爆踩南沙，这是你前所未见的楼市报告
明天起，局姐团队将去南沙踩盘。
蹲点一周，扎扎实实，把大家感兴趣的热门板块和楼盘，踩遍，踩透。
团队小伙伴已初步整理了20多个楼盘，覆盖了灵山岛尖、万顷沙、南沙湾、金洲、蕉门等各个板块。
关于南沙，大家有什么想问的，尽管在文末的留言区告诉我。点赞超50的，安排。
下面这篇文章，是去年底，南沙刚放松限购时，局姐做的一篇分析。
如今大半年过去了，南沙的均价已然更新，接下来，就让我们一起去看看，最近的南沙，究竟有多火。
中央经济工作会议刚刚落幕，一线城市的“金贵”地段就挨不住了。
上周五，广州南沙官方发文，只要有本科文凭，无论在南沙“工作”还是“学习”，都可以在南沙区购买首套商品房，不受户籍、社保和个税缴存的限制。
具体的文件是这么说的：
其实，局姐是有点意外的。毕竟，广州南沙是四大一线城市中，首个以人才之名，全面给楼市“松绑”的自贸区，风向标意义非常明显。
要知道，就算是距离上海一个半小时车程的自贸区新片区临港，放松限购也只是将社保从5年减到3年而已；
但这次，“国家新区＋自贸区＋粤港澳合作示范区＋广州唯一城市副中心”南沙一出手，就直接从5年社保减到了，不需要社保。
南沙，一下子变成了全国人民的南沙。理论上，只要你有一张本科文凭，再找个南沙本地的公司开个工作证明，就有了在自贸区拥有一套房的权利。
书中自有黄金屋这件事，又一次以房票的方式得到了验证。
一石激起千层浪，周末两天，局姐的票圈一直在被南沙的楼盘刷屏。
也有不少天南海北的小伙伴跑来咨询局姐：
“南沙有前景吗？“
”房价会涨吗？“
”可以马上入手吗？“
”这里，会是大湾区最值得投资的区域吗？”
要回答上面的问题，可以先看看南沙是什么样子的。
南沙真的是一个利好扎堆的，幸运的地方。
早在1993年5月，国务院批准设立广州南沙经济技术开发区，2012年9月，南沙新区获批为国家级新区。
2014年，中国（广东）自由贸易试验区成立，南沙新区片区为其中面积最大的片区。
2019年2月，南沙区被定位为粤港澳全面合作示范区。
国家级的利好，几年就有来一次。
从区位上来看，南沙是有优势的。
在粤港澳大湾区中，南沙正好处在珠江出海口，大湾区的地理中心，到广州主城区、佛山、中山、东莞、深圳、珠海，如果开车，大概都是一个小时。
国家自贸区+国家新区的身份，赋予南沙更高级别的关照，以及更多的交通利好。
在广州市内，地铁4号线已经开通了，18号线、22号线正在热火朝天地建设，15号环线也在规划中。
从城际方面来看，南沙港铁路预计明年完工通车，深茂铁路先行段（南沙）计划年底前开工建设。
而跨海通道方面，2024年，深中通道将开通，南沙有一个专门的支线。深圳最近提出“深圳外环高速”向西的过江通道，直接连接南沙的龙穴岛和万顷沙。
再从经济体量来看，南沙底子确实一般般，在广州十一个区里排名倒数，但是增速还是很好看的。
今年以来，南沙GDP增速超过天河区，领跑广深。最新出炉的三季度数据显示，南沙区前三季度完成地区生产总值1151亿元，同比增长10.3%。
为什么这么厉害？主要是大项目驱动，简单点说，现阶段，主要是基建。
作为广州的“亲儿子”，唯一的副中心，南沙身负广州“南拓”的使命。广州在大湾区规划里拿到的，最为耀眼的东西，基本上都会往南沙放，比如期货交易所，又比如香港科技大学广州校区等等。
大企业也在以肉眼可见的速度增长。南方都市报报道显示，今年前11个月落户南沙的，就有中化集团南沙生命科学城、三鼎油运等8个世界500强企业投资项目。
此外，国际金融岛11月份动工了，广汽丰田、恒大新能源、广汽蔚来三大新能源汽车项目都在加速建设推进。
然后，还要加上上面所说的，热火朝天的地铁和城际交通网络建设。
结合中央政治局会议定调的“加强基础设施建设，推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局”，可以想见，南沙的基建2.0，在未来几年里，步子只会越来越快。
如果说，在广东省内，南沙有一个对标的区域，那么，一定是前海。
基于这些所有，要说南沙的发展，和楼市的前景，局姐当然是长期看好的。
但是，拥有这么多数都数不过来的利好，当下的南沙，新房均价依然徘徊在2万多每平。
别说对标每平超10万，领跑深圳楼市的前海了，就连在广州市内排序，都只能排在不限购的从化和增城前面。
为什么呢？
楼市的基本面，是供需，而在广州这样一个炒房之风不算太盛的，务实的城市里，南沙是典型靠投资驱动的市场。它最大的问题，是真实需求太少。
南沙区地广人稀，是个远离广州市区的全新区域，本身没有完善的产业聚集。
1993年开发初期，只有六七千人的人口，用人迹罕至形容也不过分。就算是到2018年，南沙的常住人口也不过75.17万人，在全广州11区里，排在倒数第二。
要知道，南沙的面积527.65平方公里，在广州是第五大区。
就算是高速和地铁已经开通的当下，南沙到珠江新城CBD的时间最少也要一个小时。这个距离决定了需要市区通勤的刚需客很难进入。
但是，好死不死，南沙是跟着广州市区一起严格执行限购的，外地人要想在南沙买套房，需要5年社保。
问题是，如果真的是想在广州生活的刚需，有了5年社保，为什么要买一套暂时没办法通勤的房子？
所以，南沙的楼市，启动于不算太多的、嗅觉敏锐的本地投资客，以及能有各种方式破限购的，一部分外地职业炒家。
这种投资客占绝对主体的接盘群体，让南沙的楼市一直处于尴尬之中——一有重大利好，就迅速往上，利好撤离，就马上冷掉。
局姐在安居客上查询了南沙十年二手房数据，发现了一道很有趣的“四上四下”的曲线——
2010年，南沙明确“海滨生态宜居示范区”定位，投资客涌入，不到一年，房价从7000多元推高到1万元，然后开始阴跌，最终跌回7000元。
2012年，南沙新区获批为国家级新区，投资客闻风而动，房价暴涨，再一次用不到一年时间，涨到1.1万元，然后又陷入低谷，跌到9000多。
2014年，中国（广东）自由贸易试验区成立，房价第三次从9000多均价涨破万元，然后，又跌了回去。
到了2016年，南沙的均价开始起飞，第四次进入万元俱乐部，到了2018年，均价涨到2.1万元以上。
2019年，南沙区被定位为粤港澳全面合作示范区。房价反而掉头往下，6月，跌回2万元以内。
看来，这十年来进入南沙楼市的投资客，解套是个大惊喜，被套，才是常态。
为了取消南沙的限购，各位楼市大咖吵吵闹闹这么多年，南沙的购房限制总算是接近于放开了。
无论你在祖国的哪个角落，只要是本科生，就可以买，分一杯“大湾区”的羹。
局姐毫不怀疑，在当下的限购状态下，南沙会是南中国楼市最吸引全国人民的一个版块。毕竟深圳还在限购，毕竟珠海横琴的价格已经四五万了，毕竟南沙有那么多辉煌的将来。
毫无疑问的，新政后，南沙的成交量肯定会有明显提振，价格也会随着库存的逐渐下降而稳步出现上扬。有大V甚至预计，南沙的新盘短期内可以涨1万元/平。
但是，局姐在文章最顶部的官方发文里，发现一个有趣的细节。
这是，要拒绝广州的置换群体？
嗯，看来，南沙很有可能迎来一场全国接盘侠解救本地被套炒家的大狂欢呐。
P.S.文章即将发出的时候，局姐看到了本地大V邓浩志的消息。
邓总曾经成功预测了佛山的限购放开，这下，是哪里，你们猜猜看。
推荐阅读