9年“躺赚”百亿，房价涨6倍，豪宅变刚需，罗湖神盘要卖了!

盘踞罗湖翠竹片区，“烂尾”近10年之久，货值升值百亿元，房价暴涨近7倍，命运多舛的德弘天下华府或将于近期入市。根据该盘住宅总面积174935.455㎡计算，项目住宅部分货值可高达140亿元。而有业内称，当年入主项目花费却不到3亿元。据中房深圳实探，该项目将于12月面市，市场预估备案均价或超10万元/㎡。

▲项目实拍（摄于2019年12月）

——————昔日豪宅盘，“烂尾”近10年10年是个什么概念？足以让20岁的”青葱“跨入30岁的”而立“。而这10年，深圳房价也没闲着，2019年的深圳房价已经涨到了5.5万元/㎡（2019年4月官方公布价格）2019年深圳人均收入为8440元/月，比2009年多出了117%的增幅，而房价却比2009年增长了559%。近年来，深圳发展一路向西，罗湖早已褪去往昔“市区老中心”的耀眼光环。2009年该项目动工之时，就有网友曾预测该开盘价格约在1.6万元/㎡左右，这在当年的前海片区，部分新盘也仅1万出头。而即使是在10年前发展相对更好的罗湖片区，新房均价也不过在1.7万元/㎡左右。有人计算，如果当年顺利入市，一套200㎡左右的“豪宅，1.6万元/㎡的均价，大概总价只需要350万元左右。而据现场销售透露，该盘预计入市价格可能将破10万元/㎡。如以最小建筑面积69㎡计算，起步价或近700万元。近10年过去了，价格涨了6.25倍。而原计划推出的建筑面积约228㎡-1000㎡大平层户型，也变成了主推建筑面积约69㎡-74㎡刚需户型。
妥妥的“豪宅”变“刚需”。
“烂尾”、“被法院查封”，“项目建设超出用地红线”……这个楼盘似乎近10年来一直被传言围绕。以一组轴线来回顾一下这个命运多舛的楼盘，中间到底经历了什么？12006年5月29日九部委联合颁布“国十五条”。
其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开放建设总面积70%以上。”即俗称的“90/70政策”。同时，深圳也是全国首个出台“90/70政策”地方执行细则的城市。22008年年底德弘天下华府开始动工。受制于政策要求，茂业德弘天下需要将大部分房源拆分为2-3本房产证才能出售。
彼时深圳尚未出台楼市“限购令”，“规避”政策下的项目“双拼房”、“多拼房”仍有市场。32010年6月
项目围栏贴出广告，并且开工建设到20多层。传闻当年9月开盘。
42010年9月30日
预开盘前夕，深圳首次发布“限购令”：深圳户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍限购1套。52010年11月
项目封顶，一直未发售。62019年12月
传出开盘消息。▲沙盘模型
踩错节奏，前后两次因政策原因导致的”生不逢时“成为德弘天下华府一直未能开卖的原因之一。2008年开建伊始，整个项目规划为建筑面积200㎡——1000㎡的大户型或者超大”双拼“或”多拼“户型。业内称此举更多是为了避开2016年出台的“90/70"政策，即购买一套大户型的房子，仅需要拼凑2-3个购房名额即可。不过，在项目屡传入市之际，深圳却首次发布“限购令”，深圳户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍限购1套，用多个名额购买大户型的”玩法“彻底“凉凉”。德弘天下华府自此彻底进入两难境地，一度消失在深圳人的视野当中近10年之久。
2014年，有消息指出，该楼盘曾推出50套3房户型的公租房。除此之外，更有业内指出，德弘天下华府多年未能入市的原因，还因为项目建设超出了用地红线。比如部分户型的阳台与内部隔离开，显得那并不属于建筑面积，是预备通过验收后再搭板。曾有数据直指，德弘天下华府在原来规划的基础上，多建设了7万㎡违建。2019年6月25日，深圳市规土委发布公告，德弘天下华府需调整用地红线范围及经济技术指标表、变电站位置、建筑高度及地下车库出入口位置。
2016年9月，项目申请调整过地块规划。——————豪宅变刚需，“1拆3”户型别扭？来了解下该盘。茂业德弘天下位于罗湖区文锦北路和田贝三路交会处，开发商为茂业集团。西临主干道文锦北路，北至田贝三路，南至田贝二路，占地面积约4.846万㎡，总建筑面积约26.52万㎡。项目容积率约4.4，绿化率48%。由8栋51-52层超高层建筑组成，3梯6户，共约1700户。4层停车场，地上2层，地下2层，停车位约1500个，车户比约为1：0.8左右，稍稍不足。
户型方面，除D栋和E栋这两栋为建筑面积约460㎡-1000㎡复试户型之外，其余6栋全部为69㎡-74㎡2房刚需面积段户型。
为了适应如今深圳的“90/70”政策，从“多本证“过渡到”一本证“，德弘天下进行的户型切割，从户型使用率上看，依旧打了较大折扣。从营销中心提供参考的户型图中可了解到，开发商将原本建筑面积约220㎡的大平层拆分成建筑面积分别为76㎡、74㎡和69㎡3种户型。户型“1拆3”，势必使得部分户型略显别扭。▲69㎡2房1厅1卫，客厅和主卧朝正南、东南和西南。
偶数层厅和主卧出阳台，奇数层主卧出阳台且厨房带生活小阳台。卫生间为暗卫，由于楼体为圆柱形设计，次卧窗户朝内采光不足。A栋、B栋和C栋由于紧挨主干道文锦北路，可能会受噪音影响。▲74㎡2房1厅1卫，长条形户型。且基本全部房源阳台朝正北、西北和东北，底层户型采光或有不足，且深圳北向户型的日照时间较短。错层阳台，奇数层阳台更方正。卫生间为暗卫，从大门经客厅至主卧，约5米长的走廊空间稍显浪费。
▲76㎡2房1厅1卫，从户型图上看，位于中央的承重墙将客厅与主卧划分两侧。客厅仅约2.5米宽，3米长，空间稍显局促。偶数层次卧出阳台，奇数层主卧出阳台。主卧与卫生间之间的小空间或可改造为多功能房。
自建成至今，茂业德弘天下经历将近10年风雨，楼体或多或少都会留下斑驳的痕迹。过往现场看到，施工过程正在对楼体涂层和玻璃等进行翻新。——————总价或近700万元？周边二手楼成“竞品”户型稍显别扭，所属的罗湖翠竹片区缺乏话题，学位则成了茂业德弘天下最大的“卖点”。根据2019年罗湖区学区划分地图显示，项目所属小学为锦田小学德弘天下校区，初中为深圳中学初中部。项目“主打”的学位是其初中学区——深圳中学初中部。2019年深圳中考成绩达430分的考生比例，深圳中学初中部全市排名第三。深圳中学初中部位于罗湖贝丽南路，与项目直线距离约为500米左右。不过，值得提醒购房者的是，通过过往深圳中学招生情况来看，来自地段生的生源超过了一半之多，周边二手房较多，如单凭积分入学，大概依旧需要提前3年左右购房。所属的锦田小学位于田贝三路，紧邻项目，建校22年，在深圳市小学排名中并不算出挑，且项目划分的学区为新建的德弘天下校区，教学质量仍有待观察。此外，项目周边还有罗湖区清秀幼儿园和天俊幼儿园，分属私立与公立。茂业德弘天下所处的罗湖翠竹片区发展成熟，配套较为齐全。虽然地块周边开发几近饱和，且也无新盘在售，最大的竞品更来源于周边的二手房市场。来看一下周边同样为深圳中学初中部学区二手房挂盘价。链家二手房数据显示，深圳中学初中部周边二手房价格约4.8万-10.2万元/㎡，其中不乏总价300万-400万元之间的1房1厅小户型单位。不过，市场普遍预期茂业德弘天下备案均价或超过10万元/㎡，以最小的69㎡户型计算，总价或需接近700万元起。而周边二手房的选择则更为丰富，如2003年入市的合正星园，2010年入市的佳兆业金翠园，业内预测该盘价格也或将接近这两个盘。（以下为业内人士资深点评，供参考，不作为投资建议）优势：1.项目位于罗湖成熟片区，现有交通、生活、医疗等配套较为完善，周边有洪湖公园、翠竹公园，东湖公园与深圳水库，毗邻地铁7号线洪湖站，地铁3号线翠竹站以及深圳市人民医院、罗湖疾控中心等。2.深中学区为项目最大卖点。不过，深中学区学位紧张，积分购房需要一定年限。劣势：1.“荒废”近10年，楼盘建筑、硬件质量仍需验证，周边暂缺乏大型高端商业配套。
2.由于是分割户型，户型设计上存在一定硬伤，空间布局使用率较低，如仅使用学区，上车门槛偏高。
文/谢林晓、黄思琳
审读/马琳、戴士潮
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