力和健康的基础，才能度过危机；第三，照顾好自己的衣食父母，才有未来。

现场，对于记者提出的“疫情对地产行业政策有何影响”问题，郁亮表示： “在万科内部常说一句话：当好农民种好地。农民是不会因为‘预测’天气的好或者不好而决定种不种地，无论天气好和坏都要去种地，如果不种地就会颗粒无收，所以要把自己的种地能力提高了。

同时，郁亮表示，无论行业政策产生什么样的变化，都希望房地产长效机制能够落到实处，更好地解决老百姓的居住问题。

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郁亮：在未来很长一段时间里，万科物业都不会上市

会议透露，万科继年初进行14个城市总经理大调整后，继续推进内部大江大海计划。集团合伙人张旭不再兼任执行副总裁和首席运营官，将集中精力带领物流业务和海外业务跨上新台阶，事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任。集团合伙人王文金不再兼任执行副总裁和财务负责人，由原总部财务职能中心合伙人韩慧华接任，王文金继续牵头集团总部三大中心之一的管理中心工作。

郁亮在回答记者提问时表示，万科物业暂时没有上市计划。他表示，在未来很长一段时间里，万科物业都不会上市。等到大家都认可万科物业“城市服务商”时，再考虑上市。

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继续坚持审慎投资原则

 据万科2019年年报，公司各项业绩指标稳健增长，连续11年经营性现金流为正。2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元。

每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.67%，较2018年减少1.01个百分点。截至2019年，万科已连续28年现金分红派息，近三年平均派息过百亿。

据发布会上万科董秘朱旭介绍，2019年，万科实现销售面积4112.2万平方米，销售金额人民币6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。

值得注意的是，2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正。年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。

万科表示，为保障公司经营安全和健康发展，万科继续坚持审慎投资原则， 2019年，万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米；按权益投资金额计算，其中79.9%位于一二线城市。

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坚持租购并举

2019年，房地产行业调控延续“房住不炒”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。

围绕国家政策，近年来，万科坚持租购并举，住宅开发方面，2019年公司实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，同比分别增长1.8%和3.9%。

在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一、在12个城市排名第二。

所销售的产品中，住宅占比86.4%，144平方米以下的中小户型占比91.2%；实现结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%；实现开发业务结算收入3340.4亿元，同比增长21.8%。截至2019年末，万科合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091亿元，较2018年末分别增长15.6%和14.8%。

截至2019年末，在建项目和规划中项目的总建筑面积分别约为10256.1万平方米和5394.3万平方米，对应的权益建筑面积分别约为6170万平方米和3360.2万平方米；参与一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

租赁住宅业务方面，万科继续坚持围绕核心城市布局，以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案，积极提高项目经营与服务质量。

截至2019年底，万科租赁住宅新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

此外，万科积极发挥自身在城市有机更新方面的优势，使低效土地转化为更高效的产业更好的人居环境。截至2019年末，万科已打造上生新所、广州永庆坊、福州烟台山等项目，尊重历史文脉，保留城市记忆，打造公共空间，激发城市活力。

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物业与物流持续并进

2019年，万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，各业务明确基本盘，落实精益运营。

物业服务领域，万科物业持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略， 2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。

本着“让更多用户体验物业服务之美好”的使命，万科物业从传统的住宅服务延伸到商业写字楼服务和城市服务。2019年，万科物业与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合。报告期内万科物业非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元。

万科提前布局物流领域，旗下万纬物流经过近5年发展，已成为国内领先的物流服务商，服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目。同时，2019年万纬物流进一步完善核心节点布局，新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。

2019年12月31日，万纬物流成功完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程，总规模5.73亿。

一面继续深耕地产板块，一面在多元化道路上并进，除物业与物流以外，万科还在商业开发与运营、冰雪度假、养老、教育等领域持续发展。

郁亮表示，疫情之后，物流业将会有更大发展。

据发布会介绍，万科万纬物流经过近5年发展，已成为国内领先的物流服务商，其中，万纬物流的冷链规模已达全国第一。

目前，万纬物流已经服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等领域。截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米；已稳定运营的项目出租率较2018年大幅提升，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%。

同时，2019年万纬物流进一步完善核心节点布局，新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。

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明确组织重建、事人匹配的基本逻辑

在致股东信中，万科表示，2018年万科提出了战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线。这是一个螺旋式上升的长期连贯过程。其中，明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，并使其成为组织自我更新的常态，是2019年的管理工作重点。

这一工作，具体来看分为两个阶段。

第一阶段是“减脂、增肌、活血”。“减脂”不等于减人，而是把 组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉，释放出更多的组织资源。

“增肌”是指在实践中强化组织的能力，通过有挑战性的实践，走出舒适区，提升个人、锻炼队伍、增强力量。“活血”是提高组织和人的流动性，打破原有职能、岗位对人的局限，打通与社会人才资源的连接，为每个任务匹配其所需要的能力资源，也为每个人找到更丰富的发展机会。

第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。目标一致、任务自洽、力出一孔的组织，是矢量组织；分工得当、相互补位、能上能下，让场上队员处于最佳状态、发挥各自优势的组织，是冠军组织；百折不挠、健康强健、敏锐应变的组织，是韧性组织。

2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做好三件事情。第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。

第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。

第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。

一直以来，万科的总体融资成本均处于行业较低水平。截至2019年末，标普、穆迪、惠誉2019年分别维持万科“BBB+”“Baa1”“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

责编：俊萍
审读：戴士潮