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房价上涨预警!3天2个“日光盘”!深圳楼市年末又火了?

中房深圳 中国房地产报深圳 2020-12-27
随着开发商年底推货驶入快车道,岁末的深圳楼市,翘尾行情再现,似乎陷入了一场集体狂欢,走出了自己的独立行情。


11月28日,前海新盘招商领玺推出456套房源,认筹1306个,开盘4.5小时即售罄,是继10月30日开盘的深业中城之后,深圳今年第2个“千万日光盘”。


而仅11月30日一天,位于前海、龙岗和光明的4新盘集中入市,共推售近2500套房源,开盘1天,便售出超过1800套新房。


就在当天,深圳第四个“日光”盘也诞生了,位于光明凤凰城片区的龙光玖龙台二期,单价约为5.25万元/㎡(含装修)的玖龙台二期,推售的705套房源,在10分钟内被抢购一空,堪称深圳最强“日光盘”。

据了解,其原定于晚上8点进行线上选房的龙光玖龙台二期,到晚上8点22分,仅7分钟时间,就有购房者表示“无房可选”。


同样大热的前海片区,与“日光盘”招商领玺一路之隔的颐湾府,均价为10.2万元/㎡,推售367套房源,开盘当日即售出323套,去化近9成。


不光是改善型的“千万豪宅”屡现“日光”,刚需盘同样受到热捧,位于南联片区的恒裕珑城和平湖片区的特发天鹅湖畔分别推售597套和1388套,开盘首日成交230套和552套,去化均超4成。



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深圳入列“房价上涨”预警城市



“先行示范区概念”和“豪宅税征收调整”两大重磅政策一出,深圳人对楼市的信心似乎又开始重燃了。此前不温不火的深圳楼市,仿佛重新被架上火堆逐渐升温,直至上周末达到沸点。


回顾2019年深圳楼市,前10月一手和二手商品住宅成交量分别为29827套和59177套,均超过2018年全年一手和二手商品住宅成交量。


深圳楼市又火了吗?


11月26日,中国社会科学院财经战略研究院发布的《2019中国房地产大数据报告》显示,4个一线城市中,只有深圳 2019 年下半年仍继续维持上半年的涨势。近一年来,广州房价同比下跌 3.37%,北京房价同比下跌3.99%,上海房价同比微涨 0.81%,相对于北上广微跌的房价,深圳房价却同比上涨了 5.58%





2天后,11月28日,中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中再次显示,深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波8大城市,房价被列入可能一般性上涨的预警城市。其中,在房价方面,深圳、东莞、珠海、惠州的房价最为抗跌,2020年或还有上涨的空间




来回顾一下今年的深圳楼市几大重磅政策。


2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,为粤港澳大湾区城市群带来重磅利好,深圳楼市成交量快速上升,其中4月和5月二手住宅成交均超过7300套。


8月18日,中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见公布,再次为深圳带来政策力度更大、倾向性更强的利好。9月和10月,深圳二手住宅成交同样都超过7100套,同比涨幅90%。


受到先行示范区利好政策,深圳部分二手房成交量也同样整体上涨了35%,甚至出现了业主进行反价的情况。“由于先行示范区的作用,科技园一热盘业主卖房本来收了50万元定金,宁可毁约,赔客户50万元,又涨价100万元放卖。”深圳贝壳研究院院长肖小平曾对媒体表示。


然而,真正让深圳二手住宅市场强势反弹的,还是11月11日,“豪宅税”征收新政的实施。


自11月11日起,深圳同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的深圳住房为“普通住房”,免征增值税。除了免征增值税,未满2年的房产个税也降低了。


据央视财经报道,深圳普通住宅标准调整已接近3周,二手房市场反弹成交火热,深圳中原研究中心数据显示,11月11日深圳调整普通住宅标准以来,深圳二手房市场交易量涨势凶猛。



据中原研究中心数据统计显示,新政实施第一周(11月11日─17日),深圳二手房总计成交1885套,环比上周增长4.81%,普通住宅标准调整第二周(11月18日─24日),深圳二手房成交量加剧攀升,达2094套,环比上周增长11.09%,成交面积171088平,环比上升10.68%。


此外,“豪宅税”征收标准的调整,导致业主反价,一定程度上还推高了二手住宅价格。


据诸葛找房数据显示,新政实施第一周,深圳二手住宅挂牌均价为64012元/㎡,第二周挂牌均价为64133元/㎡,仅一周时间,二手住宅挂盘均价便上涨了121元/㎡


住在南山前海的张小姐(化名)正帮着亲戚在自己所住的小区里物色房源,“几天前看好的几套房子,再去看时,等同户型便宜点的房子都卖掉了,豪宅税免征收之后,我们小区这个把月,有些挂盘至少上浮了20%。”


从贝壳研究院发布的黄金周各个城市二手房成交数据来看,一线城市中,深圳二手房的均价走势在14个城市中独树一帜,连续3年黄金周维持上行,2018年同比涨幅为0.85%,2019年同比涨幅为6.3%。


有资深房地产业内人士认为,深圳楼市今年以来的三波行情,属于积压已久的“刚改”行情,属于局部个盘和局部片区行情,且每一波时间都不太长。


目前根据成交记录来看,市场资金面并不支持来一次类似2015年“330行情”的重演,毕竟贸易因素仍未消除、大部分城市正处于GDP攻坚战和经济转型期。



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 调控压力最大的一线城市



从2015年到现在,深圳是一线城市中房价调控压力最大的城市。自2019年5月,深圳已经不再公布新房成交均价,根据目前市场房价来看,深圳的房价维持在5.5万元/㎡左右。


总量才1997平方公里的深圳,宅地较为紧缺,同时,相对于北上广的7成-8成的住房自有率,深圳住房自有率仅占3成商品房一直呈现供需两旺的态势

▲数据来源:贝壳研究院


此外,深圳的房产大宗交易也频频发生,据戴德梁行数据统计,截至2019年第3季度,深圳今年大宗交易成交金额已达311亿元,这一数字已破2018年全年的280亿元纪录。其中,大宗交易投资占比接近6成,表明深圳楼市大宗交易投资态势依旧较为活跃。

独立经济学家马光远表示,本轮深圳楼市行情的火热,更多是体现在二手房反弹明显,且主要体现在量,价格方面虽然有反弹,但仍然不是很明显。


他认为,深圳这几年迎来多重利好,房价长期而言,在4个一线城市中是最具向上的潜力。他也同意表示房价不会再次出现如2015年那样的“暴涨”,毕竟价格仍然在高点。而且楼市调控的主旋律仍然是“控”而不是“放”。


他在撰文中提到,深圳获得空前的政策支持,不可以全部解读为楼市利好,还需要很长时间消化和兑现。深圳取消豪宅税,是为了降低不合理的豪宅线标准,减轻首次购房的刚需家庭在增值税方面的负担,对投资进行严格抑制,整体调控目标(限购限售)没有变。



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“房住不炒“依然是主基调



2019年11月22日,在深圳出让的6宗地块当中,深圳继续采取了“双限双竞”拍地模式,这6块宅地都限定了普通商品房或人才住房销售的最高均价,以计划出让的龙华和光明地块为例,所限价格(7.14万元/平方米和4.7万元/平方米)与周围二手房价格差不多持平,也彰显了政府稳定房价的信号。


除了限地价,深圳还大规模开展公共住房建房行动,对人才安居房以及公共住房进行限房价供应。


深圳市房地产研究中心主任王锋在接受央视记者采访时表示,同比涨幅来看,深圳还是处于一个中游的位置,基本上属于比较理性的总体来看,3年的调控,深圳房产市场从开始是紧控,到现在稳定,市场上对于房地产市场稳定健康发展的这个预期是形成了。


“我们一方面既要抑制市场过度投机,抑制房地产泡沫,但是同时也要差别化,实施各项调控政策,要保护老百姓合理的住房需求,特别是刚需购房需求要保护。”


文/黄思琳、谢林晓
审读/马琳 、戴士潮

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