广阔天地，大有作为：基础设施REITs上市三周年
三载耕耘，硕果累累。自2021年6月21日首批基础设施REITs产品上市以来，中国REITs市场已走过三个春秋。3年的发展中，基础设施REITs不仅规模突破千亿元大关，更在产品创新、市场机制完善、政策支持等方面取得了显著成就，为我国资本市场的多元化发展贡献了重要力量。
市场扩容：
规模突破千亿大关，资产类型不断上新
REITs的快速发展令人瞩目，3年时间，基础设施REITs市场规模实现了跨越式增长。从首批9只产品314.11亿元的规模，到如今36只产品规模超1100亿元，形成了很好的规模效应和示范效应。2024年初至今，新发产品数量和规模均已超过去年全年，显示出市场对REITs的高度认可和期待。与此同时，已获批未发行和待审核的项目超过20只，公开报道的储备资产接近200处，市场进入了快速成长期。
除了规模扩张，REITs的资产类型也在不断上新。从最初的仓储物流、产业园区、生态环保、高速公路等类别，逐渐扩展到清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施、水电等多个领域。尤其是2023、2024年，清洁能源和消费类两大资产类别REITs产品正式上市，不仅增加了新的资产类型，也为市场开辟了新的投资蓝海。此外，数据中心（IDC）、市政、文旅等类型产品，今年内也有望落地或取得重大进展。
市场机制：“首发+扩募”双轮驱动
扩募常态化已成为REITs发展的重要方向。在广度上，扩募可以增加市场上可配置的资产类别，有利于吸引不同类别、不同属性、不同偏好的投资人进场进行配置；在深度上，REITs市场规模的扩大可以容纳更多的资金量，有利于吸引大规模机构投资人的参与。
2023年6月16日，首批4单基础设施REITs扩募项目正式上市。今年以来，多只REITs在推动扩募事宜。目前，已有国泰君安东久新经济REIT、华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后宣布申请扩募。此外，富国首创水务REIT、中航京能光伏REIT扩募申请正在接受监管部门审核；中信建投国家电投新能源REIT、华夏金茂商业REIT等也曾公开表示在积极筹划扩募工作。值得特别关注的是，中航京能光伏REIT拟扩募装入苏家河口、松山河口两个水电站项目，有望成为首只探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目。
市场表现：今年二级市场整体回暖
与过去一年REITs市场经历不小的波动相比，2024年春节以来，在行情回暖及政策利好等多重因素的推动下，REITs市场出现明显回暖，充分体现了市场信心的恢复和投资者对REITs长期投资价值的认可。
截至6月18日收盘，中证REITs（收盘）全收益指数年内涨6.45%，36只REITs中33只年内录得正收益，富国首创水务REIT、建信中关村REIT等17只REITs年内涨超10%。不少绩优产品二级市场交投火热，如中航首钢绿能REIT自上市以来，涨幅达到35.13%，排名第一。此前一度遇冷的产业园和高速公路板块也快速升温。2024年至今，产业园REITs基本全线收涨，建信中关村REIT至今已涨16.86%；大多数高速公路REITs收涨，中金山东高速REIT年内涨幅16.45%，位列行业第一。
未来展望：政策支持，前景广阔
3年时间，基础设施REITs市场的规则体系逐渐完善。今年以来，针对REITs的政策利好继续加码。2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，将基础设施REITs持有份额在性质上明确为权益工具投资，提升了原始权益人及投资者参与REITs市场的动力。
4月，国务院发布资本市场新“国九条”，提出推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定REITs管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、REITs等税收政策。同月，中国证监会宣布将内地和香港地区合资格的REITs纳入沪深港通标的，未来将吸引更多境外投资者参与，有助于提升市场的流动性。
基础设施REITs逐渐成长的3年，是中国资本市场创新和多元化发展的缩影。展望未来，REITs市场有望在保质提效的基础上实现常态化发行，底层资产类型、原始权益人主体、投资者群体都将进一步扩大，数据中心、文旅资产、智慧城市等新兴领域有望成为REITs的新赛道，REITs生态体系进一步完善。同时，多层次REITs市场建设不断推进，助力打通资本循环。站在新的历史起点，REITs市场将持续扩面提质、蓬勃发展，并以其独特的魅力继续为我国经济高质量发展贡献力量。
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REITs市场大事记回顾：
2021年6月21日，首批9单REITs正式上市。
2021年7月2日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）。
2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。
2022年9月27日，基础设施REITs入选“奋进新时代”主题成就展。
2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）。
2023年3月25日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。
2023年6月16日，首批4单基础设施公募REITs扩募项目上市，公募REITs扩募机制全面落地。
2023年11月8日，国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》的通知，提出积极支持符合条件的特许经营项目发行REITs。
2024年2月8日，中国证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确并表原始权益人合并财务报表层面关于基础设施REITs其他方持有份额可列报为权益。
2024年4月12日，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提出推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。
2024年4月19日，中国证监会明确提出，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的。
网友留言与祝福
@小燕壮士：
@陈瑜莹🍋：
@Dongyanting：
REITs三周年之际，市场规模超过1100亿，这是监管机构、一二级金融从业人员共同培育出来的土地，这片土地还在发展着，但可以预见它是一片希望的田野。希望公募REITs一二级法规、制度建设更加完善、投资者结构更加丰富、多种类底层资产REITs产品竞相推出，在行业同仁的共同努力下，这个板块终将枝繁叶茂……若干年后回首，我们就是这段历程的参与者，金融发展史将记录下我们这些首批REITs人的努力和成就呀！
@黄思川：
@♚Thronesゞ：
@冯博：