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首破500亿元！2019年深圳大宗交易额同比涨近8成
频发的大宗交易，显示深圳已成为内地房地产大宗投资最重要的目的地之一。
————2019年大宗交易额首破500亿元
据戴德梁行数据统计，2019年全年，深圳共录得31宗大宗交易，交易金额为507亿元，大宗交易规模首次突破500亿元，同比增长了77%，占全国总成交金额的近五分之一。
从成交金额上来看，深圳的成交金额仅次于上海（757亿元，57宗）、北京（751亿元、31宗），排名全国第3，成交金额占比也由2018年的9%上升至19%。
过往通过收购工业厂房进行旧改，一直是开发商在深圳获得土地的重要渠道，因此，工业厂房类一直是过去深圳大宗物业交易的主力。
不过，自2017年年底起，在深圳史上最严工改政策出台后，深圳厂房公寓改住宅产品出售的途径被限制之后，研发办公物业存量逐渐取代了工业产房类交易，写字楼便成为大宗交易的主力。
同时，写字楼物业还具备良好的现金流、较低的运营难度以及更高的投资回报率，一直以来占据全年成交物业的半壁江山。
中商情报网发布的《2014-2018 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来，写字楼物业的投资年回报率在 4%-10%，写字楼物业带来的租金收入也一直保持着 20%-25% 的年增长率。
2019年，深圳写字楼同样作为大宗交易的主力，成交金额达到了387亿元，占比达76%，数量占比也达到了61%。
其次为商业物业，成交金额为71亿元，成交金额占比14%，其中公寓住宅大宗成交为2宗，工业厂房全年成交为5宗。
值得一提的是，整售物业当中，超大金额的交易依然占据了一定比例，深圳大宗交易成交额20亿元以上交易共有8宗，约415亿元，占比超过了80%。
————投资型买家依旧占7成
据统计数据来看，在2019年的大宗交易数据中，投资型买家依旧占据了7成的比例，投资机构属性依旧活跃。
与此同时，总部企业出于自用考虑而购置写字楼的大宗交易在今年的占比也有所增加，交易总数占比达到40%。
其中，投资型买家平均每宗交易23亿元，今年的投资型买家包括中国人寿、中信保诚、盈峰控股、合景泰富地产以及领展等机构。
而自用型买家虽然金额较小，但交易金额也达到了62亿元，共有12宗自用买家，成交金额占比为12%，包括中国燃气、华一世纪、中国电建、中国人寿等自用型买家。
业内分析认为，深圳今年政策利好不断，随着粤港澳大湾区政策出台落地，下半年“深圳先行示范区”政策出台，深圳取消“豪宅税”征收标准，取消商务公寓“只租不售”的政策等，都在一定程度上提升了投资者对于深圳大宗交易市场的信心。
另据戴德梁行数据统计，深圳目前有超过90%的成交金额发生在深圳核心区域，其中，福田、南山超大型成交频现。其中，罗湖、福田、南山大宗交易共录得20宗，约460亿元，占比超过90%。
如华润前海大厦T2写字楼整售、太子湾03-05写字楼整售，华侨城大厦、招商中环被整体打包出售均发生在南山以及福田等核心区域。
—————深圳外资大宗交易占比增加至16%
深圳房地产因其需求旺盛，增值空间大等因素，已变为国内一线城市最核心投资标的，甚至也吸引了不少外资机构。
2019年，深圳同时也迎来了历史上最大宗外资投资案例。
2019年2月，领展宣布以66亿元收购深圳福田中心的新怡景商业中心，打破了中国购物中心成交的最高纪录，也拉开了今年外资大额投资深圳物业的序幕。
领展方面称，收购深圳核心地段物业符合公司投资策略，公司将持有此物业作为长线投资。
数据分析显示，尽管近6成外资买家依旧青睐于老牌城市——上海，但深圳今年的外资投资占比增速依旧较快，达到了16%，深圳作为大湾区的核心城市，在2019年外资大宗交易占比仅次于北京，外资总投资额约为80亿元，占据全国市场的11%。
随着限价限购的政策延续，开发商整售意愿也通常比较强烈。相比散售，大宗交易还能快速回笼资金，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，整购对于开发商来说一方面能回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低。大宗买卖快速收回资金，对于投资公司来说，付款能力较强，即使给予相应折扣，开发商也乐意出售。”
戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示，深圳大宗交易外资占比大幅增加至16%，表明后市依旧看好深圳，他认为，未来随着融资环境严峻持续，市场认同的投资逻辑将逐渐由短线投机转向长线运营投资，投资人更趋成熟实际，总部型自用买家需求持续增强。
”建议持续关注核心区域的核心物业、拥有稳定现金流的物业、小体量的甲级独栋办公物业、具有改造翻新提升空间的老旧物业“，他认为，未来整售物业产品的打造将更加市场化、定位也更加将细分。
文/黄思琳
审读/马琳、戴士潮