深圳，40公里，房价差了4倍

11月，深圳新房价格同比上涨3.3%，二手房同比上涨6.4%，进入年末的12月，更有众多新盘加推，“日光盘”频现，似乎延续了上月的似火热情。

不过，在量价齐升的深圳楼市背景下，“西线红透半边天，东线安静如处子”，却成了深圳楼市目前的真实写照。
东西冷热不均，区域分化明显，有人欢喜有人忧。与位于深圳西部的科技园、前海、宝中、香蜜湖、光明等多个热点区域标杆楼盘涨势明显截然不同的是，东部的龙岗、坪山、罗湖地区少有动静，甚至3年未见涨幅。
距离不过40来公里，深圳东西部的房价差竟高达4倍。————个别新盘“0备案”？11月，刘女士（化名）终于卖掉了自己一套位于龙岗区75㎡的两房，挂盘价格是315万元，半年过去了，这个单价还维持在4.1万元/㎡左右，上月终于卖掉房子的刘女士提到，自己家小区从2017年以来是有所上涨，2年涨幅也不到10%，这个涨幅比起今年的西部几个片区是很微弱了。刘女士认为，龙岗交通目前还是硬伤，也只有一条地铁线，与中心区距离也远。
”看房的人少，差不多也是花了一段时间才卖掉，曾先生（化名）有一套位于龙岗中心城片区，一套约90㎡的万科天誉3房，最后也以390万元的价格出售，均价在4.1万/㎡。
曾先生在龙岗中心城片区居住已有3年时间，他认为，比起同样是沙井、光明等刚需片区，龙岗片区的涨幅确实是差远了。
“对于还没有购买龙岗房子的刚需客来说，龙岗的涨幅还是比较友好的，现在光明一些房价都破6了，但龙岗整体还在4字出头，如果上班通勤时间不太长，等2022年，地铁14号线开通，可能应该会带动一波涨幅。不过，他认为，虽然地段价格相对便宜，但投资价值目前来说还是较低的。2019年，在深圳全年新增备案的131个新盘当中，龙岗依旧是供应大户，全年共推出44个新盘。
去化率来看，与前海、宝安中心区、香蜜湖等片区相比，却并不理想。据了解，今年龙岗部分新盘，如恒裕珑城去化约为80%，特发天鹅湖畔去化约4成等，其他个盘去化成交普遍一般，有些甚至开盘几个月去化不足10%。以11月28日拿到预售许可的龙岗平湖某盘来说，该盘共推出468套住宅。而近期中房深圳查询深圳规土委网站却发现，目前该盘却显示“0备案”，虽然不排除备案的延迟性，但开盘已近数月，去化也可见一斑。
▲预售已一月有余，龙岗平湖某新盘还未显示备案。
龙岗中心城片区一名资深经纪人表示，自2016年深圳房地产高压政策出台之后，除了个别如龙岗外国语小户型学区房每年涨约10%左右外，大部分龙岗二手房涨幅并不大，滞涨状态的房子比较多。▲龙岗片区二手房价格走势从链家的龙岗片区二手房价格走势也可以发现，目前无论是挂盘总价还是销售总价，基本上处于横盘的状态，目前成交总价略低于挂盘总价。
▲龙岗二手房价区域图（图源链家）
而不仅新房新增供应量大，龙岗二手房市场挂盘数量也远远高于西部一些涨幅较大的热门片区。目前，龙岗整个片区链家挂盘房源为14271套，最近90天内成交房源为1379套。对比相距约30公里的西部前海片区，作为今年轮涨的代表，前海片区目前挂盘均价是龙岗的近2倍，挂盘房源794套，90天内成交161套。同样，今年楼市大热门的西部宝安中心区，11月链家参考均价为92416元/㎡，挂盘房源为314套，90天内成交121套，成交较为活跃。
而在今年大涨的深圳湾片区，11月的参考价达到了167151元/㎡，这个参考价格差不多是龙岗片区的4倍以上。
相关数据显示，从2017年12月到2019年4月，龙岗区二手房也仅破4字头，但二手成交均价却呈现上涨趋势，整体看，龙岗作为刚需片区，成交还是依旧比较活跃，但是购买力依旧处在静态水平，并未见有上涨趋势。
————热门区域4年涨5倍相对于龙岗、盐田等部分片区的相对滞涨，深圳今年热门的几个片区，如深圳湾、前海、宝安中心、碧海、光明等片区，不仅新盘去化速度快，价格也是水涨船高。例如，近期被深圳市住建局点名，暂停二手房网签的深圳湾片区代表——恒裕滨城，4年前的开盘价格约为11万元/㎡，如今的单价却上涨至20万元/㎡以上，4年时间足足涨了5倍。除了领涨的深圳湾片区，2019年还有去化不错的前海和宝安中心区，今年前海新增入市的两个楼盘，招商领玺和颐湾府均取得了不错的去化效果，宝安中心区的海纳公馆开盘去化率也达到了8成-9成以上。同时，前海二手房涨幅也较为靠前，部分房源去年挂盘价格在8.5万元/㎡左右，今年普遍达到了9万-10万元/㎡。购房者张东（化名）近期在前海片区物色合适的房源，他发现，很多前海南片区的房子早已窜到了10万元/㎡以上，在张东物色的该小区，链家的挂盘均价已达99788元/㎡，一套66.4㎡的2房，挂盘价格为730万元，挂盘单价超过了10万元/㎡。张东表示，去年看这个房，均价也才8万多元，如今不到一年，每平方米涨了1万多元，张东表示，目前深圳整个片区都在上涨，如今在南山、福田片区800万元也能选到各方面合适的3房了。据深圳中原研究中心数据显示，今年跟涨区域的宝安，二手房均价达到了60336元/㎡，环比上升3.5%，涨幅仅次于南山区。例如，宝安的小户型代表，花样年花郡在豪宅线之后，单价普遍已经涨到约9万-10万/㎡，而主打1房1厅的花样郡，去年总价则基本处于360万元过往“豪宅线”标准以下。此外，南山大冲片区、百花片区、华强北片区等几个优质学位片区，小户型学区房涨幅也较大，部分年涨幅均超过100万元，“一些房源基本稍微低于市场价5万-10万元就会被迅速签下，成交价格在2-3天左右。
而拥有深圳双实验顶级学位的国城花园，目前链家挂牌在售均价达到了174379元/平方米，房龄却长达24年。“也就在今年11月，国城花园最受关注的44平方米南向一套户型，挂牌价格为1050万元，最后以995万元成交。”一名链家资深经纪人告诉中房深圳，这套成交单价达到了22.6万元/平方米，成交周期也只有26天，在同类学区房当中，单价最高。“有中介表示，甚至龙华中心区部分新盘在过去3年普遍不涨，如今也从"5字头"站上了"6字头"。值得一提的是，尽管大区域上整体涨幅靠前，但从小区域范围来看，依旧存在分化，例如较为典型的宝安区，沙井、西乡、宝安中心区、新安等片区为置业的热门片区，新房集中，二手房也轮涨，不过，如福永、松岗等片区却出现了一定程度的下跌，例如，福永11月均价就比去年同期下跌13.78%。
即使在整体均价最高的南山区，同一片区部分房源也相差较大，如南头片区依旧可以找到5万元出头的房子，深圳湾片区12万元以下单证房源却难觅踪迹。————有盘一年跌价18%据诸葛找房统计，深圳2019年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中，有51个楼盘出现了降价，66个片区中，有11个片区挂牌价格下跌。截至2019年11月，在过去的一年里，龙岗大道1号业主挂牌大降18.33%，从一年前的47207元/m²“缩水”到今天的38553元/m²。以建筑面积86m²的户型计算，该盘跌幅达18%，跌价达到74万元，而在2019年年度挂盘价格跌幅TOP10楼盘中，跌幅排名第二的承翰半山海从38008元/m²到33936/m²，跌幅为10.71%。诸葛找房数据研究显示，在2019年深圳楼市片区涨幅TOP10中，福田占5席，南山占3席，龙华和宝安也各占1席。热门片区有八卦岭、科技园、大浪、前海、福田中心区、蛇口、上步、竹子林、宝安中心区以及香蜜湖。2019年跌幅前5片区中，原关外片区却占据了4席，如南澳、葵涌、石岩、盐田港等远郊，由于地面交通不畅、社区不完善，导致业主降价出售。▲2019年深圳楼盘涨跌幅TOP10( 图源：楼市智讯）40公里，房价相差4倍，您会怎么选呢？

文/黄思琳
审读/马琳、戴士潮

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