朱虎、张梓萱 | 买卖不破租赁：价值的确立、贯彻与回调
作者简介
朱虎，中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员，中国人民大学法学院教授、博士生导师。
张梓萱，中国人民大学法学院博士研究生。
一、价值确立与适用范围
二、构成层面的价值贯彻
三、效果层面的价值贯彻与回调
四、结论
《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。学说称之为“买卖不破租赁”。但是，本条规定相对简略，在适用范围、构成以及效果等诸多层面存在持续性的争议，这些争议关涉对本条规定的价值正当性基础认识的不同。本文即从对该规定价值基础的讨论出发，在确立价值的基础上，进一步分析规范的解释适用如何能够具体地贯彻该价值，并根据该价值与受让人保护等同样值得保护的价值的妥当权衡，在规范解释适用上予以适度回调。
一、价值确立与适用范围
买卖不破租赁并非当然，罗马法即采“买卖破租赁”规则，虽然出卖人也会通过各种方式保护承租人的利益。理论上也有观点认为，承租人基于租赁合同对出租人享有的权利是仅具有相对效力的债权，债权不得对抗第三人，故《民法典》第725条应被解释为承租人的租赁权不得对抗受让人，租赁合同只拘束让与人与承租人。但是，债权的相对效力是指债权人仅能请求债务人履行给付义务，而不得请求处于合同关系外的第三人履行给付义务，该效力并不涉及针对第三人的对抗效力。仅以债权的相对效力而否定对第三人的对抗效力，其论据尚不充分。当然，比较法上存在构建租赁权对抗效力的不同方式，在英美法中，承租人对租赁物享有物权（proprietary right）；大陆法系国家均通过不同方式赋予承租人对抗租赁物受让人的效力。不同法律构造的背后存在着价值共识，即承租人能够对抗租赁物受让人，但该价值共识的正当性仍有必要澄清。
有观点认为，买卖不破租赁的正当性在于保护作为社会或经济上弱者的承租人这一公共政策，避免影响承租人的生存利益。这使得买卖不破租赁只能在“保护弱势承租人”的政策目标内加以适用，而动产租赁不在适用范围内，无偿借用合同也不得类推适用。然而，该基于特殊立法政策的解释存在疑问。首先，在住房租赁普遍为短期租赁的背景下，买卖是否破租赁对住房承租人的影响有限，且在实践中，住房出租人转让租赁物时通常会与承租人合意解除合同，以支付赔偿金的方式换取承租人搬离房屋。买卖不破租赁，实际上更多保护商业承租人。其次，“社会经济弱势”的含义并不明确。如果着眼于这一政策考量，则即使是住房承租人，在具体适用中也需要区分处于弱势与非处于弱势的承租人，例如参考保障性住房的申请条件判断，但这与实践并不相符。再次，即使在商业租赁或动产设备租赁中，选择以租赁而非买卖的方式用益标的物者，其可能也会因租赁物被返还给受让人而丧失对租赁物继续使用收益的利益，且由于这些利益被锁定于租赁，承租人在订立租赁合同后处于弱势地位。
依本文之见，买卖不破租赁的正当性基础在于保护承租人对租赁物享有的值得保护的在先使用利益，这不违反让与人和受让人在订立合同时的预期，有利于降低交易成本，避免对承租人救济不足以及损害承租人之相对人的信赖。
第一，承租人基于租赁合同而占有使用租赁物，可能会形成以依赖、信任和联合行动等为前提的社会关系，进而形塑承租人生活的各个方面。仅对不动产而言，住房是承租人社会存在、私人生活方式的基础，商业租赁的土地或房屋也构成个人从事职业、企业经济存在的基础。在住房租赁中，承租人可能根据其住址做出了工作生活上的安排；在商业租赁中，承租人往往已对租赁物做出相当程度的经济投入，如装修店铺、配置生产线、雇佣工人等。因此，承租人对标的物的使用享有值得保护的利益。
第二，承租人对标的物的占有使用，是在先存在的合法利益状态，在后权利人应予尊重。出租人已将租赁物交付给承租人占有使用，则不应享有再次处分在租赁期限内由承租人用益之标的物的权利。在后受让标的物的所有权人，亦应尊重在先用益标的物的承租人。在英美法中，出租人只享有“对租赁的复归期待”（reversion expectant on the lease）这种权利，在租赁结束时有权占有房产，出租人仅有权将复归权（reversion）让与受让人。
动产租赁最为明显地体现这一价值判断。租赁动产所有权的转让，必须通过指示交付（《民法典》第227条）的方式，让与人将租赁物返还请求权让与给受让人，承租人向让与人的抗辩可以向受让人主张，故在动产所有权转让中，承租人有权对抗受让人，以保障其有权占有人的地位不受到恶化。这与《民法典》第548条的债权转让抗辩延续规则的价值判断相一致。《民法典》第405条关于抵押不破租赁的适用范围，也并未限制于不动产而同样适用于动产。因此，在动产所有权转让中，租赁权的对抗效力具有充分的正当性。不动产登记制度本意是为了避免占有公示权利不充分的问题，却造成了不动产物权变动与交付脱钩的结果，不动产受让人不再需要通过指示交付的方式变动物权，而仅需通过转移登记即可。然而，不动产承租人对标的物的使用利益，似乎不应因登记制度的建立，就变得比动产承租人更不值得保护。不动产承租人与动产承租人一样，其法律地位都不应因所有权变动而发生恶化。
第三，即便买卖破除租赁，让与人为避免对承租人承担违约责任，也可能与受让人约定租赁权的对抗效力。因此，租赁权的对抗效力不违反让与人和受让人在订立合同时的预期。如果买卖破除租赁，买卖合同中只能通过利益第三人合同的方式，间接保障承租人利益，这不仅有赖于当事人的特别约定从而增加了交易成本，又使得法律结构过于复杂。考虑到物权法定原则的限制，买卖不破租赁可以为当事人提供物权效力的制度供给，保障其长期投资利益。反之，如果买卖破除租赁，让与人可以以无租赁负担的市价出卖租赁物，若其已提前收取一段时间的租金，则让与人从两次处分中可能获得超出标的物市价的收益，这会为出租人违约提供经济上的诱因。
第四，如果承租人不得对抗受让人，则受让人有权请求承租人返还租赁物，让与人对承租人构成法律上不能履行，承租人仅得请求让与人赔偿损失，这相较于使承租人占有使用标的物来说，有时无法提供充分救济。尤其是在租赁物具有独特性的情况下，承租人无法在市场上寻找到替代租赁物，赔偿损失的不确定性导致承租人的损害无法得到完全填补。同时，在让与人破产或无财产可供强制执行的情况下，交易时点在后的租赁物受让人相较于交易时点在前的承租人，更有能力基于对让与人现在的资产状况的了解而控制风险，更有理由将风险分配给受让人而非承租人。
第五，承租人占有使用租赁物的外观，也会为承租人的交易相对人提供信赖，相对人可能基于承租人的租赁权而与之交易。例如，健身场所的经营者租赁房屋，健身者多是基于经营者对健身场所的占有使用、健身器材的提供而订立服务合同；次承租人基于承租人对租赁物的占有使用而订立转租合同。买卖破除租赁将间接破坏承租人之相对人的信赖。
基于以上理由，租赁权应具有对抗租赁物受让人的效力，动产租赁与不动产租赁均应适用。当然，出租人与承租人可以约定附解除条件的租赁合同，使租赁合同对受让人不生效力，受让人可以取得无租赁负担的所有权。因此，《民法典》第725条属于任意规定，可以由出租人与承租人排除适用。即便受让人有意取得租赁负担、获得租金债权，其也可以事先调查从而知道当事人的排除约定，进而做出相应的交易安排或者与承租人重新订立租赁合同。
二、构成层面的价值贯彻
既然买卖不破租赁的价值基础在于保护承租人的占有使用利益，那么其适用就必须以租赁合同存在、承租人按照租赁合同占有、租赁物所有权变动为前提。
（一）租赁合同存在
租赁权若能取得对抗效力，租赁合同应当已经成立并生效，且出租人享有处分权。例如，租赁消防控制室的合同因违反强制性规范而无效，不适用买卖不破租赁；房地产公司无权处分属于业主共有的房屋，承租人不享有租赁权。在混合合同中，如果物之使用收益是给付的重心，则应依据《民法典》第467条第1款，参照适用买卖不破租赁规则。出租人如非所有权人，但经过所有权人同意而进行出租，也应适用买卖不破租赁规则。
由于基于债之关系的占有的对抗效力的正当性基础并不在于有偿性，所以《民法典》第725条也可类推适用于无偿借用合同，此时同样存在借用人在先的占有使用利益。有争议的是，对于以一段时间内物之使用收益代替原定给付的代物清偿合意，是否类推适用买卖不破租赁规则？司法裁判多以其并非租赁合同为由否定买卖不破租赁的适用。此观点存在疑问。首先，基于前文所述理由，使用人如已对租赁物占有使用，其权利应当优先于标的物的受让人或申请执行人。其次，在以标的物所有权代替原定给付的情形中，债权人若已在查封前取得标的物的所有权，可以对抗强制执行并无争议，那么在以物之用益代替原定给付的情形，债权人若已在查封前取得了对标的物的使用权，也有理由受到同等保护。再次，抵债类似于租赁合同中租金支付方式，似乎有理由类推适用租赁合同的规则。最后，如后文所述，经受让人询问，承租人或其他标的物的使用人有义务如实告知受让人其是否享有租金等债权，以保护受让人利益。
（二）按照租赁合同占有
在承租人未取得租赁物占有前，承租人对出租人仅享有纯粹的债权请求权，尚不享有占有使用利益。只有当承租人取得对标的物的占有时，才客观上享有占有使用利益。此外，占有尚有一定的公示功能，承租人通过占有即向不特定第三人提示了其权利状态，降低第三人查询权利状态的成本，避免其遭受损害。若如原《合同法》第229条的规定，以合同生效为对抗力的发生时点，则可能会引发倒签合同的道德风险。因此，《民法典》第725条合理地增加“在承租人按照租赁合同占有期限内”的规定。租赁合同是否备案，均不影响租赁权的对抗效力。在房屋租赁中，出于避税、隐藏交易关系等考虑，当事人没有动力去进行租赁登记或备案，现实中绝大多数也未进行登记或备案。如果以登记或备案作为对抗效力的前提条件，则结果可能恰恰是伤害了住房承租人。因此，《民法典》第725条未将租赁登记或者租赁合同备案作为对抗效力的前提条件。
有观点认为，买卖不破租赁，应以承租人经现实交付而占有租赁物为限。但是，承租人若经简易交付而取得现实占有，即取得了对租赁物的使用利益，也应受到保护。如果承租人经占有改定和指示交付而取得占有，因其未对租赁物实际地占有使用，不应适用《民法典》第725条。重点并非交付的方式，而是承租人是否现实地占有而享有占有使用利益。
承租人也可能在现实占有后丧失对租赁物的事实上管领力，有观点认为，承租人如丧失占有，即丧失对标的物占有使用的公示，其不应受买卖不破租赁的保护。此观点存在疑问。动产所有权人不因其丧失占有，就丧失了所有权，租赁物的承租人也同样不应受此等不利，有必要进行类型区分。第一，占有的丧失可能是基于占有人的意思。例如，承租人将租赁物交还出租人维修，承租人的占有使用利益当然值得保护；但是，承租人相较于受让人而言更有能力控制买卖标的物上无租赁负担外观的发生，例如承租人可以采取外部监管等方式，为保护受让人的交易安全，可考虑善意取得的法理。如果受让人受让时已经查看租赁物，发现租赁物由让与人占有而不知租赁负担存在，即对让与人无完整处分权的事实构成善意，若其支付了合理对价，且不动产已经登记或动产已经交付，则受让人可以取得无租赁负担的所有权。第二，如果非基于承租人之意思而丧失占有，如租赁物被盗窃或遗失，承租人虽丧失对标的物的直接占有，但其对标的物的合法使用利益亦值得保护。例如，房屋出租人甲趁承租人乙外出不在，利用备用钥匙开门为买受人丙看房，与丙订立买卖合同并转移房屋登记。此时，承租人乙原则上仍受买卖不破租赁规则的保护，有权对抗买受人丙。这也符合《民法典》第311、312条善意取得区分占有委托物和占有脱离物的价值评价。
（三）租赁物所有权变动
1.租赁物所有权的转让
构成租赁物所有权转让的原因行为，可以是买卖、互易、赠与合同等。租赁物若经征收，则承租人不得主张对抗效力，征收并非基于法律行为的物权变动。为实现租赁物所有权的转让，不动产让与人应转移登记，动产让与人应转让租赁物返还请求权进行交付。在不采物权行为无因性的背景下，买卖等合同的无效、不成立、被撤销导致租赁物所有权自始不发生变动。但在合同解除中，如采取解除后清算关系理论，仍应有买卖不破租赁规则的适用。例如，甲将A屋出卖给乙，乙将A屋出租给丙并交付，后甲因乙的违约行为而解除买卖合同。如认为甲必须通过再次的转移登记才能重新取得A屋之所有权，则甲仍须承受A屋上的租赁负担。租赁物被第三人善意取得且该第三人不知且不应知承租权的存在，依据《民法典》第313条，租赁权消灭，承租人也不得主张对抗效力。
让与人与受让人对不动产买卖合同或抵押合同进行预告登记，在后受领交付的承租人能否对抗预告登记权利人，对此存在争议。承租人为确认出租人是所有权人，在订立租赁合同时应当查询不动产登记簿，不动产登记簿上如载有预告登记权利人，即可提示承租人，此时在后取得占有的承租人不得对抗预告登记权利人。
出租人在租赁物上设立抵押权时，《民法典》第405条明文规定抵押不破租赁。若出租人在租赁物上设立居住权或地役权等他物权，可类推适用《民法典》第405条的规定。此时，承租人能否对抗租赁物的抵押权人、居住权人、地役权人、质权人等，取决于承租人是否经交付而取得占有。但是，在限制物权不妨碍承租人使用租赁物的情况下，不发生合同的法定概括转移的效果，租赁物的抵押权人、地役权人、质权人均不承受租赁合同。反之，在限制物权妨碍承租人使用租赁物时，发生合同的法定概括转移的效果，租赁物的居住权人依法成为租赁合同的新出租人，因所有权人与居住权人在订立居住权合同时知道或者应当知道租赁权的存在，故应认为当事人对《民法典》第369条“住宅不得出租”的规定作有排除约定。如果居住权期限届满时点早于租赁期限届满时点，则于居住权期限届满时，租赁合同回复转移给所有权人；如果居住权期限届满时点晚于租赁期限届满时点，则在租赁期限届满时租赁合同终止，除非当事人另有约定，居住权人不得将住宅再次出租。
2.强制执行程序
承租人也有权对抗出租人的申请执行人。在强制执行程序中，拍卖财产上的租赁权不因拍卖而消灭，承租人也有权提起执行异议之诉，阻止向受让人移交占有被执行的不动产。然而，债务人为规避强制执行，可能会采取恶意串通并以明显不合理的低价出租、伪造变造租赁合同、倒签租赁合同、伪造租金交付或收取证据、伪造其实际占有使用执行标的证据、由被执行人的近亲属或关联企业承租等方式，虚构租赁合同或占有使用的存在。在上述情形中，租赁合同未生效或承租人未取得占有，自无买卖不破租赁的适用空间，承租人应就租赁合同存在与已按照租赁合同占有承担举证责任。或许是为了避免虚假租赁排除强制执行，实务中通常要求承租人已经支付租金；然而，承租人是否支付租金似乎并非买卖不破租赁的适用条件，如果承租人尚未支付租金，债权人可以申请执行租金债权，其利益可得到保护。
3.出租人破产
与买卖不破租赁相关的是，在出租人破产的情况下，租赁期限尚未届满的租赁合同是否属于《企业破产法》第18条所谓的“双方均未履行完毕的合同”，出租人的破产管理人得否根据本条解除租赁合同，对此存在争议。第一种观点认为，应限制破产管理人的解除权。租赁合同的远期“信用”属性并不如借款等合同显著，其存在通常并不会导致出租人破产，承租人对于房屋占有、使用的期待具有正当性；尤其在不动产租赁合同中，承租人为从事经营活动，往往对租赁房屋进行了装修改造，为鼓励长期投资、稳定收益预期，有必要限制管理人的解除权。第二种观点认为，仅应在保障公民居住利益的政策目的范围内限制破产管理人的解除权。第三种观点认为，出租人破产时，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。比较法上多限制出租人破产管理人的解除权。
本文认为，出租人的破产管理人不享有《企业破产法》第18条的解除权。首先，承租人相较于其他债权人，已经占有使用租赁物，享有值得保护的持续性利益，如果破产管理人有权解除租赁合同，将会给承租人带来剧烈的后果。从体系角度观察，承租人的租赁权不但可以基于《民法典》第725条对抗租赁物的受让人，还可以在执行程序中对抗出租人的申请执行人，基于强制执行和破产程序中相同的价值考量，其在破产程序中也应受到保护。其次，可以与之类比的是买卖合同与用益物权设立合同的履行。如果买受人或用益物权人已经取得物权，破产管理人没有解除合同的选择权。既然在上述情形中，债务人的相对人有权保有其所受领的债务人的给付，那么在租赁合同中，承租人也应当有权基于租赁合同而保有其所受领的给付，出租人及其破产管理人不得任意否定或侵害。换言之，租赁物若已交付，承租人可以将其视为出租人已经履行主要义务的合同，因此出租人的破产管理人不享有解除权。在变价破产财产时，承租人可以依其租赁合同对抗受让人。再次，在出租人破产的情况下，其很可能丧失履行维修义务的能力，如果出租人未能履行维修义务，承租人可以选择解除租赁合同，或以其替代履行的费用和损害赔偿请求权，与出租人的租金债权相抵销。最后，如果在特殊情况下，少数租赁关系的继续存在将极大影响整体破产财产的变价或使用，破产管理人似乎可以根据《民法典》第580条第2款请求法院终止合同。
三、效果层面的价值贯彻与回调
（一）合同的法定概括转移
承前所述，如果租赁物已经交付给承租人，为贯彻保护承租人占有使用利益的价值目标，租赁物所有权的转让不应影响承租人的利益，承租人可以对抗租赁物的受让人。《民法典》第725条后半句规定的“不影响租赁合同的效力”，意味着承租人的地位不能因此变得更糟。然而，如何实现此价值目标，存在不同的技术方案。
一种观点认为，买卖不破租赁将发生合同的法定概括转移的后果。自受让人取得所有权时起，受让人依法自动取代原出租人而成为租赁合同的新出租人。在比较法上，多数立法例采取此种方式实现租赁权的对抗效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条与绝大多数司法裁判采取此种解释方案。另一种观点认为，为维护私法自治原则，租赁合同仍存在于让与人和承租人之间；承租人相对于受让人依法律规定构成有权占有，或者租赁合同关系中的消极容忍义务构成物上债务，承租人享有物上债权，从而在相应范围内具有对抗租赁物受让人的效力；合同的法定概括转移，既违反私法自治原则，使受让人和承租人在欠缺意思表示的情况下成为合同当事人，也违反比例原则，对承租人保护过度。在比较法上，少数立法例采此种方式。
上述两种观点，实质上都使得租赁合同对受让人生效，差别仅在于合同转移的范围而已。第二种观点仅使得出租人容忍承租人使用的义务和租赁期限这两项条款对受让人生效。故而，两种观点的实质差别是，出租人的维修义务、承租人的租金给付义务等其他合同义务，是否同样由让与人转移给受让人。
本文认为，第一种观点更具合理性。首先，依“有权占有说”，承租人权利义务的相对人仍为让与人。然而，让与人因不再享有租赁物所有权而无法直接履行保持租赁物符合约定用途的义务，而承租人既无权请求受让人履行上述义务，又仅有义务向让与人给付租金，这会使得受让人并无意愿维修租赁物。“合同的法定概括转移说”可以避免上述问题，使受让人取得请求支付租金的权利，以弥补其使用权的丧失，促进其履行租赁合同的意愿，也可以减少租赁合同违约的发生，避免法律关系过度复杂化带来的不效率。因此，这应该更符合当事人订立买卖合同与租赁合同时的预期，并无违背私法自治的问题。
其次，第二种观点对合同法定概括转移说的批评是，受让人可能因此而遭受不利的后果。例如，在租金过低的情况下，受让人必须承受低租金的后果，这并不合理。然而，由于租赁合同多为书面，租赁物的受让人可以通过租赁合同获知过低租金以及租赁期限，从而会在租赁物的买卖合同中调整买卖价金，故一般不会发生不合理的结果。同时，即使采纳合同的法定概括转移的观点，如下文所述，也会通过概括转移的效果与范围的进一步精确化而避免受让人利益受损。
如采取合同的法定概括转移效果，则当所有权转让时，发生权利义务概括转移的效果。在所有权变动之前到期的请求权，属于让与人；在所有权变动之后到期的请求权，属于受让人。受让人并不取得所有权转让之前由让与人享有的债权。具体言之，在所有权变动前，让与人享有所有权变动前到期的租金请求权及违约损害赔偿请求权，负担维修等义务并承担违约损害赔偿责任；所有权变动后，受让人享有所有权变动后到期的租金请求权及违约损害赔偿请求权，负担维修等义务并承担违约损害赔偿责任。
值得讨论的是租金归属的判断时点，这涉及如何理解《民法典》第630条与第725条之关系的问题。有观点认为，如果租赁物在所有权变动前已经交付，根据《民法典》第630条之规定，买卖标的物交付于受让人后，受让人即取得孳息收取权，受让人有权请求让与人返还在其交付后至所有权变动前收取的租金。此一观点存在疑问。在买卖标的物由第三人占有的情况下，出卖人无法现实交付，而只能指示交付。孳息收取权以交付为判断标准，其原因是买受人可以现实管领标的物，就该物加以经济上利用而取得利益，负担标的物毁损灭失之风险，因此，第630条之交付应使买受人取得直接占有（现实交付、简易交付）；而仅使买受人取得间接占有（指示交付、占有改定），是否发生孳息归属转移的后果，应通过合同解释加以确定，尤其是买受人对于标的物是否已取得经济上的收益权。在买卖标的物已经出租给第三人的情况下，合同的法定转移使得受让人取得对承租人的返还请求权，并有权依租赁合同请求承租人给付租金，即取得了经济上的收益权。因此，除非当事人另有约定，合同的法定概括转移之时，出卖人即已经完成其交付义务，孳息收取权也转移给买受人。总之，在租赁物的买卖中，除另有约定外，所有权转让、合同的法定概括转移、租金请求权转移、孳息收取权转移同步发生。
在转租的情形中，如果出租人将标的物让与给次承租人，则次承租人取得出租人地位。承租人与次承租人间交付租赁物并保持租赁物的权利相互抵销，租金债权也相应抵销，租金债权较多的一方对对方享有差额的租金债权。例如，甲将A屋以2万元的价格出租给乙，乙以3万元的价格出租给丙，后甲将A屋出卖给丙，乙对丙享有抵销后的1万元租金债权。
（二）对承租人的保护：转让通知与抗辩抵销延续
在合同概括转移中，为维护承租人的利益，可考虑类推适用债权转让时转让通知与抗辩抵销延续的规则。合同的法定概括转移使得受让人取得对承租人的租金债权，仅当让与人将所有权变动的事实通知债务人时，该转让才对债务人发生效力（《民法典》第546条第1款）。因此，未接到转让通知的承租人有权拒绝受让人的租金支付等请求权，向让与人履行债务以消灭债权，受让人有权请求让与人返还不当得利。但在不动产买卖中，基于不动产登记簿的公信力，受让人向承租人出示不动产权属证书，应可发生转让通知效力，这有助于避免受让人在让与人拒不通知的情况下通过诉讼方式实现权利的过高成本。
如果转让合同不成立、无效、被撤销，但所有权转让已通知承租人，承租人对受让人所为的租金给付发生清偿效力，但让与人有权依不当得利请求受让人返还其所受领的租金。经受让人同意，让与人有权撤销转让通知（《民法典》第546条第2款），自有效撤销通知到达承租人时起，承租人负有向让与人给付租金的义务。在承租人已经接到所有权前次变动通知的情况下，即使不动产登记簿上已经记载所有权的再次变动，因承租人此时并不负有随时查阅登记簿的义务，所以也不发生撤销通知的效力。承租人仍有权拒绝让与人给付租金的请求而向表见受让人给付租金，无须考虑承租人的善意或恶意，这可以避免承租人牵涉到让与人和表见受让人之间的争议中，避免增加承租人的成本。当然，在此种情形中，让与人在重新取得不动产所有权之后，可以向承租人出示新的不动产权属证书，此时基于不动产登记簿的公信力，承租人的成本并未增加，故仍发生撤销之前的转让通知的效力。
为保护承租人的抗辩利益，根据《民法典》第548条的规定，承租人在接到所有权转让通知后，承租人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。为保护承租人的抵销利益，根据《民法典》第549条的规定，如果承租人接到所有权转让通知时承租人对让与人享有债权，且承租人的债权先于受让人取得的租金债权到期或者同时到期，或承租人的债权是基于租赁合同取得的，承租人可以向受让人主张抵销。
既然租赁物的转让无须承租人的同意，那么承租人就不应因为所有权转让导致的合同相对人变更而遭受损失。因此，虽然让与人的租赁合同法定转移于受让人，但让与人和受让人的履行能力可能存在差别，基于《民法典》第725条所规定的“不影响”租赁合同的效力，可以认为该规定隐含着让与人对受让人的违约责任承担连带保证责任。由于租赁物所有权已经转移给受让人，让与人履行维修等义务较为困难，故仅应就承租人的金钱请求权承担连带保证责任。就立法政策而言，由于让与人转让租赁物往往是想要彻底摆脱租赁关系，且对承租人的照顾不应太过分，可能更为合理的方式是适当限制让与人的责任，使让与人的连带保证责任在一定条件下消灭。
承租人得否仅因所有权转让导致的出租人地位的变更而解除租赁合同，对此存在不同观点。本文认为，在受让人未根本违约时，承租人的利益并未受到实质影响，其不应享有重获交易机会的自由。反之，如果承租人享有解除权，则会使受让人在买受租赁物时，其就租赁物享有的权利义务取决于承租人的决定，这不利于确定买卖租赁物的价值，妨碍租赁物的流通。因此，承租人不享有解除权。
（三）对受让人的保护
在合同的法定概括转移中，受让人的利益同样值得保护，所以保护承租人占有使用利益的价值需要适当回调。受让人可以基于租赁物转让合同，向让与人主张买卖标的物权利瑕疵的担保责任，但由于让与人不负担保债权获得清偿的义务，因承租人的违约行为导致的受让人租金等债权无法实现的损失，受让人不得请求让与人赔偿。
在承租人接到转让通知后，法定的合同转移对承租人生效。让与人已脱离租赁关系，故其不得对所有权变动后的租赁关系，实施合意变更、合意解除等法律行为。但承租人接到转让通知前，如果让与人与承租人以法律行为的方式变更合同内容（例如降低租金的约定）或解除合同，受让人应否承受？首先，合同法定概括转移包括让与人将租金等债权转让给受让人，为保护债权转让中受让人的利益，根据《民法典》第765条，仅“债务人接到转让通知”后和让与人之间的不利于受让人的法律行为，对受让人不生效力。如果所有权已经转让但承租人尚未接到所有权转让通知，承租人与让与人合意变更合同、免除或协议抵销租金债务、合意解除合同，此等法律行为导致租金债权的变更，对于受让人仍应发生效力。其次，合同的法定概括转移包括让与人将租赁物维修等义务转移给受让人。为保护债务转移中债权人的利益，根据《民法典》第551条之规定，债务转移须经债权人同意。在合同的法定概括转移中，出租人转让所有权虽无须经承租人同意，但承租人在接到通知前的利益状态仍值得保护。因此，让与人与承租人合意变更合同或解除合同，只要发生在承租人接到所有权转让通知前，均应由受让人承受。当事人达成的关于租金的约定，如预先支付、免除、延期、抵销与代物清偿等约定，与合同内容的合意变更难以实质区分，也应由受让人承受。
然而，租赁合同的内容中，除了承租人使用租赁物通过占有方式得以公示，其他诸如租赁期限、租金和押金的数额与支付期限、水电煤气采暖费用的负担、使用租赁物的方式、转租的权利、抵销状态、合意抵销、免除租金等关涉租赁的权利义务，并未得到公示。为防止让与人虚构或隐瞒租赁合同内容，降低调查成本，可以考虑课予承租人如实告知的义务，考虑到实践中租赁物转让不如债权转让频繁，这并不会为承租人带来过重负担。因此，在承租人接到所有权转让通知之后，受让人有权询问承租人租赁合同的内容及相关事实。依诚信原则，承租人有如实告知的附随义务，告知的范围应与下文所述的权利义务转移范围保持一致，但应限于对受让人不利的条款，且不包括法律已规定而当事人未作变更或排除适用的任意性规范，避免对承租人施加过重的告知负担。受让人无须就可能对租赁权利义务发生影响的全部情况逐一询问，只要受让人进行了询问，承租人即有义务就全部与租赁权利义务有关的事项进行如实告知。如承租人未如实告知而确认了受让人陈述的租赁合同的内容，则应以该内容为准对承租人发生效力，实际租赁合同中减损出租人权利或增加其义务的不利内容对受让人不生效。例如，让与人对受让人出示的租赁合同中每月租金为1万元，但让与人与承租人另行达成补充协议将每月租金下调为9千元或协议抵销1万元租金，而让与人向受让人隐瞒了这一事实；在承租人接到所有权转让通知后，经受让人询问，承租人若未如实告知受让人租金为9千元或其与让与人已协议抵销的事实，那么受让人对承租人的租金债权仍为1万元。再如，承租人接到所有权转让通知时，对让与人享有债权且抵销适状，则经询问后承租人有告知义务，否则承租人不得对受让人取得的租金债权行使抵销权。
如果让与人在转让所有权前，将租金债权转让给第三人或为第三人设立应收账款质权，此时便发生租赁物所有权的受让人与租金债权的受让人或质权人何者权利优先的问题。此时，债权多重处分可以类推适用《民法典》第768条和《担保制度解释》（法释〔2020〕28号）第66条第1款的规定，已经登记的优先于未登记的；均已经登记时，则先登记的优先于后登记的；均未登记时，则转让通知最先到达承租人的优先；均未通知时，则由转让在先的租金债权受让人取得债权。
（四）转移范围
1.与租赁有关联的合同条款
在让与人与承租人订立的合同中，根据《民法典》第725条中规定的不影响“租赁合同的效力”的文义，与租赁有关联的合同条款均应转移给受让人。所谓与租赁有关联的合同条款，主要是指与租赁合同中典型的权利义务相关的条款。原则上，关于租赁物使用且能够影响租金的特别约定均属于与租赁有关联的合同条款。例如，关于续租选择权以及承租人有权单方转租的约定，即对受让人有效。此外，仲裁协议或者管辖权协议因涉及租赁物使用的权利义务，对受让人同样有效。但是，与租赁合同典型的权利义务并无直接关联的约定，原则上并不转移给受让人。例如，让与人与承租人约定将让与人的旧家具出卖给承租人，该买卖合同一般并非与租赁合同的权利义务直接关联；承租人为出租人看守房屋或清洁房屋的委托合同，一般也仅是满足出租人的个人需求，并不与租赁合同权利义务直接相关，同样原则上也不应转移给受让人。这些约定只不过是在租赁合同之外所增加的其他类型约定。当然如前所述，若经受让人询问而承租人未如实告知，租赁关系中对受让人不利的条款对受让人不发生效力。
2.担保性权利
根据《民法典》第547条第1款的规定，租赁物的受让人也取得转让债权的从属性担保权利。例如，承租人债务的保证人，应对租赁物的受让人承担保证责任。在租赁合同中常见的情形是，承租人通过交付押金的方式，为其支付租金等义务的履行提供担保。在租赁合同到期后，出租人应将其返还给承租人；承租人如拖欠租金或应承担损害赔偿责任，出租人可以直接从押金中抵扣受偿并返还余额。有争议的是，关于押金的权利义务是否法定转移给受让人？承租人应向谁请求返还押金？一种观点认为，押金合同转移于受让人与承租人，承租人有权请求受让人返还押金。另一种观点认为，仅当受让人受领让与人交付的押金后，才负返还责任，否则承租人仅得请求让与人返还押金。
本文认为，第一，受让人既然取得了出租人债权的从属性担保权利，那么也应该取得押金这种担保性权利，押金合同也应法定转移。押金交付义务虽发生在所有权转让前，本依一般原则不应由受让人取得权利义务，但鉴于押金涉及整个租赁关系的担保，担保权利主体应与出租人地位一致。因此，如果承租人尚未交付押金，受让人有权基于押金合同请求其交付。第二，如果让与人已经受领押金，受让人有权请求让与人交付其扣除对承租人的债权数额后所剩余的押金，除非让与人和受让人另有约定。第三，在订立租赁物买卖合同时，受让人有方式知道租赁关系上有押金担保并采取相应措施，例如在转让价金中扣除，不致发生经济上的不利益。即便受与人不知，在承租人接到所有权转让通知后，受让人也有权询问承租人，承租人有义务如实告知。此外，如前文所述，让与人与受让人应就押金的返还承担连带保证责任。
3.形成权的转移与行使
所有权转让导致的出租人地位的变化，使得租赁合同中形成权的权利主体与相对人的认定出现困难。就撤销权而言，承租人的撤销权不应因合同的法定概括转移而受到影响，故其在所有权变动后仍享有撤销权。但其撤销权行使的对象为何？一种观点认为，考虑到撤销权影响的主要是受让人，故撤销权的相对人应为受让人；另一种观点认为应以让与人为撤销对象。在出租人方面的撤销权，有的观点认为应由受让人行使撤销权；有的观点则认为应由让与人与受让人共同行使撤销权。本文认为，让与人与承租人之间的合同以及受让人与承租人之间的合同应作为两个租赁合同独立观察，以维护让与人与受让人各自的合同利益，避免一方整体撤销合同影响另一方的利益，也可以避免共同行使权利的困难，故承租人如欲行使撤销权，应向受让人与让与人分别作出撤销表示。让与人如行使撤销权，仅使所有权转让前的租赁合同溯及失效，而不影响受让人的租赁合同。撤销权的行使多基于意思表示瑕疵为表意人带来不利，此种不利益因合同的法定概括转移而由受让人继受，受让人虽非表意人，但仍有撤销合同的正当利益，如此使得承租人不会因租赁物所有权转让而获益。因此，受让人有权在所有权变动后的范围内撤销租赁合同。
就解除权而言，承租人的解除权也不应因合同的法定概括转移而受到影响，故其在所有权转让后，仍可基于让与人的违约行为行使解除权；因继续性合同的解除不具有溯及效力，合同解除仅可能对受让人生效，所以承租人应向受让人表示解除。同样，只有受让人能向承租人表示解除，让与人在所有权转让后无权解除。但受让人得否援引所有权转让前承租人的违约行为而解除租赁合同，存在不同观点。本文认为，虽然承租人并未对受让人违约，同样考虑到不应使承租人因所有权转让行为而获益，故让与人的解除权转移给受让人。
四、结论
买卖不破租赁的价值基础在于承租人对租赁物享有在先的值得保护的占有使用利益，这符合当事人在订立买卖合同时的预期，有助于降低交易成本，避免对承租人救济不足以及损害承租人之相对人的信赖。该规则既适用于动产，也适用于不动产。为贯彻这一价值，在构成层面上，租赁合同必须存在，承租人应按照租赁合同占有租赁物，且受让人应取得租赁物所有权。在效果层面上，合同的法定概括转移更有利于实现保护承租人的价值，自所有权转让时，受让人取代让与人而成为租赁合同的新出租人。承租人的地位不应因所有权转让变得更糟或者更好，而受让人也同样享有值得保护的利益，对此可以考虑类推适用债权转让等规则并予以适当回调。为保护承租人的利益，其受转让通知与抗辩和抵销延续的保护，且让与人应对受让人的违约责任承担连带保证责任。为保护受让人的利益，受让人可以根据买卖合同向让与人主张权利瑕疵担保责任，只有承租人接到转让通知前让与人与承租人对租赁合同实施的协议变更、解除等不利于受让人的行为才对受让人生效；受让人在转让通知后可以询问承租人有关租赁合同的内容及相关事实，承租人有如实告知的义务；在租金债权的多重处分中，应分别根据登记、通知、转让先后确定租金债权的归属。在租赁合同中，只有与租赁有关联的合同条款才转移给受让人。受让人也享有担保权利，同时负担保押金返还义务。为避免承租人获益，受让人也有权行使让与人的形成权。
本文刊于《苏州大学学报（法学版）》2022年第3期，第18—33页，为阅读方便，此处删去原文注释。如有媒体或其他机构转载，请注明出处。
本期精彩【新刊速递】《苏州大学学报（法学版）》2022年第3期目录和摘要
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早在1922年，东吴大学法学院创办了中国最早的法学期刊之一——《法学季刊》（今年正值创刊100周年），分为中文版和英文版，是20世纪前期中国与西方法学界的重要交流媒介。为传承和弘扬老东吴法学教育的传统和精神，苏州大学法学院于1996年创办了院刊《东吴法学》，直至2013年秋一共出版了27卷。经校内资源整合并经国家新闻出版总署批准，《苏州大学学报（法学版）》于2014年2月正式创刊，它是《东吴法学》的继承和延展。自创刊以来，本刊秉承“养天地正气，法古今完人”之校训，以学思之纯正、为文之旨趣为取向，注重法理，恪守学术，主要包括本期聚焦、数据法治、学术专论、域外译文、经典判例等栏目。
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