晓有见地｜房地产风声鹤唳

1

2021年，感觉一直在观看“有生之年”系列，中概股去不了美国，学生不用再补课，爽子和吴签彻底崩塌，就连淘宝和微信，也将要打通了。

前阵子和一位开发商朋友聊天，说起行业的近况，老潘“跑路”，万科跌破24，蓝光折戟，恒大危机等，不禁感慨，房地产也真是变天了。

但我们当时有一个共识：行业基本面其实还是不错的，只是政策面整整一年，都是持续利空，导致预期变差了，股市、债市首当其冲。

没想到一个月后，这种预期演变成了一种信心危机。

广发银行因为恒大一笔1.3亿元未到期的贷款，发起了诉讼前财产保全，这份裁判文书公开几天后，忽然在全网发酵，导致恒大系接连两天的股债双杀，市值蒸发近千亿。

这是房地产历史上罕见的，地产商与银行之间的对峙，要知道，过去三十年，商业银行都是地产公司，尤其是头部公司的坚定支持者、同盟者。

虽然双方很快就达成了和解，但这事儿折射了，整个市场对于房地产风险的担忧无量上升，甚至到了不惜自损的程度。

这不是恒大一家公司的危情。事实上，从年初华夏幸福暴雷开始，整个房地产行业，就已经笼罩在一种悲观、脆弱的情绪中。

我们当下所处的社交媒体时代，信息可以即时、瞬即到达全球的各个角落、犄角旮旯，无论是暴富机会还是危机苗头，都会被瞬间放大；资金投资会抱团、资金避险也会抱团。

去年深圳楼市的魔幻行情、茅台的无限上涨、今年股市狂怼新能源、宁德时代，都是资金在抱团；而大蓝筹平安、万科的股价低迷，房地产行业的信心危机，也不过是资金在集体避险罢了。 

2

最近的市场氛围，让我想起2008年，那时我刚入行不久，便亲身经历了房地产的第一次危机。

那虽是美国次贷危机的衍生反应，但却在国内，演变成了一场实实在在的生死考验。

我记得，首先是外资大撤退，投行们纷纷将资金撤回美国，恒大上市折戟、龙湖、卓越也都押后，当时热衷于投资中国房企的瑞银蔡洪平、渣打陈凡、美银美林蓬钢等人，也感到了寒意，将手中的项目停下了。

没有了资金来源的地产商们被迫打折降价，王石抛出了“拐点论”，万科率先在杭州降价，远洋、龙湖等在北京也都推出了6.5折、7折的特价房，全国范围内的降价潮也在不断上演。

持续了将近一年的寒流，让万科上市多年首次净利下滑，高管那年全都没拿奖金；绿城差点被中海收购，龙湖也游走在崩盘的边缘，许多小房企就此消失了。

后来，还是“四万亿”救了开发商，恒大转头在2009年就上了市，许家印“蛰伏一年又扬眉”，志得意满。

自此，在几轮货币放水下，房地产开启了长达十年的繁荣期，冒出了许许多多黑马，融创便是其中最大的一匹，也制造了无数的富豪、首富，杨惠妍、王健林、许家印……烈火烹油，鲜花着锦。

而从08年危机中得到教训的人，却很少。大部分人都在繁华盛景中，忘记了曾经的疼痛。

是的，你会注意到，吸取了教训的人，现在都活得很好，比如万科的郁亮，比如龙湖的吴亚军。

3

回头再看当下的房地产市场，并没有2008年那么差，就连降价，都是零星的。

上半年新房卖了9.3万亿，创下历史新高，中原预计全年将达19万亿，而去年则是17万亿；这与地产股市、债市的风声鹤唳，形成了强烈反差。

无怪乎万科大股东深铁要在股东大会力挺、龙湖吴老师要释放“新千亿”拉动股价；就连过去很佛系的中海、华润、保利、金地，都开始重视市值管理了。

这让我们在观察危机事件时，有一个更客观的视角，那就是，当下部分房企的暴雷，只是点状的风险出清，而非行业性崩塌。

正如大自然的生态系统要平衡一样，优胜劣汰，太正常了。

但由于市场信心不足，导致任何一家出事的房企，化解危机的路径都变得更加困难：你一旦开始变卖资产，市场和投资者就唯恐避之不及了；而在恐慌情绪下，意向收购方也难以客观衡量标的公司的价值，束手束脚。

这就需要困境中的大佬们，有超强的勇气，断臂求生，而不是心怀侥幸，一味拖延，错过最佳的时间窗口。

在此我们也可以重新思考所谓“管理红利”，那可能就是兼并重组胜者的红利，这一轮，中海、万科们将迎来巨大的机会。

蓝光已经做好了准备。杨铿把自己手头的股份全部转到了蓝光集团，变成法人持股，这样一旦在公司破产重整时，他就能以债权人身份参与表决。

阳光城CFO吴建斌说，从2017年开始，这次调控的时长远远超出了预想，他预计最少还有三年。

这个过程显然是非常痛苦的，但趋势的力量，没有人能对抗。

我想起万科的财务策略有一条：要保证在极端情况下，不依赖外部融资，也可以活很久。

往期推荐