峰会回顾丨杨云峰：用好REITs工具 服务实体经济

由中国REITs论坛、中国建设银行、上海证券交易所、深圳证券交易所、重庆市发展和改革委员会联合主办的“民生 消费 产业REITs发展峰会”于7月6日-7日在重庆顺利召开。在“民生、消费、产业”平行分论坛上两江产业集团有限公司党委副书记、总经理杨云峰发表了题为“用好REITs工具，服务实体经济”的主旨演讲。

杨云峰表示，REITs是产城融合发展投融资改革的关键一招，是发行人转型发展和效率提升的重要途径，也是进一步探索产业与资金融合的有效手段。开展基础设施REITs试点，已成为落实国家重大决策部署、重大战略实施的重要举措。从短期看，有利于稳增长；从长期看，则有助于化解金融风险，为政府支持新基建、发展新经济提供补充资金。

两江产业集团着力打造的两江数字经济产业园，聚集数字经济活跃市场主体4500余家，从业人员9万余人，规上数字经济核心产业产值超1600亿元，正在成为国家数字经济和新一代人工智能创新发展试验区“双核心区”。此次推出的4栋产业楼宇作为REITs产品，是两江数字经济产业园片区内具有代表性的优质资产，将成为行业破局的一剂“良药”，可促成产业与资金进一步融合，实现产业楼宇“投、融、管、退”良性循环，有利于调动市场化投资人共同参与区域产业发展的积极性。

希望进一步建设多元化REITs市场，加强跨区域、跨行业沟通交流，共同促进REITs市场协同、多元发展。同时希望金融家与实业家双向奔赴、同题共答，推动产业与金融双向赋能、同舟共济、双向成就。

以下为演讲全文：

尊敬的各位领导、各位同仁，当前我们正在推进REITs产品上市工作，所以大会的组织者希望我们介绍一下经验，同时我的同事跟我说，这次大会作为两江发言人我是其中之一，所以，我想把两江的情况跟大家做一个介绍。

两江新区是中国内陆第一个国家级开发开放新区。新区位于重庆主城都市区中心城区长江以北、嘉陵江以东，由江北、北碚、渝北3个行政区部分区域组成，幅员面积1200平方公里，现在的常住人口大约是329万人，其中两江的直管区638平方公里，常住人口是107万人。两江新区的定位是打造内陆开放门户以及重庆智慧之城，建设高质量发展引领区和高品质生活示范区。截至2022年两江全域GDP是4550亿元，4550亿元是什么概念呢？重庆2022年GDP约是2.91万亿，4550亿元占了约15.6%的比重，直管区GDP是2247亿元。可能大家没有多少感觉，重庆41个经济单元，直管区的经济总量在41个经济单元中排第一位。经过多年的发展已经培育形成了汽车、电子信息、装备制造和生物医药等先进制造集群，规上工业产值超过了4500亿，战略性新兴制造业和高技术制造业占工业的比重超过了50%，其中数字经济规模占全市的1/3，打造了以金融、物流、服务贸易、文旅、会展为主导的现代服务业体系，第三产业增加值达到2490亿元，占新区的GDP比重已经超过56%。第三产业的占比一定程度反映了地区经济的活力。两江新区的高质量发展为落实成渝地区双城经济圈建设，西部陆海新通道等国家战略具有至关重要的作用。

下面，给大家报告一下两江产业集团。两江产业集团是一家市属区管的市级国有重点企业，主要承担着两江新区产业投资的重任，是两江新区的战略部队，既是新区产业园建设者和运营者，又是两江乃至全市产业转型升级的推动者和实践者。两江产业集团成立时间不长，成立于2016年，主营业务主要是四个方面：资本运营、资产管理、开发建设、产业服务。我们的业务重心不大，主要聚焦在两江直管区638平方公里这块热土上。经过七年的发展，我们的资产规模达到658亿元，净资产是559亿元，我们资产负债率不高。累计实现了营收240亿元，利润总额达到83亿元，累计完成产业投资473亿元。产业投资是两江产业集团的核心业务，主要做制造业和服务业的投资，同时也做股权直投。这些年着力打造两江数字经济产业园，聚集数字经济市场主体超过4500家，园区从业人员超过9万人，规上数字经济核心产业产值超过1600亿，正在打造国家数字经济和新一代人工智能创新发展的双核心区。我们着力打造高品质生活空间，推动制造业高质量发展，以礼嘉片区4.1平方公里和照母山片区13平方公里为主战场，滚动投资，已经陆续投放了高品质的产业楼宇700万方。建成运营两江软件园、礼嘉智慧公园、金泰智能产业园、中德水土、龙盛智能制造产业园等特色产业园区，立足两江、服务全市，助力打造制造业高质量发展承载地。我们着力盘活三资，通过发行基础设施公募REITs、资产处置去化、股权转让、基金份额出售、片区开发贷、经营性物业贷等方式盘活资产资源，持续拓展融资渠道，助力新区培育产业发展新动能。

接下来，谈谈对发行REITs的理解和认识。REITs是由专业投资机构进行投资管理，将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品，可将不动产资产和权益转化为流动性较强的标准化金融产品。在证券交易所公开交易，探索推出标准化权益性的REITs产品是投融资改革的一项重大制度创新。开展基础设施REITs试点是深学笃用习近平新时代中国特色社会主义思想的生动实践，已经成为我市国家重大战略部署的重要举措。我们从去年开始，启动了申报准备工作，以两江数经产业园四栋产业楼宇为底层资产，主题鲜明，运营成熟，是片区内具有代表性的优质资产，项目已正式上报国家发改委。

在申报的过程中我们对REITs产品边学习、边体会、边感悟，逐步增强了三个方面的认识：

（一）REITs是产城融合发展投融资改革的关键一招。

目前，各地地方政府债务压力不容乐观，传统基础设施投资建设依赖举债，导致债务存量高企，缺乏良好的权益融资渠道。基础设施REITs工具出台后，受到政府和企业的欢迎和支持。2022年5月，国务院办公厅进一步出台了“国办19号”文，明确支持使用REITs工具进行存量资产盘活、扩大有效投资。对于地方发展来说，有效投资既是扩大内需的关键因素，也是稳增长、调结构、促转型的重要抓手。基础设施REITs在扩大有效投资中扮演着重要角色，短期看有利于稳增长，长期看则有助于化解金融风险，为政府支持新基建、发展新经济提供补充资金。

REITs是良好的权益融资工具，不同于银行贷款、债券等债务性融资工具，公募REITs可以为基础设施建设及运营企业提供用途更灵活、不必支付固定利息的新项目建设资金，极大地拓宽企业融资渠道，不仅可以缓解地方政府及国企债务压力，同时募集资金的返投也能继续拉动未来投资。

（二）REITs是发行人转型发展和效率提升的重要途径。

国企改革一直在路上，发行REITs是落实国资国企改革目标，推动国企做大做强做优的有效途径。通过REITs可以实现轻、重资产分离，一方面打造出资产上市平台，另一方面基金管理人和外部管理机构的协同机制，也能够激发发行人的运营管理能力，打造产业集团在运管方面的核心竞争力和优势品牌，输出管理溢价，促进国企提质增效。

以两江产业集团目前申报的产业园项目而言，站在企业的角度，REITs发行有效破解了产业园运营的痛点问题。发行能够盘活存量资产，将项目投资回收期由过往的平均20-30年，大幅缩短至10年左右，这将大大减轻作为园区运营者的原始权益人的资金和财务压力，有效控制企业负债率、提高资产周转率，增强产业园区的再开发、再投资能力。不仅如此，REITs还促进了产业园区“开发建设”和“运营服务”的分离，解决了产业园区长期存在的“角色重叠”问题，这有利于原始权益人专注提升园区运营服务，形成精细化、定制化的管理模式，形成企业营收增长的“第二条曲线”。

（三）REITs是进一步探索产业与资金融合的有效手段。

两江产业集团专注于产业园区运营和产业投资双轮驱动。产业投资方面，我们搭建了“股权直投+基金引投+科技创投”的多层次投资体系。目前股权投资项目120个，投资额245亿元，所属两江战略基金共管理基金18支，认缴规模248亿元。近期，又作为主力LP之一，参与组建总规模1,500亿元重庆市产业母基金，以资本为纽带，推动汽车产业转型升级、电子信息补链强链、软信产业集聚发展和医药产业蓬勃壮大。同时，我们致力于推动已投企业加速资本化，目前集团直接投资上市公司10家，培育拟上市企业40余家，一定程度上实现了产业与资金的有效融合。

作为推动经济结构转型升级、加快新兴产业创新发展的重要引擎，持有产业园区的重资产企业在为区域产业协同、产业链聚集创造服务价值的同时，却也长期面临着建设周期长、融资成本高且形式较为单一的困境。产业园区REITs将是行业破局的一剂“良药”，可促成产业与资金的进一步融合，实现产业楼宇的“投、融、管、退”良性循环，有利于调动市场化投资人共同参与区域产业发展的积极性。

最后，谈一谈对REITs市场未来展望。

（一）更多区域、更多行业将用好REITs工具，进一步建设多元化REITs市场。

近期236号文出台，将基础设施REITs的底层资产范围扩充到消费领域，是国内REITs发展的里程碑式的突破，进一步提高了REITs对于民生的保障和服务作用。未来势必会有更多区域、更多行业用好REITs工具实现资产盘活，过程中更需要政策、监管的支撑与指导。

目前国内REITs市场处于从“出生”到“成长”的关键阶段。要在未来看到一个蓬勃发展的REITs市场，我们认为，一是在现阶段相关指引、文件的基础上，适时出台专门的法律法规，使REITs的运作有更为明确的标准，推动REITs市场更加规范成熟；二是提升审批效率，从监管机构到交易所，可以在信息共享、集中会审等方面进一步优化流程，提高效率。三是健全配套体系，如科学构建REITs税收优惠制度等，更大程度调动各类企业积极性，释放市场活力；四是在明确各监管主体权限的基础上，还可以考虑设立行业自律组织，产业内部监管机构等，以发改委、证监会监管为主，行业自律组织、内部监管为辅，从而构建起既有分工又有配合的REITs监管体系。

（二）二级市场非理性发展，发行人及投资人均需采取行动。

近期，REITs二级市场股价波动明显，整体收益率下降，且产权类和非产权类REITs股价走势分化明显。对于维持价格平稳，我们认为监管者、交易所、发行人和投资人均应有所作为。一是发行人需从“成功发行”向“资产运营管理”角度转变思维，REITs作为投融资领域的重大创新和改革，并非“一锤子买卖”，从目前已发行项目看，主动管理成功与否对于上市后股价二级市场表现、能否实现成功扩募，以及扩募项目资产估值将起到决定性作用。二是投资人也应认识到REITs是长期的融资平台，以产业园区为例，投资人应该更关注资产所在区域经济及产业发展状况、更关注发行人的业务经营能力，坚持价值投资、长期投资。三是主管部门及交易所要同步加强预期引导，通过信息披露、引导险资、社保基金等机构投资者，发挥压舱石作用，编制行业指数等方式进行预期管理，避免市场大幅波动。

（三）跨区域、跨行业沟通交流将更有利于REITs市场协同发展。

目前REITs市场以东部地区为主，中西部地区尚待进一步发展。建议今后组织发行人更多地跨区域、跨行业开展交流，取长补短，共同促进REITs市场协同、多元发展。

各位领导、各位嘉宾、各位同仁，近者“悦”、远者“来”。两江作为第三个国家级开发开放新区，我们将为大家提供最有力的政策支持、最高效的政务服务、最优质的创新创业环境。我们欢迎大家多到重庆走一走、看一看，将更多的前沿理念、优质项目和资源，带到两江新区，有效盘活存量资产，提升资本市场服务实体经济的质效，共同推动高质量发展。我们希望金融家与实业家双向奔赴、同题共答，推动产业与金融双向赋能、同舟共济、双向成就！

谢谢大家，不妥之处，请予批评指正！

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   责编：林芫如

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