你真以为靠20万大学生，这里的楼市就能逆袭了？
今天，我们说说广州番禺。
最近，番禺楼市发生了一件大事——
终于松绑了人才限购。
番禺要松限的传闻由来已久，早在去年12月，黄埔放松之后，就有专家猜测下一个会是番禺。
并且，在7月初，坊间就开始盛传番禺的人才政策要落地。
如今消息终于坐实，不少业内人士都松了口气——
毕竟，广州最近楼市还挺火的，不少区域都热得发烫了，纷纷上调人才认定标准。
等了这么久，就算板块轮动，怎么也该轮到番禺了。
但是，新政一周后，市场数据让人有点跌眼镜。
在番禺做二手中介的朋友说，人才政策推出后，咨询买房的客户是多了一点，但实际成交情况暂时还看不到明显的增长。
一手代理商那边的消息是：
“来来回回，大家愿意扎堆抢的，还是铂世湾这种本来就热的盘，其他的楼盘，没什么特别的动静。”
而链家的区域成交数据显示，上周番禺的挂牌均价还在跌，房东没有明显的提价信心。
楼市成交价虽然环比上升7.4%，但总的来说，不过是与全市涨幅同步而已，并没有因为政策利好，有什么特别的表现。
今年以来，“同城兄弟”黄埔、南沙的楼市都狠狠吃了一波人才政策的红利，番禺始终不声不响。
如今，赶在“金九银十”的楼市销售旺季之前，番禺忽然跟进人才政策，这里的楼市会迎来一波“逆袭”吗？
今天，局姐就来说说这个话题。
先看文件本身。
文件放在产业人才政策申报系统下面，整个内容看下来，有三类人群，可直接享受番禺“安居保障的福利”：
1）广州大学城高校全日制在读及全日制应届毕业生；
2） 双一流大学（A类和B类）全日制本科或以上学历，且在番禺创业、就业的青年人才；
3） 大专学历，仅需在番禺区缴足一年社保，并在番禺区“四上”企业担任中高级管理职务。
所谓“安居保障的福利”，说白了就是“外地户籍人士可在番禺买房”。
综合对比广州各区的人才政策，在购房门槛上，番禺和黄埔、南沙等热门区域差别真不大。
略有不同之处在于，番禺充分发挥了“主场优势”——
把买房的资格，直接拱手送给了自家大学城的20万在校大学生。
看到这个“创新”的时候，局姐其实是有点哭笑不得的。
想割韭菜也得等长上两年哇，这20万大学生，还在学校宿舍里呆着，没来得及破土而出呢！
除了家里有矿的富二代，绝大多数的大学生缺的是购房名额吗？
是钱啊！是钱啊！
又有些小伙伴会说了：
“数据总是有滞后性的，一个星期的数据说明不了什么问题。”
“无论人才政策的细节有多不靠谱，大方向总归是放松的。”
“需求增加了，番禺的楼市涨价，当然是大概率事件。”
说这些的人，真是不当家不知柴米贵——
番禺今年面临的新盘供应压力，不是一般的大。
先来看一组数据，截止8月底，番禺一手房去库存周期约为17个月。
远高于全市平均水平不说，周期甚至比南沙、从化这些一手房供应大户还要久。
还真别惊讶。
番禺一直盛产巨无霸盘。
如今，卖了十年的亚运城和面目模糊的凯德山海连城货量压顶，下半年还有全新大盘番禺智联汽车小镇等着上市抢客呢。
番禺二手的吸引力也在下降。
长久以来，作为广州的第一代“睡城”，番禺一直是广州楼市二手成交老大哥，今年上半年却首次丢掉了第一的帽子。
根据阳光家缘的数据，上半年番禺区二手房中介网签宗数为4617宗，环比下滑22.3%，整体成交占比出现逐步下滑的趋势，整体成交能力远远不及去年同期。
或许就是因为鸭梨实在太大，当广州不少区域已经开始顺应楼市调控收紧的大趋势，暗搓搓提高人才购房门槛的时候，番禺不得不逆势放松人才限购，放下身段，开始抢人。
真不一定是为了推涨房价，或许，最单纯的想法只是为了快速走货，稳住市场。
回到大家最关心的问题，如果要在广州选筹，番禺的房子值不值得入手？
长久以来，番禺一直作为广州的“睡城”存在。
城市界面长期像个大型村庄，但早早发展起了相对成熟的教育、医疗资源。交通也很便利，对于在珠江新城和三号线沿线上班的朋友来说，地铁通勤还是很方便的。
虽然，挤是挤了点。
而且，当“后起之秀”黄埔、南沙甚至中心区的天河都已经开启了上涨通道之后，番禺现在的房价已经有那么点洼地的意思了。
对于需要通勤的社畜们来说，从珠江新城开车半小时可达的区域，黄埔大壮名城卖到5万上下，番禺的铂世湾均价还停留在4.5万。
如果通勤时间能宽松个10分钟，黄埔品秀星樾的均价也要3.8万了，番禺的亚运城还有2字头的选择。
至于南沙，灵山岛尖那些4万+的项目，大家心里都清楚，完全不是为了拿来通勤的。
从投资角度来看，三个区域的购房门槛总体上差异不大，要拿到房票都不算难；而区域价值上，相较于黄埔和南沙，番禺是稍显逊色。
2019年黄埔区GDP总量超过3000亿，仅次于天河区，在广州排第二。
南沙虽然GDP总量相较番禺略低，但是增速超过10%，高居首位。
番禺无论是总量和增速，都表现平平。
产业规划上，番禺也稍处下风。
科学城、知识城、生物岛，一众热门IP使得黄埔最有故事可说；南沙自贸区的概念以及临深的优势，足以成为众多投资者跑步入场的理由。
而番禺呢？南站商务区、万博商务区等五大核心区域的规划，在战略高度和高层的重视程度上，更像是小打小闹。
番禺的IP，既没有黄埔、南沙的热，故事也没有它们讲得好。
配套强，想象空间弱，总体来说，这种板块更适合刚需及刚改入手自用，不太适合博暴击。
另外，番禺楼市有个好处——二手房的交易比较活跃，也就是说，至少想要出手的时候比较容易。
但要注意的是，番禺教育局前段时间发出了学位预警，购房入户也未必能按照地段生身份入学，这对于自住需求，以及番禺二手房的流动性或许会带来一定的影响。
当然，具体的板块又有许多不同，感兴趣的话，欢迎在文末留言告诉我，下次踩盘时，我们再另文展开吧。
以上。
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