700多万买1房，“打8折”的龙华网红盘正在偷偷卖？

“喝茶费50万元，你先确认户型房号，我们可以去银行开设联名账户，冻结50万元选房资金做监管，最后安排看房成交。”“这个盘不对外发售，只是内部选房，如果买房名额没拿到，冻结资金可以退还给你。“”你看宝安都市X荟、X玺，沙井的X庭部分房源都是内部选房，这个二期目前只有一小部分拿出来卖，宝民路中间两栋才是本次要卖的房源，中间是89㎡中小户型。近期，刚获批预售许可不久的龙华红山金亨利二期楼盘门口，几名现场公开叫卖50万元“喝茶费”，声称保证选房，选不到房就退钱的“内部人士”正卖力向前来看房的购房者介绍项目信息。一名房产销售人员称，其客户有内部渠道可以拿到房源，“喝茶费”并非传言中的50万元，而是20万元，不过前提条件是需要首付300万元才能买。时隔一年半，“内部人士”公开售卖50万元“喝茶费”，身陷”搭板“风波的金亨利二期再一次陷入“喝茶费”漩涡。————两度传闻“叫卖”喝茶费？龙华红山“话题王”楼盘，如此说，并不为过。非常规套路出牌的金亨利二期，这次卖的是二期的剩余房源，所推房源为现房。中房深圳前去探访发现，本应开放的营销中心反倒大门紧闭，被施工围栏挡住，并无开放迹象。
▲施工挡板已遮住营销中心正门（摄于2019年12月）据悉，二期剩余单位于12月13日获批新品现售，推565套房源，主力户型约为88㎡-344㎡，还有1套500多㎡超大户型，整体均价约8.5万元/㎡，最便宜的一套单价为7.6万元/㎡，最贵的为9.1万元/㎡，总价区间在692万-2715万/套。

有购房者表示，这一价格比周边的金亨利一期在售单价至少低出了1.5万-2万元/㎡以上，如果按照低出1.5万元/㎡计算，一套最小的88㎡4房，总价省出132万元，有人测算，这个价格，相当于一期二手房的8折多。
而周边的二手房，如汇龙湾均价在10.3万元/㎡，莱蒙水榭春天5期与6期也突破了10万元/㎡。

链家APP数据显示，金亨利一期目前在售挂盘均价为106811元/㎡，在售房源为12套。
▲金亨利首府在售房源（图源链家APP)一期过往成交的15套房源中显示，2019年4月，链家成交一套89.37㎡4房，成交价格在870万元，成交单价在97349元/㎡，而同样在3月，一套89.26万㎡4房成交价格达到了875万元，成交价格在98029元/平方米。而2018年1月，该盘一套89.18㎡4房户型，成交价格在850万元，成交单价也达到了95313元/㎡。

▲金亨利首府成交房源价格（图源链家APP)

从近两年来看，这个盘成交价格并无太大变化。附近中介表示，该小区一期已有人挂盘16万元/㎡，但目前暂无成交。上个月刚成交一套89㎡房源，成交价格是1180万元，折合单价为13万元/㎡，
可天下的便宜真的这么好捡吗？—————"不搭板"没法住，"搭板"又被投诉？

金亨利除了两次爆出的“喝茶费”之外，二期住宅业主更陷入”不搭板没法住，搭板被举报”的纠纷当中。
由于此前项目从未正式公布过具体户型图，这点让不少购房者心生疑云。
所以，这次本应公开开卖的二期剩余住宅也被购房者质疑，“搭板风波”是否会重蹈覆辙。2018年7月13日，该盘二期开盘，推出A2座和B座共163房源，主力户型为89㎡和164㎡两种，其中89㎡的140套，均价约7.79万元/㎡；164㎡的23套，均价约8.17万元/㎡。
在2018年7月开盘之前，就有传闻指出，由于二期项目前期违建导致未能顺利备案，后又被多家媒体爆出喝茶费炒至50万元。

2018年6月7日，金亨利二期曾发布正式声明，否认索要“喝茶费”，并声称不存在内部认购和关系客户提前选房行为。
在随后的7月份，该公司公布采用摇号的方式进行销售，至此，关于“喝茶费”的争论才在舆论的沸沸扬扬中告一段落。2018年7月，金亨利2期推出1栋A2座和B座合计163套88㎡-163㎡1-2房，认筹仅有322个，当日去化率约87.7%，剩下20多套房源。现场工作人员曾表示任何违法行为都是不允许的，不能乱搭建，也没有拓展。不过到了2019年7月，据《南方+》等多家媒体公开报道，该盘至少有4栋高层都有搭板现象，以金亨利二期88㎡的户型为例，有购房者表示，如果不搭板，该户型只有1房，如果搭板后，则可以做到3房。▲图源“南方+”根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，开发商对所赠送面积不具有合法产权，所“赠送”面积属于非法面积，故不会也不可能写入《房地产证》。此外，商品房搭板也面临安全隐患，是相关部门明令禁止的。深圳笔架山公馆、宝能公馆两个典型楼盘，就因为后搭建的违建问题被投诉引起查封，星河时代刚交房就整栋被贴条，这个楼盘虽然是因为内搭的原因没被查封、也不影响交易，但依然对业主构成了震慑。广东省华商律师事务所周争锋律师认为，购买这种搭板户型，最大的风险在于办房产证的时候要求拆除掉违建部分，如果二手房交易不拆掉，就没办法办理过户，流通属性没了，投资属性也就大打折扣。“你要卖就得把以前的搭建给拆除掉，例如很多搭建的顶楼复式，卖的时候必须把房顶掀掉，然后你才能卖给下一个买家，来了再把房顶再加上去。”周律师表示。而在现场实探中发现，许多声称能拿到二期剩余房源的“内部人士”，也称搭板他们并不保证是否未来会被拆除，“这属于业主内部的事情，我们只负责帮你拿到房。”“听说是没搭板交楼，风险还是有的，万一不能搭的话，只有1房”，现场一名看房者表示。
事实上，有购房者指出，不能搭板的金亨利2期，即便单价在8.5万元/㎡，不但风险隐患大，且得房率还低于周边二手房，总体的购房成本并不见得低，在购房上并不占有优势。
更有购房网友指出，如果不能搭建，相当于700多万买1房，住都没法住。
▲红色部分为金亨利二期赠送面积（89㎡户型）
————“深高就读”是否有保证？金亨利二期位于民宝路与腾龙路交会处，项目距离红山站约700米，项目最大卖点则是夹在一期与二期之间的深圳高级中学北校区，规划学区是深圳高级中学北校区，九年制一贯制，金亨利属于深圳高级中学北校区划片学区范围内。
▲二期离学校间隔了一条民塘路（摄于2019年12月）
不过，名校学区是否能保证，这一点上，许多购房者依然提出了质疑，这主要是和龙华大片区整个学区紧张有关。
由于龙华目前实施大学区制，深圳高级中学北校区也被划入了大学区范畴。据悉，自2019年，深圳高级中学北校区启动第二年招生后，大学区入学便逐渐紧张起来。
2019年，深圳高级中学北校区小一录取积分达到了88分，从招生情况来看，2019年，深圳高级中学北校区招生270人，一类报名的学生就已达到了621人，竞争非常激烈，除了小学区内111人优先录取之外，大学区内262人参与抽签，最终录取率60%。
按照龙华区的积分，购房入户就能得85分的基础分，按照购买时间每满1个月加0.1分（累计不超过3分），独生子女加2分计算，必须满足购房时间截至孩子读书当年的4月份超过30个月的独生子女家庭，才能达到90分满分。
有看房者现场表示，”二期2020年6月30日才交房，现在买了学位也还用不了。“
而龙华向来学区历来非常紧张，去年便有媒体爆出龙华大学区有一半生源面临“分流”风险，今年11月25日，龙华再度发布2020年度小一入学预警，预警显示，龙华明年小一缺口达8000个，初一缺口也达到了3000个。教育部门也提醒市民，尽量不要到学位特别紧张的学区内购买二手房或临时买房、租房，因为此类学生因积分较低很有可能被安排到其他公办或民办学校就读。
显然，随着明年金亨利二期1388户的入伙，势必也将给深圳高级中学北校区就读带来更多的竞争压力。
文/黄思琳、中房报记者 翁晓琳审读/马琳、戴士潮

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