张其光：建议将集中式长租公寓和养老住房纳入REITs底层资产范围
近日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会（详情）在广州落下帷幕。以下为住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国房地产业协会名誉副会长张其光在会上的致辞。
各位领导、各位嘉宾、各位专家，大家早上好！
五月的广州繁花似锦，绿意盎然，在这美好的季节我们齐聚在美丽的广州，参加大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会，探讨中国REITs的发展战略和实施路径，这件事情很有意义和价值，在此，我代表中国房地产业协会对研讨会的胜利召开表示热烈的祝贺！
在国家发改委、中国证监会、沪深证券交易所的强力推动下，中国公募REITs从2021年正式起步，目前共筹集资金将近1200亿元，发行基金36只，同时在配套的资产估值、交易价格、审批发行等方面完成了大量的基础工作，取得的成绩可喜可贺。但是REITs在目前的发展阶段当中，还有一些急需政策突破和机制创新的地方，比如在资产范围、资产估值、交易架构、发行人和管理人决策，以及税收政策等方面，仍需政策探讨与攻坚。
我利用今天大会的契机，谈四点建议：
第一，拓展REITs的发展目标。我们知道基础设施REITs在降低企业负债、增加权益融资、促进基础设施发展、拓宽资本市场的投资工具发挥了积极作用，但是在新情况、新形势下，公募REITs作用仍需进一步地拓展。大家知道今年4月30日中央政治局召开会议，提出要结合房地产供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产、优化增量住房的政策措施，这是当前和今后我国房地产领域重大的决策部署。盘活存量资产、房产，这是我国公募REITs的应有含义，也是REITs发挥更大作用的使命担当。
第二，简化REITs的交易架构。目前，受《公司法》《基金法》限制，现行的基础设施REITs采用“基金+ABS”的双层架构，这种双层架构使得投资者对底层基础资产的认识不够清晰，同时也加大了交易成本。在这一点上，需要我们加大政策创新力度，特别是修订有关法律，使REITs成为继股票、基金之后，资本市场另外一个新的投资品种。
第三，扩大REITs投资范围。中国目前面临两大发展趋势：一是城镇化，二是老龄化。如何解决随着城镇化进程的展开，产生的大量新市民和青年人的住房问题？如何在越来越严重的老龄化、少子化挑战下，解决养老住房问题？面对这些问题，需要我们把租赁住房，特别是集中式的长租公寓和老年人的养老住房纳入REITs底层资产范围，使REITs在国家宏观经济发展中发挥更大的作用。
第四，提高REITs基础资产估值。资产估值受各种条件的约束，包括资产位置、品质、建筑年代、配套设施各个因素，也直接影响了REITs的估值。但目前来讲，影响估值最重要的因素是土地使用权续期，这是REITs发展过程当中面临的不得不解决，也无法绕开的问题。希望在座的各位充分发挥创新精神，能把REITs估值中这个关键问题妥善地解决好。
中国房地产业协会愿意和大家一道携手共进，共同创造REITs发展的美好明天。
谢谢大家！
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