瑞思观察系列报告 | 原始权益人发行REITs的财务、税务和主体评价影响

推进基础设施公募REITs是支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，有效盘活存量资产促进高质量发展的重要举措。近日，财政部、 国务院国资委、金融监管总局、中国证监会印发《关于严格执行企业会计准则切实做好企业2023年年报工作的通知》（财会〔2023〕29号），进一步明确了REITs关于合并报表的要求。

“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定，不仅包括根据表决权（或类似权利）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的结构化主体。在判断是否将结构化主体纳入合并范围时，如证券化产品、资产支持融资工具、部分投资基金（如REITs）等，企业应当严格遵循上述有关要求，按照合并财务报表准则的相关规定，综合所有事实和情况进行判断和会计处理。企业应当将所有控制的被投资方纳入合并范围（涉及母公司是投资性主体的情形除外），不得将未控制或丧失控制权的被投资方纳入合并范围，也不得将控制的被投资方不纳入合并范围。”

为更好地推动相关原始权益人理解REITs发行带来的影响，进一步助力中国公募REITs市场建设，瑞思不动产金融研究院联合德勤中国、华安基金、兴业研究等行业一线机构，从REITs相关会计处理、对企业财务结构影响、对企业三张报表的影响、相关税务要点、对企业主体评价的影响等方面开展研究，将于2024年1月底发布公募REITs财税专题研究报告——《原始权益人发行REITs的财务、税务和主体评价影响》。

内容大纲

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第一部分：发行基础设施REITs对原始权益人的财务影响

一、原始权益人对于基础设施REITs发行架构的选择

• 不同架构的财务影响分析

• 基础设施项目“并表”和“出表”的判断标准

二、出表架构下，原始权益人的财务处理和财务影响分析

• 出表架构下的会计处理原则

• 出表架构下财务处理和财务影响的案例分析

• 出表架构下对于原始权益人关键财务指标的影响分析

三、并表架构下，原始权益人的财务处理和财务影响分析

• 并表架构下的会计处理原则

• 并表架构下财务处理和财务影响的案例分析

• 并表架构下对于原始权益人关键财务指标的影响分析

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第二部分：发行基础设施REITs对原始权益人的税务影响

一、 REITs发行前资产重组阶段的税务分析

• 不同资产重组方式的税务影响

• 不同股债结构搭建方式的应用场景及税务影响

二、 资产运营期原始权益人相关税务分析

• 项目公司运营资产税务要点

• 作为份额持有人的税务要点

三、 原始权益人退出的税务要点

四、 公募REITs税收政策展望

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第三部分：发行基础设施REITs对原始权益人的主体评价影响

一、 发行REITs对于原始权益人完成国资考核指标的影响
二、 原始权益人Pre-REITs引入保险资金关注要点
三、 发行REITs对于原始权益人主体评级和债务融资成本的影响
四、 发行REITs对于原始权益人上市公司平台的估值倍数影响

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