招商蛇口缘何低价抛售湾玺？专家点出背后惊人原因！

文图/熊俊萍

3月7日，招商蛇口太子湾·湾玺推出104套公寓，总价2000万元起步、最高超过5000万元，该项目可以说是豪宅项目，当晚销控表即显示全部售罄。在售楼现场，购房者带口罩抢房，成为深圳楼市的一道奇观。

为何疫情之下，大家却冒着生命危险扎堆抢房？纵观该项目周边的房价已达到每平方米约15万至20万以上，而作为新房的湾玺单价每平方米8.7万元，均价为每平方米约11万元，价格出现明显倒挂， 招商蛇口缘何低价抛售？借着湾玺的热卖，大湾区首次专家评楼活动栏目启动。

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专家称热卖源自央企背书及区域优势

招商蛇口太子湾于去年11月获批新品预售许可证，备案房源位于太子湾云玺大厦T7和T8栋，共225套，涵盖商业和商务公寓两种类型产品。太子湾是前海与蛇口连接地，政府投入重资打造，也是深圳的重要窗口。

 其中，158套为商务公寓，户型建面约232㎡-406㎡，此次拿出来销售的为104套，单价区间在每平方米8.7万元-13.5万元，总价区间在每套2133-5479万元。

作为疫情之后深圳第一个集中开盘的项目，湾玺自然备受关注。对于此次热卖，深圳业内资深专家王世泰表示，该项目投资属性明显，备受投资者追捧。因为项目开发商是央企，有央企背书，又有太子湾背书，太子湾位于改革开放的“发祥地”蛇口，因此，未来投资利好明显。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示， 湾玺为何热卖，除了央企背书和地段等优势，主要还是高端公寓属于政策相对偏松、游资容易进入的房产物业，周边近似居住产品相比相对优势的售价，且疫情后楼市复工的黄金期。

同致行董事长王波则认为，当独特、稀缺、标志性做到相对极致时，就变城了某个阶层的收藏品，而高档海景公寓已经脱离了普通居住的需求，变成阶层的标志；而湾玺的热卖，主要是将其与几个高价位的豪宅作了对标，起到对未来价值的暗示。

资深地产专家茅巍认为：太子湾未来前景看好，不过这种商住物业实用率比较低，40年产权，加之目前疫情阶段，目前这个价位还是可以的。太子湾未来有170万平方米的建面，估计全部建成要到2023年。

永高楼市创始人永高直言，深圳购房的群体分为内地投资客和深圳有钱无名额的购房者，从去年8月18日深圳成为示范区后，全国的资金和投资者都在紧盯深圳的房产，有部分人没有购房名额，只能转向购买公寓，深圳本地特别很多人已经用完了两个购房名额，也只能买公寓或商铺写字楼，而商铺写字楼投资风险大，所以购买公寓成了这部分人的唯一选择

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紧靠集装箱码头 业内称海景宣传只是噱头

3月7日，专家评楼栏目组来到位于南山区太子湾的湾玺所在项目现场，只见项目还在建设中，周边泥土车、工程车不断来往，环境嘈杂。栏目组在项目周边查看了一番，虽然该项目位于太子湾，离海距离很近，按理说本可以享受一级海景。

可是，栏目组却发现，湾玺紧挨着赤湾集装箱码头，沿着海岸线停泊着一片黑压压的吊机，很影响视线，且由于码头运输，空气不好，噪音严重。据深圳业内资深人士阿宽表示，该项目一直宣传的无敌海景其实只是一个噱头。

阿宽直言，如果真的有心仪海景，一定要卖到每平方米15万元以上，他认为， 正是由于项目环境和景观存在一定的瑕疵。

除了景观不尽如人意，专家评楼栏目的多位专家还表示，由于该项目是公寓，实用率仅为65%，40年产权，无学位，也无花园，所以湾玺才会有此定价，且在疫情期间，此定价并不便宜。

虽然此项目受到投资者热捧，可真正的投资前景如何？业内多名资深投资人士直言，湾玺是公寓，实用率低，40年产权，又是纯大户型，一旦进入二手房市场易滞销，短期升值空间有限。 

大湾区总策划雷鸣则认为：根据二手公寓交易的相关政策，一手买家购买湾玺五年后才能出手交易，各类交易税费加起来近20%，如果是一套2000万元的房，按照市场价照涨至3000万元成交，则需要600万元左右税费，找接盘者难。何况这个项目首付5成，5年的供楼利息也不少，投资转手收益不大。

王波也直言，对于湾玺未来的增值，要考验社区的维护、业主的圈层，是否能被新的接盘者认可。

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启动渠道营销高佣金是项目热卖主要原因

价格不便宜，但是湾玺104套公寓当天就售罄，这主要是什么原因？

另外，阿宽认为，深圳人普遍爱买新房，地段好的新房都不愁卖。但他表示，事实上，湾玺这次并不是真正的一天卖完，累计有6个月以上的蓄客期，只是集中在一天集中销售而已。

但对于为何热卖，业内专家认为，因为启动了二三级联动的渠道营销模式，给中介3%的高佣金是主要原因，促使合作的中介机构都非常卖力，继而此前半年该项目都在深圳开启了刷屏模式，几乎做到了人尽皆知。

据了解，此次开发商和中原地产、美联、Q房及链家这几家中介机构进行了合作，按佣金为3%粗略估算，中介机构卖出一套的最低佣金64万，最高的一套则可拿到165万元佣金。

近年来，行业内的一些知名人士都在呼吁渠道营销绑架市场，对房地产行业造成了危害。2019年，世联行董事长陈劲松在一次论坛上也表示，渠道营销成了不少开发商所倚重的营销渠道，并通过收取销售佣金即渠道费，获得更大的市场销售发言权，目前这类渠道费越来越高，让开发商感受到越来越大的压力。

在陈劲松看来，渠道营销之所以能横行市场，主要在于佣金返点，这是目前中国房地产行业的痛点和难点。

为了让房地产市场更加健康和谐地发展，房企和业内人士均呼吁，相关部门应该对渠道营销加强管理，肃清市场环境，让中国最重要的经济支柱之一房地产行业更加健康地发展。

责编：思琳

审读：戴士潮

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