企业避险：零收入却要交房租！疫情期间如何合法减免租？创业必看！

      前几日，疫情中的上海有38位小咖啡店主发了联合声明，门店停摆，资金链断裂，每天睁眼的第一刻就在想如何付房租、水电、人力、食材损耗……无疑目前最难熬的群体之一就是开实体店的小老板们！

      为了缓解疫情带来的经济损失，国家及地方相继出台了一些承租国有经营性房屋减免租金的帮扶政策或指导意见，而对于承租非国有房屋的，则实行鼓励型政策——鼓励、引导出租人通过与承租人协商的方式减免租金、适当帮扶、倡议业主减租等。虽说有政府鼓励及引导，但承租非国有经营性房屋是否可以因疫情影响减免房租的争议也不少，承租人说减免租金是本分，出租人则说减免租金是情分，各执一词。那么，疫情下，商用租赁合同的房租是否可以减免呢？我们通过以下几个案例分析。

一、合同约定因疫情影响可以减免租金的，法院予以支持。

 2018年7月21日，盛亿昌达公司与田某某签订《房屋租赁合同》，约定盛亿昌达公司将位于北京市xx房屋出租给田某某用于经营舞蹈培训使用，租赁期间截至2023年9月30日。合同签订后，田某某未按合同约定于2019年11月10日交付下年度租金也未解除合同腾退房屋，盛亿昌达经多次催要未果遂诉至法院。田某某辩称因疫情和防控措施导致租赁场地无法使用，无法继续履行租赁合同，不够成违约；且疫情期间盛亿昌达公司同意免除3个月房屋租金，减免租金分两次从应缴纳租金中扣除。盛亿昌达公司辩称该政策是给守约客户的政策，而田某某与盛亿昌达公司的合同已解除，不属于免租范围。

法院认为

田某某提供微信聊天纪录显示，盛亿昌达公司同意给田某某免除三个月租金，故该3个月疫情导致的租金免除应适用田某某与盛亿昌达的合同，盛亿昌达主张不给田某某免除，于法无据，本院不予支持。

      案情分析

      疫情期间，出租人与承租人就租金优惠签订补充协议的，法院依法确认补充协议的效力，出租人应按照补充协议约定给予承租人减免房租。同时，如补充协议约定承租人应严格按照补充协议缴纳租金，否则出租人有权要求承租人按原合同支付全部租金的，该约定有效，承租人应严格执行补充协议的约定。

二、合同未约定因疫情影响可减免租金

2013年12月2日武某某与锦世联行公司签订《商铺租赁合同》，合同约定武某某将大同xx商铺出租给锦世联行公司，租赁期限为5年，自2015年3月20日起算。合同签订后，武某某向锦世联行公司交付商铺，锦世联行公司未按合同约定支付年租金，武某某多次催要未果诉至法院。锦世联行公司辩称：因受疫情影响，从2020年1月20日开始闭店、停止经营，请求减免租金。

法院认为

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》之规定，锦世联行公司承租武某某商铺用于经营，锦世联行公司经营的商场疫情期间处于停业状态，疫情导致锦世联行公司周转困难，租赁合同无法履行，考虑到疫情影响因素本院酌情减免一个月租金。

     案情分析

因疫情及管控措施影响承租人无法正常使用租赁房屋从事经营活动，无法实现合同目的的，承租人据此主张减免租金，法院根据公平原则及疫情对承租人的影响程度酌情予以减免租金。该情形下，出租人不可以承租人未按约支付租金为由解除合同并承担违约责任，但承租人除了提出减免租金的主张，也可以通过提出解除合同的方式以止损。

三、疫情并未影响房屋实际占有使用，没有达到严重程度，一般不减免租金。

2019年3月12日中科声威公司与易晟拓明公司签订了《写字楼租赁协议》，约定中科声威公司将昌平区xx房屋出租给易晟拓明公司，租期为24个月。签订合同后，易晟拓明公司按约支付了部分租金，之后以种种理由拖欠后续租金，中科声威公司多次催讨无效后诉至法院。中科声威辩称因中科声威公司原因不能及时办理工商地址迁移主张中科声威违约，并主张因疫情导致营业收入减少请求减免租金，中科声威公司不同意减免租金。

法院认为

本案涉案房屋作为办公场所使用，物业查询进出人员体温、健康宝等信息，无异常的可以正常出入涉案房屋，疫情未影响易晟拓明实际占有使用房屋，不免除承租人的租金给付义务，故易晟拓明主张减免租金的请求，本院不予支持。

     案情分析

疫情没有影响承租人实际占有使用房屋，只是导致营业收入减少的，承租人据此主张减免租金的，出租人不同意减免租金的，法院不予支持。值得注意的是，在此情况下，承租人也不能据此单方解除合同，否则可能被认定为违约，需承担违约责任。

问

面对反复无常新冠疫情，承租人可以

采取什么措施来维护自己的权益呢？

• 想要在租赁合同中尽可能降低风险，在签订合同时可以把合同条款写清楚，因此，可以参考以下方法：

（一）协议约定

1、在主合同中明确约定关于不可抗力情形下可以减免租金

参考条款：

出租人与承租人双方协商一致，因不可抗力因素（包括但不限于新冠疫情等）导致合同目的无法实现的，承租人有权要求出租人减免疫情影响期间的租金（即按原约定房屋租金的___%支付租金）或单方解除本合同。

2、就减免租金事项形成书面补充协议

参考条款：

因新冠疫情的影响，出租人与承租人双方经协议一致就房租减免事宜达成补充协议如下：

（1）减免时限：自___年___月___日至___年___月___日止；到期后，仍未消除疫情对承租人目的的实现的，出租人应延长租金减免时限。

（2）减免比例：按照原合同约定的当期承租人应支付租金的___%予以减免，即在减免期限内，承租人按照___元/每天/平方米的价格支付租金。

（二）及时向出租人申请减免租金

承租人应在租金支付时间到期之前及时通过书面形式向出租人提出减免租金的申请，协商一致的，应签订书面补充协议。

（三）及时维权

承租人与出租人就租金减免问题未达成一致意见，承租人应及时收集政府或其他部门对承租人采取疫情防控强制停业措施的相关文件及证据、因疫情导致收入锐减的证据，及时向法院提起诉讼。

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