深圳楼市“小暖冬”

官方数据显示，2019年第3季度，深圳GDP增速创历史最低纪录，增幅仅5.12%。

与增速下滑的GDP相比，受到粤港澳大湾区政策、先行示范区出台、前海扩容、豪宅标准调整、放开港港澳居民在大湾区买房、深汕合作区解冻购房措施等如潮利好叠加，却为深圳楼市注入了乐观情绪。

一波年末小“暖冬”楼市行情在深圳显现。

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商务公寓“只租不售”取消

继11月11日，深圳大幅调整“豪宅税”标准后，深圳再度出台楼市新政。

12月12日，深圳市住房和建设局公开发布《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》，正式取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制，这是深圳短期内对商务公寓政策的再次调整。

据了解，取消商务公寓“只租不售”其实自11月起，就已经开始执行。

回顾2018年7月31日，深圳市政府发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“深四条”），其中规定，开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

深圳市住房和建设局相关人士表示，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

深圳市房地产研究中心主任王锋对此表示，之前规定只租不售，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年”731“新政以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。”

他认为，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。

有业内认为，商务公寓“只租不售”政策取消的政策，和此前调整豪宅线刺激二手房交易的目的一致，目的就是深圳经济“稳增长”。

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“冰火两重天”

虽有政策红利加持，深圳土拍却依旧遭遇冷场。

12月11日，深圳一次性出让6宗地，2018年6月出让中流拍一次的前海桂湾商地再次遭遇流拍，而本应该在当天出让的，前海另一块T201-0118商地也已经于12月5日终止出让。

而在11月22日，深圳同时出让6宗宅地，除坪山坑梓G14313-8018宅地，无人竞买，最后以流拍收场，而其他5宗地成交价格也均未触顶，万科、融创、恒大等民营房企甚至缺席当日竞拍。

与冷清的土拍，近期空置率不断上升的写字楼、商铺相比，临近年底，深圳楼市出现了一波逆势大涨的“井喷行情”。

在刚刚过去的11月里，深圳新房供应新增14个住宅项目，供应面积83.05万平方米，8296套，其中，套数环比大升208%。

深圳新房住宅网签3196套，环比上涨20.33%，一手住宅整体开盘去化率约为47.4%，较上月有所上升。

二手住宅方面，双11的豪宅标准调整导致超过深圳40%的存量住宅交易税费降低，市场信心在逐步增加，成交非常活跃，11月份成交8013套，套数环比上升11.8%，这也是继2016年5月以来，深圳二手房成交首次突破8000套。

世联行方面认为，存量房更加接近完全市场竞争状态，且深圳已进入存量房时代，存量房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。

世联EVS数据统计显示，存量住宅成交在3月份出现了一个明显的拐点。3月份之前基本上维持在每月4000套左右。4月份存量住宅成交忽然放量，随后的7个月明显升温，11月成交再次暴升，超过8000套，二手市场可以说基本被“激活”。

而据了解，部分受到豪宅税减免政策影响的福田、宝安等地，热点区域出现了无房可卖的情况，如宝安区的部分热门小区，如西岸观邸，一套房源仅挂盘2天便被买走，在近期成交的10套房源当中，有3套房源成交小于10天。而同一情况也出现在学区房小户型居多的华强北片区、石厦片区以及景田片区等。

”恐慌式“购房情绪蔓延，这把火甚至还“燃烧”到了深圳第11区“深汕合作区”，12月12日，作为深汕首盘的振业时代花园开盘，总认筹2618个，仅推售376套房，认筹率14.3%，3小时全部售罄。

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深圳业主“暴力控盘”拉升房价

除此之外，近期有爆料人称，深圳二手房交易市场还出现了业主和中介一起控盘捂盘、暴力抬升价格的情况。其中，一组深圳部分小区业主集体与中介集体“暴力控盘”，联合拉升房价的微信贴图在网络流出。

▲网传深圳小区业主“暴力拉涨”对话截图

据爆料人称，南山深圳湾某小区3房，今年年初的成交价格为1000万元，8月份便涨至1100万元，而11月中旬挂盘价为1200万左右，成交价格在1150万元左右。

不过，到了11月底，该小区同户型所有放盘价突然变成了1500万元，最高1800万元，不到半个月暴力拉升了300万至500万元。

而据了解，这些挂盘1500万元的业主，房源并不急卖，甚至部分挂盘根本不打算卖房，只是联合坐庄，集体炒高房价而已。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“联合坐庄操盘”行为风险很大，业主自发形成的价格联盟也很容易被瓦解，相关部门应该对短期上涨幅度异常的小区，涉嫌操盘的中介机构等进行监管。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则称，二手房交易是市场化行为，只要公开透明也无可厚非，近期政策利好出台给深圳市场传递了乐观情绪，哄抬房价，可能会出现“吃差价”，这才是需要监管的。

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未来两年将是楼市调控关键期

12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议透露，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

“今年1-11月份，深圳楼市一直运行平稳。深圳一直坚决贯彻落实国家宏观调控政策，以后也必将严格落实房住不炒的调控要求，公众要避免被部分媒体炒作误导，对楼市产生错误预期。”深圳市房地产研究中心主任王锋对媒体表示。

深圳市住建局亦表示，深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。

据《中国基金报》报道，中国社科院发布的《中国住房发展报告》预计显示，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

为什么拐点会在2025年，社科院给出了四大理由：

第一，中国目前处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，未来还有一定的需求潜力。虽然国内部分地区的城镇化率已经超过了80%，达到发达国家水平，但整体而言，2018年底中国常住人口城镇化率是59.58%，户籍人口城镇化率是43.37%，未来增长空间依然很大。对于楼市来说，未来几年还将产生大量的刚需。

第二，中国经济具有较强的韧性。数据显示，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%。此外，1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%。其中，住宅投资增长14.6%。所以主观上楼市已经转凉，但数据上来看，未来企稳甚至回升才是大趋势。

第三，炒房的利益机制依然存在。比如对于北京而言，楼市拐点基本已定，但仍有城市并不“服输”，甚至存在业主集体控盘，大肆拉抬房价的情况。

第四，楼市调控不太可能放松。分析人士认为，房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所下降，但总量依然较高，大幅松绑的可能性很小。

文/黄思琳

审读/马琳、戴士潮

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