惊呆！深圳有盘大半年仅卖6套？有盘18个月“躺赚”千万？

走出独立行情的深圳，2019年的深圳楼市更是可圈可点，在普涨的深圳楼市之下，楼市分化却成为趋势。新房中，有30秒的“日光盘”，同时也有大半年仅卖了6套的“刚需盘”，二手房中，仅18个月时间，就有业主资产暴增近千万元。
深圳楼市的“冰与火”，如梦似幻，但却又如此真实在上演。

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有新盘30秒“日光”

有新盘大半年仅售6套

2019年深圳全市共计成交37882套新房住宅，成交面积3724386㎡，成交量为2016年“深八条”后最高。
▲2019年深圳（含深汕合作区）8个日光盘其中，绿地新都会开盘抢房速度最快，仅用30秒便实现“日光”。据乐居统计，有秒光的“日光盘”，必然也有去化率较低的新盘，这些新盘多数位于地段较为偏僻的龙岗、坪山、大鹏、松岗等地，除了部分商业公寓之外，甚至还有5个住宅项目。

这8盘中，其中公寓及商办类产品仅占3席，分别为世茂粤湾壹号、深圳国际影视文化城、佳兆业未来时代大厦；剩余的5席全部为住宅产品。其中去化率最低的是大鹏的顺和雅苑，自2019年5月1日开盘至今，国土局上仅备案了6套房源，去化率低至5.8%。

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哪些二手楼盘涨幅“独树一帜”？

据深圳中原研究中心年报数据显示，2019年深圳二手房涨幅最大的区域为南山区，累计上涨16.5%；其次为龙华和盐田，分别累计上升13.6%和13.0%，龙岗区域则由于政策西移，离中心区远，涨幅低于平均。来盘点一下深圳2019年二手房市场涨幅较大的几个楼盘。

1华润城：“打新王” 一年躺赚近千万元

年涨近1000万元的华润城近期频繁上了深圳楼市热搜，自带热搜体质的华润城每期面市都能引起楼市喧哗，除了新盘与周边二手房形成上万元的剪刀差之外，打新中签“买到即赚到”的楼市心态影响下，其二手房成交也是异常活跃。
2018年6月，也就是1年半前，华润城三期开盘，这个楼盘150㎡的3房售价为1300万元，折合8.66万元/㎡，如今，该片区的楼盘单价达到了15万元/㎡，仅1年半时间，刚收房不久的华润城3期挂盘均价便翻了倍，涨价6万元/㎡，89㎡涨价近500万元，而150㎡，190㎡大户型则上涨了数千万元。涨幅不可谓不凶猛。
不光是新房，华润城二手房的成交价格也在逐步上涨，拿华润城一期来说，目前链家显示，一期的挂盘均价在142196元/㎡，一套88㎡3房目前挂盘价格在1470万元。

而据周边门店经纪人透露，目前一期89㎡3房的成交价格基本上在1350万左右，单价约在15万元/㎡左右，而2019年4月，成交价格大约在1100万元左右，到了2019年下半年，成交价格在1200万元，半年成交价格差不多涨了100万元。
涨幅要点：作为科技园片区“刚改”网红盘，华润城从地段、学位、品质来看，可谓豪宅品质刚改楼盘。
楼盘拥有主城区、好学位、交通地段优质3大法宝，产品定位更符合时下中产阶段对于改善型购房需求。
项目本身也有硬伤，高容积率，以及户型设计的一些诟病（如户型使用率稍低，部分89㎡户型只能做2房）的欢迎。

2恒裕滨城二期：“话题不断”的湾区核心豪宅

作为深圳湾的典型代表楼盘，恒裕滨城也是不折不扣的网红盘。近年来话题不断，其成交量在深圳湾片区仅次于太古城，成交价连连上涨，其中最具代表性的户型是88㎡的4房单位。
2015年10月，恒裕滨城二期开盘，开盘价高达11万元/㎡，而这4年以来，它的成交价格几乎都在刷新。
链家APP显示，恒裕滨城一期的挂盘均价在16.9万元/㎡左右，恒裕滨城二期的挂牌均价在24.6万元/㎡左右，
但目前并无在售房源，恒裕滨城的房源基本都已经下架，起因是源于2019年底该小区业主“抱团哄抬房价”已被深圳住建局暂停网签。
据其他媒体报道，该小区最高挂牌价曾达到29.35万元/㎡，总价为2460万元，是一套建筑面积约83.79㎡的3室2厅住宅。

2019年9月，恒裕滨城二期最具代表性户型——88㎡的4房单位高层户型成交价格已经涨到了2200万元，折合单价在25万元/㎡，而到了10月，竟跳涨到了27万元/㎡了。
涨幅要点：就区位看，深圳湾片区本身就是深圳价格最贵的片区，目前链家的均价达到了16.8万元/㎡，已远远超出了南山区其他片区价格，也代表了深圳富人对于核心地段的豪宅价值追求定位。
户型使用率较高，如恒裕滨城一套88㎡的4房单位，使用面积有127㎡，得房率193%，这也是受到青睐的一个原因。

3花样年花郡：受利好政策“热捧”的“上车”盘

花样年花郡可谓是2019年宝安片区小户型的涨幅代表，位于宝安中心区的花样年在过去几乎没有什么动静，不过到了2019年，尤其深圳“双11”豪宅线调整之后，在宝安区成交数量一路飙升之后，也跟着连涨了一波。
花样年花郡主打27㎡-36㎡的上车户型，由于部分卖家涨价和惜售，购房者甚至出现了“无房可淘”的窘境，双11豪宅线调整之前，花样年花郡的成交单价最高为86889元/㎡，成交时间在双11新政前三天，不过在“豪宅线”调整之后，花样年花郡的单价已经普通涨至9万元/㎡-10万元/㎡，而这个价格在2019年3月左右，成交均价仅6万元/㎡出头。
涨幅要点：作为宝安中心区的热门小区，从挂盘到成交，速度都较快。从自住角度来说，作为深圳城市次中心区，上车盘，小户型，总价低，交通较为便捷，价格相对亲民，更符合深圳年轻刚需购房群体“上车”宝安中心区。
对部分投资群体来说，总价低，转手快，受到深圳“先行示范区利好”，前海扩容、贷款基础利率首次降息、豪宅线调整新政等影响，对价格的反应也较为敏感，更易转手交易。

4稀缺优质学区房：集体跳涨


保值增值的硬通货——“学区房”在2019年楼市涨幅中依旧扮演主角，跑赢大市。
其中，以宝安的都市翠海花园、南山科技园科苑居、华强北小户型涨幅最为明显。
据深圳贝壳研究院研究数据，近1年来，深圳各区典型学区房涨幅全部超过5%，总体平均涨幅接近10%。几个典型名校学区房，近三年房价甚至超过了30%。
2019年11月，宝安区都市翠海华苑一套建筑面积19㎡的1房户型，成交总价为370万元，成交单价达到了194737元/㎡成为典型个例，而2004年，该盘开盘价仅为4500元/㎡，而这背后，则是有着“宝安中学”这一名校加持。

翠海华苑房价上涨的背后，则是该小区的“宝安中学”这一名校加持。如“百花+实验”学位的金茂礼都，建筑面积42㎡的1房，2019年9月链家成交价格为593万元，而2018年5月的成交价格则为505万元，一年成交价格上涨88万元，涨幅为17%。
此外，南外大冲的学区房，以科苑居为代表的小户型，2019年2月底成交价178万元，2019年11月，成交价已经321万元，涨幅高达80%。
涨幅要点：在深圳学位房行情中，稀缺、总价低的小户型更受购房者青睐。总价低，则意味着风险低，获得名校学位的代价低。
以都市翠海华苑为例，除了因TATA公寓暂停过户，导致都市翠海华苑成交价格和成交量上涨之外，宝安中学入门的学区房也较为稀缺，深圳日益紧张的学区和不断增长的适龄入学儿童形成了较大矛盾。

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2020年成交或有望保持活跃

除了楼市分化，深圳楼市出现的另一大趋势就是，低价位房源也在不断减少，刚需上车门槛越来越高了。
从成交总价来看，深圳低价位段继续延续前几年的下滑走势，而中高价位成交占比则继续上行。此外，豪宅标准调整对南山、宝安、福田等豪宅占比高的区域利好较大，同时政策西移，导致中高价段成交占比提升明显。

▲图源深圳中原研究中心（单位：元/㎡)

深圳中原数据统计显示，其中，150万元以下总价段分布继续小幅下滑至4%，150万-250万元占比显著下滑，占比仅13%，且豪宅标准调整后，两个低价段成交占比都大幅下滑；500万-600万元以及600万-800万元占比则大幅上升，占比都达10%。
深圳中原董事总经理郑叔伦分析认为，虽然从全国看，房地产市场投资信心依然不足，但深圳购买力充足，长期价值仍被看好，外围环境对投资信心的影响减弱。此外，大湾区、先行示范区政策预计有2020必然有更多实际的细则出炉，成交有望继续保持活跃。房价看，依然是缓慢上涨，预计2020年深圳预计成交依然保持活跃。

文/思琳
审读/马琳、戴士潮

@所有人，2020年深圳182个待售楼盘深圳允许“商改租”，租房会更容易吗？最低5折！深圳将迎3宗可售人才房限价宅地首拍2019年深圳大宗交易额首破500亿元！2019深圳楼市成绩单房地产轮流接盘时代来了2019，深圳楼市TOP20大件事超60间空铺，网红变杂货，海岸城商圈凉了？深圳，40公里，房价差了4倍“破5冲6”的光明房价超震撼！盘点深圳近40个超高层地标建筑深圳住建局回应业主炒作房价：违规列黑名单“打8折”的龙华网红盘正在偷偷卖？深圳楼市“小暖冬”前海商地又流拍！天健拿前海限价宅地9年“躺赚”百亿，房价涨6倍，罗湖神盘要卖!亏惨！10余家上市公司卖房“续命”3天2个“日光盘”！深圳楼市年末又火？年涨超100万的“深圳学区房”豪宅还是豪刚？实探蛇口“临海揽山”流拍1块，底价成交2块！深圳年度“双限”土拍冷了警惕！深圳甲级写字楼租金连续9个月下跌成交涨257.1%！深圳“豪宅税”调整这区卖最多公寓卖住宅价！总价150万光明公寓你买吗？