大湾区REITs研讨会丨主题对话：市场建设与创新、多层次、投资价值与可持续
5月10日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司主办，中国建设银行广东省分行、越秀集团、广州交投集团协办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州成功举办。
广东省发展和改革委员会副主任、省大湾区办常务副主任朱伟，广东证监局副局长王文哲，中国国际工程咨询有限公司党委书记、董事长、总经理苟护生，住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国房地产业协会名誉副会长张其光，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥，瑞思不动产金融研究院副理事长、中国建设银行原监事王毅，中国建设银行广东省分行副行长邓波，深圳证券交易所债券业务中心副主任阙紫康，上海证券交易所债券业务中心副总监贺锐骁，广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋，广州交通投资集团有限公司总经理胡志桥等嘉宾出席研讨会。此外，原始权益人、投资机构、学术、中介服务机构等单位代表共400余人参加会议。
开幕致辞及主旨演讲的内容已在之前的文章中作了介绍（点击链接查看），此外，研讨会还设置了三个主题对话环节，邀请嘉宾进行深度探讨。
主题对话一：
基础设施REITs市场建设与机制创新
主题对话一的主持人是中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬，几位嘉宾围绕REITs市场建设、REITs对企业战略转型的促进、私募基金在多层次REITs市场的作用、境外资产运营管理、REITs指数设计等话题进行了讨论。
中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任 徐成彬
徐成彬表示，中国REITs市场已经经历了3年的发展，这期间市场虽然有一些波动，但整体表现平稳。截至目前，中国REITs市场已发行上市36只产品，涉及11大类行业、覆盖7大领域，只有市政、文旅、水利和新基建等类别尚未实现上市。从市场参与主体看，原始权益人包括国有企业、民营企业和外资企业；从投资主体看，机构投资者多样，来自保险资金等的长线资金是市场的重要投资主体。REITs是投融资体制改革的重要创新，也是金融产品的重大创新。创新无止境，市场培育和发展也无止境。
深圳证券交易所债券业务中心REITs工作组负责人 尚凯东
深圳证券交易所债券业务中心REITs工作组负责人尚凯东表示，REITs日渐成为一个中央支持、地方鼓励、市场重视的产品，REITs的试点和发展紧紧围绕实体经济的需要和市场的需求，在不断优化和创新。从全球REITs市场实践看，私募REITs是公募REITs的重要补充，发展多层次REITs市场，可以更好地助力基础设施行业盘活存量、促进有效投资，为处在不同阶段的不同资产提供更加精准、细致和匹配度更高的产品。目前，深交所正积极推动多层次REITs市场建设，相关项目正在探索和推进过程中。此外，立法可以进一步规范REITs性质，提升REITs地位，深交所正积极配合证监会进行REITs专项立法工作，为REITs市场高质量发展提供助力和动力。
深圳市安居创新私募股权投资基金管理有限公司副总经理 徐普新
深圳市安居创新私募股权投资基金管理有限公司副总经理徐普新介绍了公司“一体两翼”战略中金融之翼的核心内容——REITs+业务，包括Pre-REITs、类REITs、公募REITs，并将私募REITs纳入研究范畴。REITs+业务旨在通过并购外部资产、盘活内部资产，实现深圳安居集团从管资产到管资本的转型，打造保障性住房“投融建管退”全生命周期的发展新路径。他还提出5点思考和建议；一是国家层面专门发文鼓励多层次REITs市场建设，二是支持原始权益人申请管理人牌照，三是进一步强调私募REITs的权益属性，四是尽快出台涉及REITs全流程的税收中性政策，五是放宽募集资金的使用用途。
中国路桥工程有限责任公司投资运营事业部总经理 李佳昕
中国路桥工程有限责任公司投资运营事业部总经理李佳昕表示，公司在柬埔寨金港高速公路项目中打造了一支专业的轻资产运营团队，希望推动发行公募REITs打通权益化资产退出路径，实现企业的可持续发展。她认为，在“一带一路”倡议和国际产能合作下的项目大多成长性较好、具备升值空间，市场对于这类产品有一定的需求，但目前境外资产回境内发行REITs的路径还不明确，需要社会各界的广泛关注；建议通过REITs试点的示范效应，将海外优质底层资产的遴选工作前置化，进一步增强原始权益人储备优质资产的动力，带动REITs产品常态化发行。
MSCI董事总经理兼中国研究全球主管 魏震
MSCI董事总经理兼中国研究全球主管魏震表示，在设计REITs指数时，底层资产的适宜性和可投资性是首要考虑因素；海外机构投资者对公司或者信托形式的REITs较为熟悉，因此法律层面和REITs设计框架的完善有助于中国REITs成为国际机构投资者的可投资标的。此外，他还介绍了国际REITs投资和指数设计的几大趋势：一是部分投资者会在REITs资产配置中聚焦或去除某些子行业，例如去掉办公楼或商业地产等现金流承压的子行业；二是REITs指数设计需满足投资者希望的高收益、低波动性资产配置品质；三是更重视底层资产和运营是否采纳ESG和可持续发展理念；四是数据中心、信号塔、智能仓储、发电等新型、更具成长性的行业受到关注。
主题对话二：
多层次REITs工具应用与高质量发展
当前，如何打通Pre-REITs和公募REITs的衔接，解决Pre-REITs的退出以及公募REITs扩募受到行业关注。主题对话二由瑞思不动产金融研究院副理事长何亮宇主持，几位嘉宾围绕如何推进REITs市场高质量发展、市场新品种——持有型ABS、Pre-REITs的投资策略、多层次REITs市场发展等话题进行了深入交流。
瑞思不动产金融研究院副理事长 何亮宇
北京能源国际控股有限公司副总裁 刘东升
北京能源国际控股有限公司副总裁刘东升介绍了公司在多层次REITs市场的深刻实践。2023年3月，京能国际成功发行国内首单光伏REIT；一年后，京能国际又宣布拟扩募水电资产项目，进一步增厚投资收益、优化投资组合。同时，京能国际也成功发行并表权益型类REITs，积极探索Pre-REITs，深度布局多层次REITs市场。他表示，尽管公募REITs发行难度较大，但对于企业资产合规性的改善、建设以及对于整个企业运维、提升管控水平和质量等方面有很大的提升作用。
中国国新资产管理有限公司副总会计师 任明
中国国新资产管理有限公司副总会计师任明从实践经验上分享了三方面感受：一是多层次REITs市场呈现出以公募REITs为主体，类REITs、私募REITs、Pre-REITs共同发展的市场格局；公募REITs市场资产类别逐渐扩充且多元化，为Pre-REITs发展带来机遇。二是中国国新已初步形成以国新资产、国新投资、国新证券“三位一体”，涵盖“一级市场投资+二级市场认购+上市发行管理”的综合性REITs业务格局，国新资产积极布局Pre-REITs。三是目前Pre-REITs业务中仍存在资金供给与资产方需求不匹配、Pre-REITs多原始权益人扩募安排待明确、一二级投资定价逻辑不完全一致、资产重组综合成本较高等问题，希望政策端与市场端形成合力，共同推动Pre-REITs市场高质量发展。
国寿资本投资有限公司公募REITs业务负责人 李子卜
国寿资本投资有限公司公募REITs业务负责人李子卜表示，基础设施和不动产是险资配置的重要压舱石，险资也是REITs市场发展壮大的“孵化器”“助推器”和“稳定器”。国寿资本在Pre-REITs领域已分别发起设立经营权和产权类Pre-REITs基金，同时获得了不动产私募股权基金牌照，构建了一定的市场先发优势。在公募REITs领域，国寿资本发起设立了保险行业首只专注于公募REITs战略配售份额投资的基金，已投资布局多类REITs资产。未来，还计划联合产业投资人和社保基金等发起更大规模的公募REITs投资基金，以加大该领域的配置力度。在投资策略上，他认为应注重防御型资产和进攻型资产的动态平衡配置，并建议监管机构继续深化构建多层次的中国REITs市场。
主题对话三：
REITs市场投资价值与可持续发展
“投资人为本”是当下REITs市场关注的重点问题。主题对话三由瑞思不动产金融研究院院长朱元伟主持，邀请来自投资、资管和ESG评级的相关专业机构，共商共议REITs投资策略与关注要素，展望资管趋势，探讨可持续发展在REITs领域的重要作用，共话REITs投资价值提升之道。
瑞思不动产金融研究院院长 朱元伟
GRESB中国首席代表 邓耀华
GRESB中国首席代表邓耀华表示，对REITs而言，参与GRESB评级并持续进步有利于提升投资人认可度，长期可创造资产价值。关于REITs的ESG评级体系：不同资产类型和不同开发阶段指标与评级权重会有所差异，中国REITs对ESG评级体系的认知度正逐渐加深，并且有很大的提升空间；关于企业在ESG领域的创新机会：鉴于C-REITs多元的利益相关方，基金管理人可以从治理、战略、风险机遇和指标目标方向进行创新，投融资机构可以从绿色建筑提升至ESG层面对其授信和投资流程结合自身理念进行创新，也可以思考如何将具有中国特色的ESG指标纳入评级体系。
嘉民集团中国区副董事总经理 林麟
嘉民集团中国区副董事总经理林麟表示，嘉民中国的资产运营管理经验包括“三种长期主义”：一是区位长期主义，不一味追求规模，而是注重区位选择；二是物业品质的长期主义，从长远眼光看物业的建筑价值；三是综合的资管长期主义，关注租户需求和市场趋势，优化租户组合。他认为，长期主义的好资产匹配REITs资金，回收资金再投资到新资产中，使得资金和资产形成正向循环，资金与资产通过资管链接，互相助力、互相奔赴，提升资产管理人整体运营效率；在经济转型过程中，资产管理人的重点在于如何经营好底层资产，尽量降低资产收益的波动。
华金证券股份有限公司副总裁 华一
华金证券股份有限公司副总裁华一从券商资管业务视角对REITs市场发展进行了展望：一是在低利率、高波动环境下，资管行业迎来新机遇；二是资产“慌”下，资金面对高分红避险类资产需求旺盛，REITs这类提供高分红并有一定避险作用的资产存在相应的市场需求，将被赋予更高价值；三是今年年初政策发力，市场关注度和配置情绪延续，C-REITs配置价值凸显。展望未来，REITs市场仍需进一步引入长期配置和交易型等各类增量资金入市，把市场做活；同时，REITs市场需着力提升投资者获得感，以投资人为本，促进市场良性发展。
中意资产管理有限责任公司总经理助理 陈伍斌
中意资产管理有限责任公司总经理助理陈伍斌阐释了保险资金对REITs的投资价值判断与战略布局：一是固定收益投资仍是保险资金配置的压舱石；传统非标收益率、规模下行，REITs资产配置价值凸显；在IFRS9准则下，增配FVOCI资产成为重要方向。二是REITs投资基于底层资产，需要关注底层资产的定价、经营情况、成长性等，因此对保险资金的投研能力提出新的挑战，需要由“看信用”转向“看资产”。三是中意资产长期看好REITs发展，专门组建团队，布局和开展从私募REITs、Pre-REITs到公募REITs的全链条投资。此外他呼吁：强化REITs“聚焦资产”的特性；充分激发、调动市场主体的积极性，营造整体向上的市场环境；着力资管方的能力提升，增强投资人信心、改善估值。
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为进一步推动相关机构和个人对多层次工具的理解和应用，并提升对底层资产价值判断与资管提升的认识，瑞思研究院拟于5月底在线上推出多层次REITs市场课程。本课程精心设计了5个模块，每个模块安排在每周日下午，课程时长约3小时，连续5周完成整个课程体系。