企业避险：公司绕过中介服务成交生意构成跳单行为，还需支付报酬么？
很多企业在经营的过程中，经常需要第三方服务，如找办公室、猎头找人、租借设备等。而在这些居间服务、中介服务中往往会发生“跳单”的情况。
“跳单”是指委托人或企业绕开、跳过中介公司，并利用中介公司提供的信息与第三方达成交易的情况。
但《民法典》明文规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。“跳单”有风险！在实际判案中，法院是如何处理这些“跳单”纠纷的呢？
案例：中介公司提供的消息如非独家信息的，很难被认定为“跳单”，但可以主张委托方支付必要费用。
光宇企业(受托人、乙方)与江彩公司(委托人、甲方)签订《委托协议书》,其中明确:四、物业名称、地址及面积为石浦40亩国有土地6500㎡厂房(仁成路XXX号),练塘28亩国有土地;五、经乙方介绍的物业(包括乙方之亲属、授权人、代理人)成功承租/购入所介绍之物业,甲方需要向乙方支付买卖成交总价的0.6%作为佣金,支付佣金时间为签署租赁/买卖合同生效之日;六、如甲方私下与乙方所介绍的房东(包括乙方之亲属、授权人、委托人或代理人)签订合约,甲方仍需支付上述之佣金;九、附件《看楼确认书》作为本协议附件,证明乙方带甲方看房的依据等。
2018年11月3日,光宇企业、江彩公司签订《看楼确认书》,其中明确:1.我们热诚为您提供房地产经纪服务,直到为您找到满意的厂房为止;2.您实地察看下述物业后,承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系,即使下述物业最后由您(或您的亲属、授权人、委托人、代理人)不经我公司与业主私下联络签约,您须在一周内支付我公司违约金,金额为所买卖物业成交总价的2%;名称及地址为昆山昱美克精密机械有限公司,面积为40亩土地,楼层仁成路XXX号等。江彩公司法定代表人蔡观兴在其中手书“已看过”、“上海江彩工贸有限公司”等文字。
2018年12月29日,江彩公司(甲方)与光宇企业(乙方)签订《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》,其中明确:一、甲方购买土地和厂房,地址和名称昆山光弘达机械有限公司仁成路XXX号;二、甲方购买厂房总面积(大写)陆仟肆佰平方米,土地面积(大写)叁拾捌点玖陆亩,总金额合人民币(大写)叁仟玖佰万整(税费各付,境内交易);十二、备注补充协议,1、交易金额超出合同中标的总价(叁仟玖佰万整),此协议无效。(税费除外)2、甲方与客户的所有交易为账面交易(带发票)。3、合同中的第七条参照补充协议的第1、2、3条执行等。该合同书末尾写有“甲方与客户10天内见面后,此份协议有效”、“甲方见到乙方与客户签订的委托协议后,此合同有效”等文字。现光宇企业、江彩公司均确认该合同无效。
此后,江彩公司(甲方、佣金支付人)与万德福公司(乙方、佣金收受人)签订《佣金确认书》,其中明确:成交物业地址,昆山市千灯镇石浦仁成路XXX号;成交金额肆仟零陆拾伍万元整;甲方在交易中的地位为买受方;佣金金额为伍拾万元整;经双方签署后即行生效等。
而后，光宇企业以江彩公司“跳单”为由起诉请求：1.判令江彩公司支付光宇企业中介费255,000元;2.判令江彩公司支付光宇企业违约金850,000元。
法院认为：首先,光宇企业并未独家掌握涉案不动产销售信息。其次,江彩公司通过公众可知的正当途径可获得涉案不动产销售信息。在此情况下,江彩公司当然有权选择能够促成交易且有产权人授权的万德福公司提供居间服务。综上,江彩公司并未利用光宇企业的信息、机会等,故江彩公司的相关行为不构成“跳单”违约。此外,根据相关法律规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。考虑到本案纠纷的一次性解决,为减少当事人诉累,并在光宇企业主张相关中介费的前提下,可酌情处理光宇企业支出的必要费用。现因江彩公司确认光宇企业曾陪同前往涉案不动产查看数次、促成2018年12月的洽谈等事实,故一审法院从本案实际情况出发,兼顾公平合理原则,酌情确定江彩公司应支付光宇企业必要费用30,000元。
案例分析：
上述案例中，因中介方提供的是非独家信息，所以不构成“跳单”；同时，因为双方未约定活动费用的承担，所以虽然委托方构成违约，但仍然需要承担履行合同的必要费用。
从上述案例中可知，虽然《民法典》规定了跳单行为也应支付报酬，但是要证明成立“跳单”行为的难度较大。同时，虽然不构成“跳单”行为，但是，根据法律的规定，即使中介人未能促成成交，也可以收取必要费用。为避免因“跳单”发生纠纷，建议在起草中介合同中加入下列条款：
委托方在收到中介方提供的信息之日起的___日内，应向中介方反馈是否有相同的推荐，否则应视为中介方的推荐。
中介活动费用是指中介方为完成委托事项实际支出的必要费用（不包括佣金)。中介活动费用由【中介方/委托方】承担。
活动经费范围包含：【】(如交通费、看房费等)。
功能推荐：
用企业合规大师合同库查找规范化中介服务类合同，并用合同AI审查及时审查合同条款，提出专业、权威的法律意见，就能有效明确跳单行为的承担责任和支付金额，减少后期纠纷。
登录 www.xiaobaogong.com
小包公官网——企业合规大师——合同库、AI审查功能
操作指引：
企业合规大师——合同AI审查
扫码免费体验小包公企业合规大师
电脑端登录
www.xiaobaogong.com
喜欢小包公的文章？
欢迎分享，点赞，点在看⬇⬇