凉！超60间空铺，网红店变杂货摊，深圳海岸城商圈怎么了？

与近期热销的住宅和公寓的相比，深圳部分热门的商圈写字楼和商铺正悄然进入寒冬。
提起深圳南山热门商圈海岸城，你首先想到的是什么？是灯火璀璨的标志性拱形长廊，是全长近725米的高架步行街，还是门外总排着长队的“网红店”？
2015年深圳首家喜茶、2016年深圳首家布朗熊啤酒Bar、2018年深圳首家鹿角巷、2018年深圳首家鲍师傅……近几年来，许许多多耳熟能详的“网红店”，都把海岸城购物中心作为它们进入深圳市场的首选之地。然而在今年底，往昔人流量巨大的海岸城商圈却正悄然发生着变化，为数不少的商铺纷纷贴上了“旺铺转让”、“急转”、“招租”的广告，部分临街的黄金商铺甚至空置期长达4个月。据深圳中原工商铺统计，海岸城商圈目前约有60余家大小商铺处在转让或空置的状态，尤以深圳湾大街沿线商铺为主。而线上搜索，也可以发现大量的海岸城商圈商铺转让信息，都打出了“急租”字样。据中房深圳实探，海岸城最有特色、客流量最旺的二层高架步行街——深圳湾大街空置率最为明显，而空置的商铺多集中在二层的黄金地段，这里通常也是海岸城商圈人流量最旺盛的地段。▲海岸城深圳湾大街沿线空置的商铺，摄于2019年12月

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持续上涨的铺租2007年12月开业的深圳海岸城，是南山经营最早的，也是规模最大的综合型商业体，颇旺的人流，过往超高的人气，使得房东们似乎从未担心过空置问题，通常这家的租约还没到期，另外一家就已经在排队等候了。而超人气势必推高租金。整个海岸城商圈人流最旺的区域当属于二层的深圳湾大街，这条全长约725米，商业面积近4万㎡的深圳湾大街，连接了南北两侧的甲级写字楼大型购物中心、星级酒店和公共广场，成为整个商圈客流导入最密集的区域，也是经营坪效最高的区域。这里的商铺甚至曾创下64.4万元/㎡的天价，说它是中国商圈中的顶级流量，一点都不过分。
▲深圳湾大街（摄于2019年12月）
据了解，位于海岸城商圈二层高架步行街的深圳湾大街商铺，2006年首批发售的商铺售价仅3万-4万元/㎡；2007年第二批发售的商铺售价涨至6万-7万元/㎡；开业12年后，如今商铺最高挂牌价已高达64.4万元/㎡。
在投资者追涨杀跌的习性下，海岸城商铺售价的持续上涨，带动起一波商铺投资热潮。12年来，除了上涨10倍的商铺售价之外，这些商铺的租金收益率也非常高，有人测算，按照2000元/㎡每月计算，每年的租金高达2.4万元/㎡，按照3万-4万元/㎡买入价格计算，一年半的租金就可以全款买下当初的一个铺。炒高的铺价，必将带动铺租的上涨。业主愿意高价购入商铺，除了是看多海岸城商铺长期的价格上升外，更是看中其出租的收益。
而纵观深圳湾大街商铺“网红店”昙花一现，前赴后继，频频换店，业内普遍认为，被高昂的租金所逼退是主要原因之一。
▲深圳湾大街沿线空置的商铺，摄于2019年12月2019年7月，曾经创下排队5小时才能喝一杯的网红奶茶店鹿角巷，挂出了“旺铺转让”的牌子。鹿角巷相关负责人表示，该店由于房租上涨，城市合伙人内部进行门店调整而从进行转让，但据相关媒体报道，该店转让曾4个月无人接手。据了解，当前鹿角巷海岸城店的房租是25万元/月，这家建筑面积约60㎡的店，一年房租就要300万元，按照深圳平均住宅价格5.52万元/㎡计算，仅一年房租就可以买下深圳一套50多㎡的小住宅。以一杯奶茶20-30元来计算，早有人估算，这家店一个月至少得卖掉上万杯才能保本。▲如今的鹿角巷原地址已售卖箱包杂货（摄于2019年12月）▲鹿角巷西面原为一家护肤品店，如今改售卖箱包等杂货（摄于2019年12月）▲“网红”风格娃娃机店铺，目前正在进行招租，里面布满灰层。（摄于2019年12月）2018年3月，海岸城商圈南山唯一一家永旺超市，扎根10年之久的吉之岛，也突然宣布关门结业。
永旺超市海岸城店所属母公司——永旺华南商业有限公司称，该店结业是因为此前与商场物业所有方签订的租赁合约已经到期，但双方未就签订新租约达成共识，所以选择了结业。除此之外，还有2019年4月30日，因合约到期正式关店，位于海岸城西区一楼的Forever21。
—————网购冲击、同质化严重从中原地产搜索“海岸城商铺出租”发现，部分面积在50㎡以下的商铺，最高月租金高达17.59万元。▲海岸城挂牌出售的商铺（来源：中原地产）▲海岸城50㎡以下挂牌出租的商铺（来源：中原地产）周边商铺中介表示，租金高昂且业主不肯降价，使得商铺整体出租情况较差。▲天利名城旁转角铺位，租金高，许多商家难以支撑。（摄于2019年12月）▲曾经的“松哥油焖大虾”店，快速开业又快速消失。（摄于2019年12月）可以看到，如今深圳的商业已经遍地开花，几乎每个区都有多个商业中心，以前罗湖东门和华强北两家独大的格局早就被打破，明显已经达到供过于求的状态。
据赢商大数据中心统计，截至今年4月，南山共有21个购物中心（单个体量≥3万㎡），体量近165万㎡，其中又以后海商圈竞争最为激烈，大量的购物中心如潮水般涌入。
加上实体店铺同质化严重，产品缺乏竞争力，受网购冲击、消费水平下降的影响，商铺空置率变高也在情理之中。▲深圳主要商圈零售平均租金（来源：戴德梁行）除了后起购物中心的追击，互联网电商平台对实体店铺的冲击更为直接。2019年，天猫“双十一”一次次刷新纪录，1分36秒成交额破百亿元，1小时3分59秒成交额破千亿元，最终成交额突破2135亿元。
在天猫官方发布“双十一”中国各省区购买金额榜单排名中，深圳市的成交额排行全国第5，再次证明了深圳人强劲的线上购买力。

▲部分打折到关闭转让的小店 （摄于2019年12月）
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，关店潮背后与经济环境，消费人群，同质化竞争都有关系，背后的深层次原因可能和经济不太景气有关，中小企业纷纷选择“逃离”，深圳前三季度CPI也突破4%的大关，对未来的走向各种不确定，同时也影响了居民消费。▲浦发银行楼下空置的商铺（摄于2019年12月）除了海岸城之外，深圳华强北自2012年来就出现了“空铺潮”，据《证券时报》报道，在因为修地铁而封路的四年里，华强北空铺率最高的时候达到了80%。
2017年初封路解除后，华强北的空铺率情况好转，但作为全国最大的手机批发市场，华强北手机市场的衰落是大势所趋。在出租率不断下降，租金不断下调的压力下，为应对空铺带来的压力，如今大部分商城开始谋求向商贸转型，引进美容、服装等其他产业。
与强劲线上购买力相对应的则是，由于受互联网电商行业的快速崛起，2014-2018年全国已开业购物中心数量连续呈下降趋势。
不过，据戴德梁行数据统计显示，至2020年末，深圳优质购物中心预计还将陆续增加853,000平方米的新供应。
成熟商圈内优质项目集中且辐射范围重叠的状况令招商压力大增，加上经济环境的压力或令消费情绪趋向保守，对优质品牌的争夺将更加激烈，未来一年平均租金涨幅或将放缓。
未来涨幅放缓的租金是否能拯救已经疲软的线下商圈经济，时间会告诉我们答案。
文/黄思琳、谢林晓审读/马琳、戴士潮

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