这座长三角城市，核弹级救市
首个取消限购限售城市诞生！房价要涨？
作者 | 秋池 南风窗长三角研究院特约研究员
编辑 | 陈莹
最近，热播电视剧《心居》再一次引起了观众对于“买房”的关注。
“走到哪，哪都在讨论房子。”“攒钱的速度永远赶不上房价上涨速度”。从2009年引发观众热议的《蜗居》,到现在的《心居》，海清饰演的女主角，一直都在为“买房”而忙碌。
《心居》海清 图源：网络
眼下，沉寂了许久的楼市，终于迎来了拐点。
4月1日，浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。其中提出，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。
图源：衢州市人民政府
该《通知》同时还规定，市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中，尚未网签的144平方米及以上新建商品住房“不限售”，土地出让公告里有特别约定的除外。
衢州此举成为全国较先对限购和限售均取消的城市，无疑具有非常强的信号意义。
衢州，浙江西部的一座普通地级市。
在成为今年全国首个同时放松“两限”的城市之前，衢州这座四线城市很少成为舆论关注的焦点。
在2020年新一线城市研究所发布的《城市商业魅力排行榜》上，衢州位列四线城市。
浙江省11个地级市当中，有新一线城市、二线城市、三线城市，鲜见四线城市。只有衢州、丽水两地被列为四线城市。
这与衢州的经济实力有着很大关系。在浙江省内，衢州的经济体量也确实相对小很多。2021年衢州GDP为1875.61亿元，在浙江省内仅高于舟山市和丽水市。
图源：山川网
另一方面，衢州的人口规模也不是很大。根据第七次人口普查数据，衢州常住人口也只有227.6万人，居住在城镇的人口更是仅有131万人。
从经济总量、人口规模来看，衢州都很难说是一个典型的“明星城市”。
不过，衢州虽然是一座四线城市，但房价已经赶上一线城市。
拿去年来说，根据易居研究院的数据，2021年一季度，衢州新建商品住宅楼市量价齐涨，成交均价从2020年四季度的15488元/平米上涨到19126/平米，达到历史高位。成交量也从上季度的1623套上升到2872套。
同期水平来看，衢州的房价不仅高过同在长三角内江苏南通这样的GDP万亿城市，在全国范围内也超过了大连这样的副省级城市。
江南智造总局了解到，此前长三角的三四线城市和县城楼市快速上涨，全国有100余个县(县级市)房价均价超过1万元/平米，超过九成位于东部沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。
2022年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 来源：统计局网站
因为房价上涨过快，针对这些小城市、县的楼市调控政策也随之纷纷出台。在此背景下，衢州对房地产市场也进行严格的调控。
例如，过去外地人在衢州购房需要1年社保，企业禁止购房。限售方面，在市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房网签后5年内不得转让。
此次突然进行政策“松绑”，或许与衢州房地产市场遭遇“寒流”有关。
根据亿翰智库数据显示，2021年10月以来，衢州一手房成交面积和套数逐渐下降（除了2021年12月，开发商或为了年底冲业绩降价促销）。
今年一季度，衢州的一手房均价尽管仍达到19953元/平米，但成交量已经大幅萎缩，只有689套，跟2021年一季度相比下降了76%。
浙江省衢州市西区新城区夜景
二手房方面，2021年11月-2022年2月，衢州成交面积与金额保持平稳态势，成交面积在2万平方米左右，成交金额则稳定在2-3亿元左右；但到了3月，情况急降直下，成交面积跌落至0.16万平方米，成交金额仅为0.182亿元。
从数据上看，过去一年，衢州房地产市场经历了由热转冷的“过山车”。
衢州不是第一个对楼市进行“松绑”的城市。
根据统计，2022年一季度，全国已经有超过60个城市发布了楼市宽松政策，如近期郑州、福州取消限购，哈尔滨和青岛即墨区取消限售。
松绑的措施包括，降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大引才力度、发放购房补贴等。
同时，供给端多城市下调资金监管，延缓土地出让金缴纳时间、下调保证金比例等。
部分城市放松限购、限售政策
在这之中，衢州与另一座北方海滨城市秦皇岛，则是松绑力度更强的城市代表。
4月2日，秦皇岛宣布，自2017年4月15日施行的限购令正式废除，楼市松绑。
秦皇岛似乎也是铁了心要“救市”。跟之前多个要解除限购令的城市，大多是“当天发文、次日叫停”不同，此次，秦皇岛市政府以政府公告的形式发文取消房地产限售限购政策，以政府发文的形式终止2017年出台的房地产限售限购政策，这在全国实属罕见。
河北省秦皇岛城市建筑夜景
在取消限购之前，秦皇岛楼市同样也处于前所未有的低谷时期。
2021年秦皇岛商品住宅供应面积121.61万平方米，同比下降45%；成交面积103.59万平方米，同比下降50%；成交金额127.45亿元，同比下降50%。几组数据，均遭“腰斩”。
其实早在3月中旬便有传言说秦皇岛要解除限购政策，有网友曾经在领导留言板留言询问，3月23日，中共秦皇岛市委办公室回复政府尚未发布解除限购政策。
“但是没想到，3天后，解除限购的政策便发布了。”
同样是三四线城市，秦皇岛的GDP也长期处在2000亿元以下。2021年秦皇岛GDP为1843.8亿元，在河北省内排在第八位。
不同的是，跟衢州相比，秦皇岛的常住人口要高出近100万人。根据第七次全国人口普查数据，秦皇岛的常住人口为313.6万人，城镇常住人口达到了203.57万人。
河北省秦皇岛市山海关
房地产市场遇冷——是这轮楼市调控政策变化背后的导火索。而从更深层面来看，它又与地方财政有着紧密联系。
一直以来，土地出让金收入是地方政府财政的重要来源。我们可以从土地财政依赖度（一个城市当年土地出让金对比当年一般公共预算收入的比值）这一指标，来进行直观感受。
去年年底，中国房地产数据研究院公布了一组全国主要城市土地财政依赖度的数据与排行，数据显示，多个城市的财政对土地的依赖程度超过100%。
来源：中国房地产数据研究院
而对于衢州、秦皇岛这样能级的城市，对于土地财政依赖程度一般也较高。
相关数据显示，近五年来，衢州的土地财政依赖度长期处在150%-200%之间，其中连续两年处于180%以上的高位。
衢州、秦皇岛等城市对楼市松绑或许只是近期全国其他类似城市的一个缩影。地方财政收支压力较大、市场活力有待进一步激发的情况下，将合理的刚需和改善性需求释放出来，不失为一种选择。
有人指出，楼市的潘多拉魔盒一旦被再次打开而没有被叫停的话，届时将会是什么样的情形，就真的很难预料了。
其实，最后是大家最关心的还是房价会不会涨？
如果秦皇岛和衢州两个城市取消限购限售成功，二季度将会有更多的城市参与进来。毕竟房地产开发商要在房产税政策推出来之前快速销售房产。
北上广深估计也会调整楼市调控政策，因城施策房地产政策会逐渐演变为取消限售和限购政策。
北京CBD天际线日落
但是也有业内人士表示，即使是放开了限购限售政策，也很难再次推动楼市上涨。
因为，当前的大环境是中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，这也是房地产市场未来发展必然要面对的严峻形势。
从政策基调上来看，今年的政府工作报告也重申“房住不炒”的基调。因而，在稳地价、稳房价、稳预期的背景下，房价很难出现大幅上涨现象。
这一点，从此前昆明和南宁将首付降至两成就可以看出，在楼市政策松绑后，这些城市的房价并没有出现大幅上涨。
昆明地标全景
值得一提的是，“土地财政依赖症”是近些年我国很多城市的普遍现象。
2017年，受经济换挡、人口外流等因素影响，很多三四线城市的经济增长率出现下滑。
但在板块轮动效应下，三四线城市房地产市场明显升温，并带动土地交易回暖。
也正因为如此，一些三四线城市积压了大量库存和二手房，而这些城市的购房主力大多是本地人，随着多地人口出生率不断创新低，这部分人的购房需求也在下降。
有些小城市，虽然人口出生率较高，但是人口却在不断流出。想在短时间内消化库存，明显动力不足。
加上目前新冠疫情还未完全控制住，很多人的收入水平受到严重影响，在收入预期不稳定的情况下，购房的需求势必进一步下降。
风起于青萍之末。“房住不炒”仍是中央对今后房地产市场的主基调。到2028年，随着国家第一代独生子女的退休，房地产行业又或许会迎来新变局。
END
作者 | 秋池
编辑 | 陈莹
排版 | Danielle
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